新老商圈交相輝映 公園商業(yè)發(fā)展迎來新階段

　　供應(yīng)高企疊加需求疲軟導(dǎo)致空置率飆升 城南商務(wù)市場逆勢崛起

　　市場供應(yīng)不減租金整體維穩(wěn) 醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)有望支撐未來需求增長

　　零售物業(yè)市場

　　全年供應(yīng)不減 空置率繼續(xù)上漲 2022 年年底成都零售市場集中放量，全年錄得新增供應(yīng)逾 60 萬平方米，全市零售物業(yè)總存量突破800萬平方米，達(dá)約812萬平方米。回顧2022年，疫情多發(fā)導(dǎo)致線下消費復(fù)蘇阻力重重，成都零售市場需求整體走弱；雖然依靠四季度新項目較高的入駐率，市場凈吸納量大幅上漲，但市場全年的凈吸納量與2021年相比仍明顯下降，全市購物中心平均空置率持續(xù)上漲，同比上升約3.3個百分點至11.6%。全市購物中心首層平均租金同比有所下滑，報人民幣407.9元每平方米每月。

　　成都SKP重磅亮相 交子公園商圈發(fā)展提速 坐落于交子公園商圈的招商大魔方和成都SKP于四季度先后亮相。招商大魔方定位 " 城市潮玩新引力 "，聚焦娛樂、休閑、潮流零售等社交化生活方式業(yè)態(tài)，與SKP形成互補，有利于增強項目之間的聯(lián)動；通過量身打造的五大主題場景以及未來與錦城廣場P+R地下區(qū)域的無縫連接，為年末交子公園商圈的熱度攀升拉開了序幕。SKP不負(fù)眾望地引入逾1300個國際一線品牌，極大地豐富了成都高端零售品牌的種類。第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事林靜表示：" 在大環(huán)境充滿變數(shù)的2022年，如此強大的零售品牌陣容在一個新項目的集中亮相，既展現(xiàn)了項目運營方極強的品牌號召能力，也從另一方面證明了成都零售市場的消費力在各品牌心目中的地位，以及各品牌對成都城南區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可。" 此外，作為全地下高端百貨，成都SKP在公園及P+R有限的規(guī)劃條件下，在原有全封閉式地下商業(yè)空間的設(shè)計基礎(chǔ)上進行改造創(chuàng)新，為全國下沉式高端商業(yè)樹立了全新典范，進一步推動了交子公園商圈的加速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)商業(yè)的提質(zhì)升級。

　　重裝開業(yè) 春鹽商圈加速變革 歷時近三年的調(diào)改后，鹽市口區(qū)域的COSMO于年底重新開業(yè)，項目聚集了多家知名潮流和娛樂品牌，還引入策展式零售空間INNERCO, 以充滿未來感的設(shè)計打造年輕潮人的消費場域。獨樹一幟的裝修風(fēng)格，以及主打潮流藝術(shù)和社交娛樂的品牌矩陣為老牌商圈帶來了諸多新意。另外，隨著仁恒置地廣場持續(xù)的積極調(diào)改，新世界百貨閉店，以及伊勢丹百貨春熙店和伊藤洋華堂春熙店因物業(yè)租賃到期終止?fàn)I業(yè)，春鹽商圈零售物業(yè)的調(diào)整變革將按下加速鍵。

　　奢侈品品牌加碼布局 2022 年成都零售市場新增租賃需求同比有所減少，整體需求繼續(xù)走低，但市場在需求端也不乏亮點。上半年，眾多奢侈品品牌加快在春熙路區(qū)域布局雙店，代表性案例包括國內(nèi)第三家LV之家亮相遠(yuǎn)洋太古里，Gucci 新店入駐IFS，Dior、Balenciaga、Bottega Veneta 和 Moynat新店進駐遠(yuǎn)洋太古里。下半年，SKP的開業(yè)更是將以LV、DIOR、Gucci為代表的一眾一線奢侈品品牌帶到城南，反應(yīng)出該類品牌對成都消費市場的長期信心和對市場標(biāo)桿項目的持續(xù)看好。

