2022年1月4日，來(lái)自戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)大宗物業(yè)交易成交264宗，總額超2600億元，較2020年有較大規(guī)模增長(zhǎng)，基本恢復(fù)至疫情前水平。從交易情況來(lái)看，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)頗受追捧，“北上廣深”四地成交額占比超80%。

　　其中，上海大宗物業(yè)交易額重返千億元，穩(wěn)坐頭把交椅；其次是北京，其交易額超630億元，處于歷史第二高位；廣州與深圳總交易額近550億元，約占全國(guó)大宗物業(yè)交易總成交額的20%。

　　2021年全國(guó)大宗物業(yè)交易中，內(nèi)資企業(yè)成為最大買(mǎi)家，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，醫(yī)藥、實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)成為主要買(mǎi)家。

　　“2021年，是中國(guó)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)充滿轉(zhuǎn)變與機(jī)遇的一年。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁葉國(guó)平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在全球經(jīng)濟(jì)放緩背景下，中國(guó)率先實(shí)現(xiàn)GDP正增長(zhǎng)，投資人信心顯著提升，眾多房地產(chǎn)基金募資及交易活躍，如今，大宗物業(yè)交易市場(chǎng)已顯著回暖，說(shuō)明市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu)仍看好中國(guó)龐大的消費(fèi)潛力。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，大宗物業(yè)交易創(chuàng)新高意味著行業(yè)正處于低點(diǎn)，此時(shí)入市的資本其目的是抄底。

　　大宗物業(yè)交易回暖

　　2021年，我國(guó)新冠肺炎疫情趨穩(wěn)及宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)下，大宗物業(yè)交易領(lǐng)域呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)大宗物業(yè)交易共計(jì)成交264宗，為2018年以來(lái)最高；成交總額超2600億元，相比2020年增長(zhǎng)30%，基本恢復(fù)至疫情前水平。

　　其中，上海大宗物業(yè)交易共錄得1051億元交易額，同比上升46%，基本恢復(fù)至2018年水平，穩(wěn)居全國(guó)第一；北京交易額超630億元，僅次于2019年，處于歷史第二高位。作為國(guó)內(nèi)最主要的大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，上海和北京總成交額約占全國(guó)的64%。

　　粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州、深圳同樣恢復(fù)至疫前水平。其中，廣州2021年大宗物業(yè)交易成交額為230億元；深圳大宗物業(yè)交易成交額為319.1億元，上述兩地總交易額近550億元，約占全國(guó)大宗物業(yè)交易總成交額的20%。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，在新冠肺炎疫情與宏觀形勢(shì)嚴(yán)峻的2020年，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)交易曾出現(xiàn)斷崖式下跌。據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，2020年北上廣深四大一線城市以及成都和西安兩地，大宗物業(yè)交易共錄得約1369億元交易額，同比減少44%。

　　經(jīng)過(guò)兩年調(diào)整，大宗物業(yè)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

　　優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)和“新基建”類項(xiàng)目受追捧

　　縱觀2021年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)受到大型投資機(jī)構(gòu)追捧。

　　如博楓資產(chǎn)收購(gòu)的麥格里商業(yè)資產(chǎn)包，系近年來(lái)罕有的大型商業(yè)資產(chǎn)包成交案例，總價(jià)約90億元人民幣，資產(chǎn)包內(nèi)5個(gè)購(gòu)物中心均位于中國(guó)一線及二線城市核心商圈，且買(mǎi)賣(mài)雙方均為大型外資機(jī)構(gòu)。某世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)約32億元收購(gòu)前海周大福金融大廈南塔、字節(jié)跳動(dòng)約78億元從鐵獅門(mén)手中收購(gòu)位于上海楊浦區(qū)的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目等。再如北京SK大廈，以90億元人民幣創(chuàng)下2021年北京單項(xiàng)目最高成交總價(jià)紀(jì)錄，買(mǎi)家為和諧健康保險(xiǎn)。

