近年來，物流領域的政策支持持續(xù)發(fā)力。在2022年《政府工作報告》及近日國務院官網(wǎng)公布的《關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》等多個重要政策文件中，流通體制改革與物流體系建設等關鍵詞屢被提及。
在產(chǎn)業(yè)和消費升級兩大驅動力下，物流地產(chǎn)正成為我國房地產(chǎn)市場中發(fā)展最快的領域之一。巨大的市場需求、相對可觀的投資回報率及謀求轉型等諸多因素的疊加，更使得近年來包括房企在內的各路“玩家”頻繁搶灘物流地產(chǎn)市場。
我國人均物流設施面積較低
得益于內需消費的韌性與活力、第三方物流的穩(wěn)步發(fā)展、電子商務領域的拓展和傳統(tǒng)零售及制造業(yè)的堅實支撐，我國物流地產(chǎn)在過去若干年獲得了巨大發(fā)展。
1998年至今，我國物流地產(chǎn)主要經(jīng)歷了起步期、高速發(fā)展期、成熟發(fā)展期三個發(fā)展階段。而所謂物流地產(chǎn)，是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點，投資和建設的物流設施。包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。
近些年來，消費者依賴線上消費的態(tài)勢愈發(fā)明顯。相關數(shù)據(jù)顯示，去年全年我國快遞包裹數(shù)量約1080億件，同比增長29.9%。物流系統(tǒng)的有序運轉，成為了當下社會生活的基本保障，也助推著物流地產(chǎn)的迅速發(fā)展。
“但目前我國物流地產(chǎn)市場整體并不均衡，由于物流倉儲土地市場還未完全市場化，諸如長三角等區(qū)域的后續(xù)需求還將呈現(xiàn)出強勁的趨勢�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示，華北、華南地區(qū)也將延續(xù)供不應求態(tài)勢。
在諸多業(yè)內人士看來，相比于其他國家，我國物流市場仍擁有廣闊的市場前景。
據(jù)第一太平戴維斯近日發(fā)布的《2022中國物流地產(chǎn)報告》顯示，目前我國人均擁有甲級物流設施0.06平方米，與國外多個重點城市相比面積較低，未來仍存廣闊的增容空間；此外，我國物流倉儲成交額（僅包含超過人民幣1億元的倉儲物流及冷鏈物流成交）也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。
逐年遞增的數(shù)據(jù)，反映出持續(xù)增長的市場需求；而物流地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的蓄勢而發(fā)，也成了包括房企在內眾多投資者關注的焦點�！澳壳拔锪鞯禺a(chǎn)的參與者主要為物流商、房地產(chǎn)開發(fā)商、基金機構及電商企業(yè)四類。”克而瑞研究指出，當前物流地產(chǎn)受到各路資本青睞，熱度不減�！霸谑袌霏h(huán)境波動下，不少房企開始轉做物流行業(yè)，試圖打開新藍海。”
克而瑞研究中心從進入模式及參與程度的不同，將房企布局物流地產(chǎn)分為四種模式。
“第一種是由房企主導運營的，通過設立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營；第二種是房企通過收購參股物流企業(yè)，布局物流地產(chǎn)；第三種和第四種分別是房企與物流企業(yè)、電商企業(yè)達成戰(zhàn)略合作。”一位不愿具名的克而瑞研究員舉例稱，萬科集團推出的獨立物流品牌——萬緯物流就是第一種模式，而去年6月遠洋資本通過關聯(lián)公司收購紅星美凱龍旗下7家物流子公司則是第二種布局模式。
回報相對穩(wěn)定成“韌性”板塊
物流地產(chǎn)相對穩(wěn)定、長期、低風險的回報，許是其近年來頗受青睞的原因之一。
自2020年疫情暴發(fā)后，物流倉儲一度成為了業(yè)內公認的“最具韌性的地產(chǎn)板塊”，房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負責人羅瑾表示，當下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口，進入人們的日常生活細節(jié)。
據(jù)悉，目前萬科、遠洋、碧桂園、融創(chuàng)等房企已入局該板塊，物流地產(chǎn)行業(yè)的新晉競爭者逐漸增多。究其原因，業(yè)內人士認為主要有三點。
