在將保障性租賃住房項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施公募（REITs）試點(diǎn)范圍一年之際，近日，首批三只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現(xiàn)成功上市。此舉有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，更有助于從中長(zhǎng)期引導(dǎo)形成良性的商業(yè)模式，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，切實(shí)解決大城市新市民、青年人住房突出問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　自2021年7月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，多地出臺(tái)實(shí)施細(xì)則推進(jìn)土地、金融、財(cái)稅等配套政策落地，但市場(chǎng)主體在實(shí)踐中始終面臨缺乏能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支持的金融產(chǎn)品、無(wú)法形成“融投管退”的閉環(huán)運(yùn)作模式。保障性租賃住房REITs的上市，通過(guò)金融手段將投資規(guī)模較大、流動(dòng)性較低的保障性租賃住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較高的證券資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人的退出，真正實(shí)現(xiàn)了租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展，為市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)良性的商業(yè)模式，有助于提高市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。

　　保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市，對(duì)于盤(pán)活存量住房資源，促進(jìn)形成保租房投資的良性循環(huán)也有一定的積極意義。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成較大規(guī)模的住房存量，各地在保障性租賃住房發(fā)展實(shí)踐中，也形成了新建、改建、改造、轉(zhuǎn)化等并行的房源籌集模式。其中，非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房及拆遷安置房轉(zhuǎn)化等模式在保障性租賃住房供給中占比提升。通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs，將成熟的存量住房資源盤(pán)活，將回收資金用于新增房源的籌集，新的房屋資產(chǎn)成熟后可再通過(guò)REITs等方式予以盤(pán)活，從而形成保障性租賃住房投資的良性循環(huán)，有效增加保障性租賃住房供給。各地可因城施策形成多元化的租賃房源籌集模式，釋放住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿�，切�?shí)滿足大城市新市民、青年人的住房租賃需求。

　　保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市，有助于改善房企運(yùn)營(yíng)方式，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型和探索新發(fā)展模式。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量建設(shè)為主逐漸轉(zhuǎn)為增存并重的趨勢(shì)下，房企運(yùn)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變是改善自身債務(wù)狀況、防范未來(lái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要方面。保障性租賃住房REITs的上市，為房企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、降低資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了重要路徑。合規(guī)經(jīng)營(yíng)的房企，通過(guò)積極參與保障性租賃住房籌建運(yùn)營(yíng)并申請(qǐng)發(fā)行REITs，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)持有型重資產(chǎn)的剝離，實(shí)現(xiàn)自身的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和REITs的重資產(chǎn)投資均衡發(fā)展。這有助于房企改善資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)再融資、再投資能力，進(jìn)而為房企轉(zhuǎn)型和探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式提供支持和方向。

　　保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市，在提升住房租賃品質(zhì)、推進(jìn)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度等方面同樣可以起到不小的作用。租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配，是當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。保障性租賃住房REITs的上市，對(duì)提升住房租賃質(zhì)量具有重要的引領(lǐng)作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有動(dòng)力通過(guò)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理提高項(xiàng)目回報(bào)，以獲得更多投資人認(rèn)可。在保障性租賃住房REITs的引領(lǐng)下，可供新市民、青年人選擇的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租賃房源將大幅增加，精細(xì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)模式將逐步形成，這對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展和租金穩(wěn)定具有示范帶動(dòng)作用，并通過(guò)補(bǔ)齊住房租賃短板和住房保障短板加快推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。

　　有理由相信，隨著人們對(duì)公募REITs促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展認(rèn)識(shí)的持續(xù)深化，參與主體和投資人將不斷豐富，并將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，更好解決大城市住房突出問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

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