　　“近年來(lái)，受線上零售影響，大部分實(shí)體零售市場(chǎng)受到?jīng)_擊，但一二線城市核心位置的大型購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，因其業(yè)態(tài)多元化及體驗(yàn)式消費(fèi)模式，仍受大型投資機(jī)構(gòu)追捧，是保險(xiǎn)公司、主權(quán)基金、核心型地產(chǎn)基金的最佳投資標(biāo)的。”葉國(guó)平認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目具有運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，專業(yè)度、復(fù)雜度高等特性，未來(lái)仍將是中國(guó)房地產(chǎn)“存量”市場(chǎng)重要板塊，將吸引更多境內(nèi)外投資人。

　　在追捧一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)外，2021年還有不少機(jī)構(gòu)將視線聚焦于物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等“新基建”類項(xiàng)目。受此影響，2021年傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓成交占比大幅下降，由2020年62%降至2021年47%。

　　葉國(guó)平表示，一些傳統(tǒng)“二線”城市，如昆山、蘇州、杭州、東莞、佛山、廊坊、成都、重慶等，恰是“新基建”類項(xiàng)目的“一線”城市，成交活躍。他還表示，多單物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園公募REITs的成功發(fā)行，為項(xiàng)目估值提供了重要參考，且大大提升了項(xiàng)目流動(dòng)性，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)存量及大宗交易市場(chǎng)的健康發(fā)展存在長(zhǎng)期積極影響。

　　買(mǎi)家方面，受疫情“封關(guān)”影響，部分外資機(jī)構(gòu)投資額減少，全國(guó)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)仍為內(nèi)資為主導(dǎo)。從成交宗數(shù)來(lái)看，企業(yè)自用買(mǎi)家占比提升，如在上海，盡管投資型買(mǎi)家再次超越了自用交易，但自用型買(mǎi)家也不容忽視，行業(yè)分布特征也更為鮮明，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主，其中TMT行業(yè)成交額增長(zhǎng)近9倍，較2020年上漲了156億元。生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長(zhǎng)約2倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元，漲勢(shì)也十分明顯。在深圳，從需求側(cè)看，投資型和自用型買(mǎi)家在總交易金額上大致持平，占比分別為40.5%和36.1%，但自用買(mǎi)家的交易宗數(shù)占比更重，顯見(jiàn)活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。自用型買(mǎi)家以實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主，平均成交金額在約7億元水平，較小的成交規(guī)模顯示出自用型賣(mài)家漸趨以實(shí)用性為導(dǎo)向。

　　此外，因政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)等有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及落稅等要求，因此科技、生物醫(yī)藥、智能制造等企業(yè)對(duì)上述項(xiàng)目關(guān)注積極。

　　為何2021年大宗物業(yè)交易出現(xiàn)回暖跡象？

　　商業(yè)地產(chǎn)專家潮成林表示，近兩年受樓市調(diào)控和疫情影響，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入合理價(jià)值區(qū)間，甚至部分區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)格被低估，且部分企業(yè)面臨生存危機(jī)，這對(duì)于資金充裕的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是抄底和投資并購(gòu)好時(shí)機(jī)。從全球角度而言，國(guó)內(nèi)社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與國(guó)外相比都更加穩(wěn)定及安全，尤其是在疫情背景下還維持著正向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加上國(guó)際貨幣（美元等）基金等需要尋求相對(duì)安全的載體，都進(jìn)一步促使大宗交易創(chuàng)新高。

　　“受短期融資困難影響，房企擴(kuò)張腳步放慢，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多‘困境資產(chǎn)’的投資機(jī)會(huì)。”葉國(guó)平表示，物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心類項(xiàng)目仍將是未來(lái)幾年最受歡迎的投資領(lǐng)域。同時(shí)，投資機(jī)構(gòu)也將進(jìn)一步適應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，積極尋找“養(yǎng)老地產(chǎn)”“長(zhǎng)租公寓”等投資“新風(fēng)口”。

　　葉國(guó)平說(shuō)，順勢(shì)而為，把握新風(fēng)口，將是未來(lái)幾年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)的主旋律。具有更強(qiáng)資產(chǎn)管理能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的投資機(jī)構(gòu)，最終將在“大浪淘沙”“波濤洶涌”的大宗交易市場(chǎng)中穩(wěn)操勝券。

　　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

編輯：wangdc