“一是來自政策層面的支持�！笔腊钗豪硎讼嚓P負責人稱，自2021年以來，國家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。房企也隨之加快投入倉儲機器人等新興技術以實現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”。
其二，房企洞察了物流地產(chǎn)板塊存在的巨大發(fā)展空間，制造業(yè)與服務業(yè)的融合也進一步推動了倉儲物流的發(fā)展。業(yè)內普遍認為，未來物流地產(chǎn)行業(yè)將從“散亂差”逐步走向規(guī)�；�、標準化、產(chǎn)業(yè)化。
第三，在謀求轉型的基礎上，房企將自身多元化發(fā)展的需要重新定位，將目光聚焦于物流地產(chǎn)板塊。“隨著目前我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，一些拿地能力與土儲規(guī)模較為領先的房企開始注重自身轉型與旗下多元業(yè)務的拓展，將目光瞄準到物流地產(chǎn)這片仍待開發(fā)的‘土地’上。”一位業(yè)內人士如是說。
當下，隨著房地產(chǎn)市場面臨更多的不確定性，物流地產(chǎn)的重要性及優(yōu)勢也隨之凸顯。一方面，物流地產(chǎn)不僅有各項業(yè)務產(chǎn)出收益，同時還有土地增值及其他來源收益；另一方面，該板塊的利潤回報可觀，相關資料顯示，一線城市物流地產(chǎn)的回報率達6%-8%。
物流地產(chǎn)是個“小江湖”，也是細分的小眾市場。擁抱資本，才能一路相隨相伴；目標明確，才可互利共贏。
放眼未來，業(yè)內人士表示，物流地產(chǎn)或將存在四大趨勢：多領域持續(xù)支持布局高標倉、供應聚焦關鍵消費樞紐及衛(wèi)星城市、智慧倉儲及可持續(xù)方向是改造重點、多元投資機會來臨。且伴隨著國內外經(jīng)濟的不斷復蘇，物流需求將會不斷升級，物流地產(chǎn)板塊將迎來全新的發(fā)展格局。
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萬緯物流 2021年營收同比增長近七成
3月30日萬科發(fā)布的2021年業(yè)績報告中顯示，其物流業(yè)務共實現(xiàn)營收31.6億元，同比增長68.9%。
作為較早進入物流地產(chǎn)板塊的頭部房企，萬科在2015年便推出了獨立物流品牌——萬緯物流，啟動了全面的“倉網(wǎng)布局”；兩年后，萬緯物流正式布局冷鏈。
據(jù)其官網(wǎng)信息顯示，如今萬緯已進駐46座城市，倉儲規(guī)模超過1100萬平方米，冷鏈物流園超過30個，已躋身于國內倉儲物流行業(yè)的第一梯隊，位列行業(yè)規(guī)模前十。
“萬科切入物流地產(chǎn)行業(yè)，并不是單純燒錢的‘資本游戲’，而是看到了消費者日益增長的消費需求，順勢開啟的‘二次創(chuàng)業(yè)’�！比f緯物流相關負責人曾公開表示，重點發(fā)展冷鏈物流也是看中了目前國內冷鏈業(yè)務的集中度不高，且百強企業(yè)只占到市場份額的10%。
如今，萬緯物流已成為萬科轉型過程中的代表性業(yè)務板塊之一。
遠洋物流 “實業(yè)+金融”雙輪驅動成發(fā)展優(yōu)勢
去年11月，遠洋集團并表了幾個月前剛剛發(fā)布的全新品牌“遠洋物流”，在遠洋集團綜合財務報表中，遠洋物流將列賬為合營企業(yè)。
市場分析認為，對于遠洋集團來說，這是一筆優(yōu)質資產(chǎn)，不單押注了如今逐漸升溫的物流地產(chǎn)行業(yè)，而且還增加了上市平臺的資本厚度，以及增加了正向的業(yè)績收入。
經(jīng)過5年多的發(fā)展，如今遠洋物流已具備項目投資、規(guī)劃設計、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的專業(yè)能力。據(jù)其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前遠洋物流在管面積已近400萬平方米，進駐北京、上海等近20個一二線城市，運營及在管項目超過40個。
“背靠遠洋集團與遠洋資本兩大支持，遠洋物流的發(fā)展無異于安上了‘實業(yè)+金融’的雙輪驅動�！边h洋物流總經(jīng)理馬天一在接受媒體采訪時表示，這正是遠洋物流在規(guī)模擴張和行業(yè)發(fā)展中的先天優(yōu)勢。同時，他也強調，憑借“地產(chǎn)+資本”基因的優(yōu)勢，“輕重結合”的模式將大幅提升市場競爭力。
來源：北京晚報
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