對房企而言，2022年的成績單夾雜著冰與火。

　　在下行的2022年，銷售回落是可預判的。這一年，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付問題，并且房價預期轉弱，市場觀望情緒濃重。

　　呈現(xiàn)在數(shù)據上，2022上半年，商品房銷售規(guī)模大幅下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，1-11月全國商品房銷售金額累計11.7萬億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%。

　　大部分標桿房企的銷售業(yè)績低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。

　　1月10日晚間，新城控股披露2022年經營情況，全年累計合同銷售金額約1160.49億元，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米。就新城而言，銷售回調亦較為明顯，達到五成。

　　但如新城管理層所言，開發(fā)業(yè)務是區(qū)域深耕的壓艙石，商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。

　　期內，新城控股商業(yè)板塊表現(xiàn)較為亮眼，實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長15.82%。

　　保交付與合約銷售

　　合約銷售是新城2022年的保交付挑戰(zhàn)里的成績單。

　　根據新城控股披露的數(shù)據，12月實現(xiàn)合同銷售金額約65.68億元，比上年同期回調68.44%;合同銷售面積約74.51萬平方米，比上年同期回調71.17%。

　　2022全年累計合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期回調50.36%，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期回調49.40%。

　　不過，在2022年銷售下滑是大趨勢，據觀點指數(shù)發(fā)布的《2022年度房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)》統(tǒng)計，2022年，房地產行業(yè)銷售下滑明顯，樓市增長乏力，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

　　頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業(yè)，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

數(shù)據來源：觀點指數(shù)整理

　　觀點指數(shù)統(tǒng)計前20房企已披露銷售數(shù)據發(fā)現(xiàn)，跌幅多數(shù)在20%-40%區(qū)間，平均跌幅為26%。

　　當中降幅最大為受到債務違約影響較大的融創(chuàng)等企業(yè)，新城亦不能置身事外。

　　其實這能夠從新城的土儲結構中找到答案，“住宅+商業(yè)”雙輪發(fā)展，打造了“開發(fā)+持有”的閉環(huán)經營模式。但由于吾悅廣場大多在三四線城市一些核心商業(yè)地段，所以住宅也有不少是在三四線城市。

　　新城控股2022年中期報告中披露，公司在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，其中一二線城市約占公司總土地儲備的37.05%。也就是說，三線及以下城市占比約62.95%。

　　我們知道，2022年住宅受到最大沖擊的便是低能級城市。

　　有分析指出，在2023年，“保交付”仍是多數(shù)房企的主要工作。新城同樣將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，表示將資源盡全力向保交付項目傾斜。

　　2022年全年，新城已組織交付13.1萬套物業(yè)。據悉，2023年仍要全力以赴完成保交付目標。

　　商業(yè)運營首破百億

　　對新城而言，商業(yè)地產則交出了一份不錯的成績。

　　疫情影響下，新城商業(yè)運營收入仍錄得增長，期內實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年86.39億元增長15.82%。

　　另外，2022年度因疫情引發(fā)的租金管理費減免及經營扶持減少，導致商業(yè)運營總收入減少3.13億元。

　　根據公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。

　　實際上，近年來商業(yè)地產對于新城的貢獻度逐年加大。

　　2022上半年，新城實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，較上年同期下降45.89%，當中商業(yè)運營總收入47.18億，同比增長19.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，較上年同期下降30.11%。

　　同期，新城控股歸母凈利率為7%，較2021上半年提升1.6個百分點，主要由于毛利率較2021上半年提升了2.3個百分點至21.9%。

　　毛利率提升則主要得益于物業(yè)出租業(yè)務毛利率的提升：開發(fā)物業(yè)結算毛利率同比下降1個百分點至16.1%，投資物業(yè)租金毛利率則提升1.6個百分點至72.2%，并且物業(yè)出租及管理業(yè)務收入占比，較2021年同期提升5.6個百分點至10.2%。

　　對于企業(yè)來說，商業(yè)地產能夠貢獻穩(wěn)定經營現(xiàn)金流，抵抗開發(fā)業(yè)務的波動風險。

　　12月中旬，新城控股對集團及各事業(yè)部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰(zhàn)略總部、投資總部、風控總部。

　　此外，地產開發(fā)事業(yè)部負責全品類地產開發(fā)、代建；商業(yè)管理事業(yè)部負責全品類商業(yè)管理，強化商業(yè)深度運營相關職能。

　　新城控股表示，正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險。

　　此次組織架構調整，也將更好支持大資管戰(zhàn)略落地。

　　　　有分析指，從長遠角度看，此次組織架構調整將更利于雙輪驅動戰(zhàn)略聚焦，更利于推進輕重并舉、落地深度運營，進一步提升地產開發(fā)和商業(yè)管理的長期競爭力。

來源：觀點地產網