2023年，作為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時(shí)代共進(jìn)，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時(shí)代也被時(shí)代記錄，我們見證時(shí)代也被時(shí)代見證，我們守護(hù)時(shí)代也被時(shí)代守護(hù)。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會領(lǐng)導(dǎo)及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，以“誰為行業(yè)贏得未來”為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報(bào)告成果在年會上發(fā)布。
近日，北京大興國際機(jī)場臨空區(qū)招商局副局長夏至誠接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
北京大興國際機(jī)場臨空區(qū)招商局副局長 夏至誠
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
夏至誠：中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、推進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換的主要載體。在過去的20年，完整的歷經(jīng)了4代，迭代的根源就是園區(qū)賦能產(chǎn)業(yè)的逐步探索，這也是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)行的升級。
第一代是以招商蛇口工業(yè)園為代表的傳統(tǒng)工業(yè)園，主要承載低附加值、勞動或資源密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，特點(diǎn)是純產(chǎn)業(yè)區(qū)，單個企業(yè)或同類企業(yè)聚集。
第二代是以深圳科技工業(yè)園為代表的綜合型產(chǎn)業(yè)園，以服務(wù)外向型企業(yè)，偏重高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色。開始重視產(chǎn)業(yè)間產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)聚焦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高素質(zhì)人才、信息、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)均有配置。
第三代是以大連軟件園、中關(guān)村軟件園為代表的主題特色園區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位細(xì)分科技領(lǐng)域、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切，空間上形成圍繞產(chǎn)業(yè)集群的圈層布局，配套文化商業(yè)生活娛樂設(shè)施，注重人文環(huán)境。
第四代是以張江高科、東湖高新、大興臨空區(qū)為代表的城市級產(chǎn)業(yè)社區(qū)，多產(chǎn)業(yè)集群、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新及高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)含多個專業(yè)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，構(gòu)筑大型創(chuàng)新生態(tài)。既是復(fù)合型實(shí)業(yè)發(fā)展中心，也是宜居宜業(yè)的城市核心。在空間上城市功能與產(chǎn)業(yè)功能完全融合，人才聚集程度進(jìn)一步提升，“產(chǎn)、城、人”三要素高度匹配，打造配套完善，集居住、辦公、商業(yè)、教育、休閑娛樂為一體的都市產(chǎn)業(yè)綜合體。
從未來的發(fā)展方向來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定是產(chǎn)業(yè)高度匹配、創(chuàng)新高度集聚、產(chǎn)城高度融合、人才協(xié)同發(fā)力的，去構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展嶄新生態(tài)。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
夏至誠：今年以來，市場出現(xiàn)了一些趨勢性變化，值得我們重視和關(guān)注。
第1，傳統(tǒng)寫字樓宇出租率持續(xù)下降，一方面是地產(chǎn)行業(yè)下行，傳統(tǒng)租賃樓宇的邏輯已行不通，而主題特色園區(qū)，根據(jù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)鏈、形成良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)的園區(qū)比較受追捧。另一方面，隨著新型互聯(lián)網(wǎng)、科技公司可以依托遠(yuǎn)程會議、數(shù)字化管理、去中心化的組織架構(gòu)實(shí)現(xiàn)居家辦公，導(dǎo)致集中辦公需求日益減少，這些都為傳統(tǒng)樓宇經(jīng)濟(jì)提出了新的挑戰(zhàn)。
第2，隨著辦公群體年輕化，新業(yè)態(tài)、新組織架構(gòu)的創(chuàng)新型公司在辦公功能空間上，不再傾向于傳統(tǒng)的布局。而是在單體樓宇內(nèi)實(shí)現(xiàn)辦公、會議、研發(fā)、小試、中試、檢驗(yàn)檢測、公共服務(wù)平臺、健身娛樂、配套餐飲、人才公寓等多種功能混合的新型研發(fā)樓。并且隨著公司業(yè)務(wù)和組織結(jié)構(gòu)的快速發(fā)展與變化，空間可以自由組合調(diào)配。典型的案例是字節(jié)跳動選用老商場進(jìn)行改造作為總部辦公樓，無論是層高、空間規(guī)劃、復(fù)合型功能設(shè)置都與傳統(tǒng)辦公樓完全不同，目前越來越多的企業(yè)更愿意入駐此類研發(fā)樓宇，而不是傳統(tǒng)的5A級寫字樓。
第3，智能化、數(shù)字化應(yīng)用增加，并且不單純的是功能性應(yīng)用，而是服務(wù)與應(yīng)用結(jié)合，未來樓宇智慧平臺將成為商辦樓競爭核心，搭建集成系統(tǒng)平臺、聚合成熟智能硬件、經(jīng)營思維的平臺運(yùn)營將與物理場景創(chuàng)新完美結(jié)合。例如：無人超市、能源控制、停車訪客系統(tǒng)、人臉識別、智能會議、BIM物業(yè)管理、智慧物聯(lián)等都將是園區(qū)“標(biāo)配”，根據(jù)用戶行為多維度采集的數(shù)據(jù)可形成“園區(qū)大數(shù)據(jù)”分析，產(chǎn)生巨大價(jià)值。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