　　高端香化品牌引領(lǐng)項目調(diào)整升級 全年調(diào)整較多的品類集中在高端化妝品和香水類別，部分項目通過引進一批知名國際香化品牌，開啟新一輪提檔升級，同時達(dá)到充分挖掘年輕女性群體消費需求，拉動項目銷售增長的目的。例如，IFS負(fù)一樓新開多家大牌香化精品店，打造高規(guī)格國際香化走廊，強化項目與地鐵口連接區(qū)域的香化氛圍；太古里則引入馥馬爾、Kilian等多個國際高級香氛品牌，進一步提升項目中該品類的品牌豐富度。

　　此外，新能源汽車品牌延續(xù)往年活躍需求，繼續(xù)在成都市場積極布局。餐飲業(yè)態(tài)中，甜品烘焙類品牌新增需求占比增加較多，其中以廣蓮申、瀘溪河為代表的中式糕點品牌租賃較為活躍；意大利知名甜品品牌Venchi、韓國人氣烘培品牌 Butterful&Creamorous、來自上海的法式冰淇淋品牌Luneurs年內(nèi)也進入成都市場開設(shè)首店。

　　公園商業(yè)發(fā)展迎來新階段。自成都提出建設(shè)公園城市以來，在麓湖天府美食島一期、Regular 源野的基礎(chǔ)上，年內(nèi)亮相的成都SKP向市場進一步展現(xiàn)了公園場景和商業(yè)空間融合的無限可能。坐擁麓湖的生態(tài)基底和景觀優(yōu)勢，麓湖商業(yè)一直走在探索公園場景下商業(yè)發(fā)展的前沿，麓鎮(zhèn)年內(nèi)通過舉辦多個主題市集聚集了大量人氣，用新穎的商業(yè)內(nèi)容助力項目煥新升級；2023年麓坊中心B館、天府美食島二期、麓湖水鎮(zhèn)商業(yè)等項目將陸續(xù)亮相市場，有望繼續(xù)為市場呈現(xiàn)公園場景下的高品質(zhì)商業(yè)空間，為市民提供沉浸式的公園商業(yè)消費體驗，助推公園場景下的成都商業(yè)發(fā)展邁向全新階段。

　　2022年天府新區(qū)商業(yè)迅速擴容 2023 年，天府新區(qū)將迎來包括天府大悅城、和悅廣場二期在內(nèi)的多個新項目入市，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目類型和業(yè)態(tài)品牌種類將得到極大豐富，商業(yè)氛圍將愈發(fā)成熟。

　　展望未來，如何滿足消費者對環(huán)境和體驗感不斷攀升的要求，或?qū)⒊蔀榻酉聛硪欢螘r間商業(yè)項目人氣能否迅速回歸的重要因素。另一方面，疫情也提升了消費者對健康的關(guān)注度，步入后疫情時代，無論是在空間設(shè)計、場景營造還是品牌招商方面，市場上的項目或?qū)⒊霈F(xiàn)更多與運動健康、自然生態(tài)相關(guān)的元素。

　　甲級寫字樓市場

　　2022年，成都甲級寫字樓市場錄得六個新增項目交付入市，共計約46.5萬平方米，是自2014年以來的最高供應(yīng)量，推動甲級寫字樓總存量超過394萬平方米。年內(nèi)租賃市場受經(jīng)濟下行、疫情反復(fù)和夏季高溫限電的沖擊，多個行業(yè)的租賃需求受到明顯抑制，新增租賃面積同比下滑近40%，以致全年凈吸納量銳減至約1.4萬平方米。在需求回落和供應(yīng)高企的雙重壓力下，全市空置率升至近五年最高值，同比上漲8.5個百分點至28.8%；平均租金同比小幅下滑至人民幣100.7元每平方米每月。

　　金融城吸引近四成租賃需求 在成都甲級寫字樓租賃市場整體需求走弱的大背景下，城南商務(wù)市場吸引力相對強勁，金融城躍升至新增需求占比首位，新租面積占比從2020年、2021年的20%左右升至2022年的37%，凈吸納量逆勢增長達(dá)到4.7萬平方米。年內(nèi)更是迎來以NIC國創(chuàng)中心為代表的多個高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)樓宇入市，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的升級及擴張?zhí)峁┝溯d體。

