四季度，商辦市場(chǎng)終于等來(lái)了“優(yōu)化疫情防控，放開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了2023年的重點(diǎn)工作部署，全力拼經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為總基調(diào)，突出了穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作的重要性，核心目的就是要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)，大力提振市場(chǎng)信心。

　　在產(chǎn)業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了救命的“三支箭”，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)也在此次會(huì)議被給予了厚望，期待未來(lái)平臺(tái)企業(yè)向高精尖技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域發(fā)展，能夠引領(lǐng)中國(guó)發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)，在國(guó)際舞臺(tái)發(fā)揮更大的作用。

　　宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實(shí)到位，做好市場(chǎng)預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場(chǎng)信心，而這也是重啟辦公樓市場(chǎng)需求的關(guān)鍵所在。

　　2022年北京辦公樓市場(chǎng)分化嚴(yán)重

　　甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求如期恢復(fù)

　　四季度北京再度受到疫情的影響，但無(wú)法阻止北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬(wàn)平方米，符合預(yù)判。

　　2022年需求走勢(shì)類似2020年的觸底回升，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬(wàn)平方米快速冷卻到-2100平方米。

　　在供給側(cè)，原計(jì)劃在四季度入市的新項(xiàng)目均延遲到了2023年，全年核心甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。

　　需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。

　　乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)面臨更大壓力

　　需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟

　　第四季度，乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-6.5萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)為-12萬(wàn)平方米。從全年來(lái)看，乙級(jí)的年度凈吸納量從去年的33.5萬(wàn)平方米降低到-15.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬(wàn)平方米降低到-22.7萬(wàn)平方米。兩個(gè)市場(chǎng)需求在四季度均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。

　　城市北部的子市場(chǎng)，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬(wàn)平方米，-9.6萬(wàn)平方米和-20.4萬(wàn)平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達(dá)到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過(guò)20%，達(dá)到28.7%。

　　多種因素綜合導(dǎo)致2022年

　　市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下

　　在沒(méi)有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的四個(gè)核心因素：

　　以2021年需求最強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過(guò)5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)一共租賃了超過(guò)130萬(wàn)平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬(wàn)平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難。

　　展望2023年，需求側(cè)持續(xù)回暖可期

　　但空置率上漲估計(jì)無(wú)法避免

　　需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極的改變。從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來(lái)看，2023年將更全面地落實(shí)科學(xué)防疫，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。

　　年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

　　還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)在明年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

　　明年有超過(guò)64萬(wàn)平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40到50萬(wàn)平米的待退面積。

　　需求恢復(fù)需要時(shí)間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)空置大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)凈有效租金受制于北部市場(chǎng)的疲軟將持續(xù)小幅下行。

　　過(guò)去幾年，北部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長(zhǎng)期處于一房難求的局面，特別是中關(guān)村和上地市場(chǎng)，目前更多的辦公空間釋放到市場(chǎng)中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。

　　辦公樓市場(chǎng)陪伴企業(yè)共同成長(zhǎng)

　　在不確定性中把握確定性機(jī)會(huì)

　　北京的辦公樓市場(chǎng)在抗疫三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過(guò)山車行情。三年來(lái)，北京辦公樓市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國(guó)處在百年未有之大變局的具體微觀體現(xiàn)。

        來(lái) 源： 高力國(guó)際

    編 輯：liuy