夏至誠：經(jīng)過多年產(chǎn)業(yè)載體操盤經(jīng)驗(yàn)，我們得出用“八大專業(yè)”的邏輯設(shè)計(jì)新型商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）。
第1，專業(yè)規(guī)劃：產(chǎn)辦（產(chǎn)業(yè)主題商辦樓）會大量增加，未來的綜合型園區(qū)將會減少，圍繞產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈打造的載體——主題園區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)將會更受企業(yè)歡迎。首先需要專業(yè)規(guī)劃，每個園區(qū)/樓宇都要有專業(yè)規(guī)劃方案，完整的商業(yè)閉環(huán)與運(yùn)營內(nèi)容策劃進(jìn)去，嚴(yán)格按照規(guī)劃方案進(jìn)行園區(qū)運(yùn)營。
第2，專業(yè)專家：每個主題產(chǎn)業(yè)園需要配置行業(yè)專家委員會，聚焦園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高校教授、行業(yè)專家、投資人進(jìn)行招募，專家委員會負(fù)責(zé)評審入園項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)鏈和目標(biāo)產(chǎn)業(yè)清單目錄。在園區(qū)未來申請各方面資質(zhì)、政策方面給予專業(yè)咨詢意見，確保園區(qū)在規(guī)劃軌道上運(yùn)行。
第3，專業(yè)政策：園區(qū)深度進(jìn)行政企協(xié)同，打包園區(qū)產(chǎn)業(yè)指標(biāo)向政府申請定制化的“一園一策”，如針對產(chǎn)值稅收、研發(fā)、人才、外資外貌、品牌建設(shè)等指標(biāo)進(jìn)行對賭，每年運(yùn)營達(dá)到指標(biāo)后進(jìn)行政策獎勵。只有園區(qū)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)最一線接觸企業(yè)，深刻理解企業(yè)，精準(zhǔn)的政策才能貼近企業(yè)真實(shí)需求。
第4，專業(yè)平臺：園區(qū)公共服務(wù)平臺是針對園區(qū)同類產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)需求進(jìn)行平臺配置，如人力園需配置人社局服務(wù)窗口、金融園區(qū)需配置風(fēng)控平臺、生物醫(yī)藥園區(qū)需配置檢驗(yàn)檢測平臺。同時(shí)可以發(fā)放“創(chuàng)新券”給企業(yè)，進(jìn)行服務(wù)費(fèi)用抵扣，降低企業(yè)創(chuàng)新成本。針對企業(yè)的審批環(huán)節(jié)設(shè)置到園區(qū)內(nèi)，可以大幅度降低企業(yè)的“隱性成本”，很多政府的公共職能前置，也有利于政策創(chuàng)新，便于政府更好的了解企業(yè)真實(shí)需求。
第5，專業(yè)基金：圍繞特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，建立“一園一基金”，園區(qū)是企業(yè)的“家”，通過對于企業(yè)成長性的分析，選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)投資將是產(chǎn)業(yè)發(fā)展閉環(huán)的重要邏輯，從“房東”變?yōu)椤肮蓶|”，像合伙人一樣陪伴企業(yè)成長，獲得資本收益，孵化更多的企業(yè)才是園區(qū)最重要的價(jià)值。
第6，專業(yè)活動：圍繞園區(qū)主題舉辦精準(zhǔn)細(xì)分的產(chǎn)業(yè)活動，將是園區(qū)增加人氣的重要方式，包括產(chǎn)業(yè)論壇、投融資對接會、商務(wù)資源對接會、企業(yè)家俱樂部等等。企業(yè)之間、產(chǎn)業(yè)鏈之間、人與人之間的聯(lián)系將會迸發(fā)出更多的商業(yè)價(jià)值和創(chuàng)新火化，產(chǎn)業(yè)社群是園區(qū)服務(wù)品質(zhì)的保障。
第7，專業(yè)團(tuán)隊(duì)：專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)、服務(wù)團(tuán)隊(duì)是服務(wù)企業(yè)的“大管家”，專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員，可以為企業(yè)提供“保姆式服務(wù)”，而不僅僅是傳統(tǒng)商辦樓的物業(yè)服務(wù)和基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)，未來對于專業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度將會提出更高要求。
第8，專業(yè)服務(wù)：打造圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)細(xì)分賽道的共性技術(shù)服務(wù)平臺，提供圍繞產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、創(chuàng)新鏈的精準(zhǔn)企業(yè)服務(wù)，解決企業(yè)痛點(diǎn)、難點(diǎn)。可以有效降低企業(yè)成本投入，為企業(yè)省錢，才是更好的賺錢辦法。提供面向科技創(chuàng)新的“賦能服務(wù)”才是企業(yè)需求的根本。同時(shí)，園區(qū)提供的服務(wù)應(yīng)以人為本，滿足人們從工作到生活的全方位需求，才可以在更激烈的競爭中脫穎而出。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數(shù)字經(jīng)濟(jì)下的樓宇經(jīng)濟(jì)"。
作為中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會（CIFTIS）常態(tài)化活動之一，第二十屆年會將聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營管理、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間將發(fā)布2023年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預(yù)計(jì)將有800位社會各界嘉賓出席。
來 源：房訊網(wǎng)