　　金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)成需求增長主引擎 個別行業(yè)租賃需求逆勢增長，表現(xiàn)顯眼。金融業(yè)躍升至年度第一大租賃需求，占比同比增長3個百分點達(dá)到21%。年內(nèi)金融企業(yè)的擴張速度不減，基金、資產(chǎn)管理和小額貸款等類型企業(yè)的成交面積同比小幅上漲。以律師事務(wù)所和管理咨詢企業(yè)為代表的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)逆勢增長為第三大行業(yè)需求來源，該類企業(yè)作為服務(wù)型組織，承租能力強，注重樓宇的區(qū)位優(yōu)勢和樓宇品質(zhì)。

　　老舊樓宇迭代升級助力核心商務(wù)區(qū)提升競爭力 近年來，以中央商務(wù)區(qū)為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)內(nèi)新入市規(guī)模較少，存量樓宇平均樓齡較長，無法在硬件上形成優(yōu)勢，造成租戶頻繁遷出。為扭轉(zhuǎn)這種頹勢，年內(nèi)傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)的部分樓宇立足于客戶需求，著手推進硬件和服務(wù)的翻新升級，以開啟新一輪生命周期。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇 / 商業(yè)及零售服務(wù) / 產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負(fù)責(zé)人、高級董事戴暉表示：" 存量物業(yè)的升級改造是未來的趨勢，借助專業(yè)機構(gòu)的資源和經(jīng)驗，促進樓齡較長的項目實現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的快速提升，是吸引優(yōu)質(zhì)租戶、穩(wěn)定租金、重塑資產(chǎn)價值的重要途徑。

　　培育增量需求煥活辦公租賃市場。年內(nèi)成都商務(wù)樓宇市場整體需求減弱，租賃市場競爭加劇，凸顯出培育市場增量需求的緊迫性。從成都現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)出發(fā)，充分發(fā)揮頭部企業(yè)的頭雁作用，在吸引外地優(yōu)質(zhì)企業(yè)赴蓉發(fā)展的同時，帶動本地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展，是挖掘需求增量的有效路徑，能有力提升成都的經(jīng)濟能級，激發(fā)商務(wù)市場的活力。

　　展望2023年，成都甲級寫字樓新增供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計將放緩，在一定程度上緩解了市場去化壓力。其中，過半的新項目位于天府中央商務(wù)區(qū)，新區(qū)有望憑借其良好的商務(wù)配套和強有力的政策引導(dǎo)吸引企業(yè)進駐，快速提升商務(wù)氛圍。2022年下半年，政策面不斷釋放出支持實體經(jīng)濟的積極信號，雖然市場需求短期內(nèi)很難出現(xiàn)較大反彈，但從中長期來看，隨著市場信心不斷回升、政策端發(fā)力積極推動經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，預(yù)計成都甲級寫字樓市場將穩(wěn)步復(fù)蘇。

　　倉儲物流市場

　　市場供應(yīng)不減 空置率小幅上漲2022年成都物流市場高標(biāo)倉新增供應(yīng)約40萬平方米，其中約一半體量位于青白江，全市高標(biāo)倉總存量達(dá)約570萬平方米。受疫情散發(fā)、高溫限電等超預(yù)期因素影響，成都高標(biāo)倉市場全年表現(xiàn)較為平淡，整體空置率同比有所上升，全市平均租金基本維持穩(wěn)定。隨著近年成都物流倉儲用地供應(yīng)量減少，預(yù)計未來成都高標(biāo)倉市場供應(yīng)將放緩，市場去化壓力有望得到緩解，空置率或逐漸回落。

　　醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，釋放活躍物流需求。成都年內(nèi)聚焦現(xiàn)代生物技術(shù)藥、創(chuàng)新化學(xué)藥、高端醫(yī)療器械等重點領(lǐng)域引入多個醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)化和創(chuàng)新研發(fā)重大項目，加快建設(shè)天府國際生物城，積極圍繞建圈強鏈推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。作為成都生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高地，成都高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2017年到2020年連續(xù)4年保持20%以上增速，2021年產(chǎn)業(yè)規(guī)模更是突破1000億元。醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加上年內(nèi)醫(yī)藥產(chǎn)品需求的顯著增長，促進相關(guān)冷庫和陰涼庫需求進一步釋放，成為成都物流市場全年新增需求的重要來源。第一太平戴維斯華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部助理董事陳紋卿表示：" 作為成都重點打造的萬億級產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)未來有望保持高增長，為成都物流市場發(fā)展提供新動能。

來源：第一太平戴維斯

編輯：jinbao