6月28日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前5個(gè)月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積9654萬(wàn)平方米，同比下降48%，創(chuàng)2019年以來(lái)同期新低。

　　報(bào)告顯示，2022年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。到了4月份，受?chē)?guó)內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。進(jìn)入5月份，行業(yè)主要指標(biāo)開(kāi)始改善，單月新房銷(xiāo)售規(guī)模和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷(xiāo)售均價(jià)、房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達(dá)“市場(chǎng)底”出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復(fù)。從投資端來(lái)看，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩?fù)顿Y行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松，房企到位資金環(huán)比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時(shí)恢復(fù)施工強(qiáng)度。尤其亮眼的是房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置，兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷(xiāo)售尚未完全恢復(fù)，行業(yè)投資仍處于歷史較低點(diǎn)。

　　從銷(xiāo)售端來(lái)看，克而瑞在報(bào)告中表示，居民購(gòu)房信心隨政策寬松而緩慢恢復(fù)，多城四限政策放開(kāi)、降低首付首貸壓力后購(gòu)房需求陸續(xù)恢復(fù)釋放。

　　截至6月12日，2022年全國(guó)累計(jì)175個(gè)省市出臺(tái)了299次調(diào)控政策，共627條。同時(shí)，5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9615元/平方米，環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動(dòng)了購(gòu)房者，放棄觀望入市購(gòu)房。從銷(xiāo)售均價(jià)回升看，“以?xún)r(jià)換量”對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模回升貢獻(xiàn)度較低。5月商品房銷(xiāo)售規(guī)模在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，共銷(xiāo)售商品房10970萬(wàn)平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%，同比分別下降31.8%和37.7%。

　　從不同能級(jí)城市供應(yīng)占比變化來(lái)看，一線波動(dòng)上行趨勢(shì)因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供應(yīng)占比基本在10%左右波動(dòng)，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，供應(yīng)占比持穩(wěn)在50%左右，5月增至55%，三四線則延續(xù)小幅下行走勢(shì)，供應(yīng)持續(xù)縮量，5月占比降至38%。

　　具體來(lái)看，一線城市前5個(gè)月新增供應(yīng)面積1027萬(wàn)平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長(zhǎng)22%。二線城市整體供應(yīng)面積4537萬(wàn)平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應(yīng)面積4090萬(wàn)平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。對(duì)于2022年下半年市場(chǎng)，克而瑞在報(bào)告中稱(chēng)，供需預(yù)期都會(huì)有企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)熱度預(yù)期難回2021年高峰時(shí)期，因而狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。核心一二線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降。尤其是當(dāng)前市場(chǎng)熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，供不應(yīng)求持續(xù)加劇，但凡核心區(qū)域供應(yīng)放量基本都會(huì)迎來(lái)成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，狹義庫(kù)存有望延續(xù)低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

　　就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，涉宅用地成交規(guī)模或?qū)⑴c新房成交走勢(shì)趨同，延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)；另一方面，房企開(kāi)工信心略有恢復(fù)，5月新開(kāi)工面積達(dá)11889萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲20%；兩相綜合，下半年整體未開(kāi)工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。

　　來(lái)源：澎湃新聞

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