一 甲級(jí)寫(xiě)字樓

    ★香港島

　　由于10月內(nèi)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)氣氛較差，租賃勢(shì)頭進(jìn)一步放緩。寫(xiě)字樓租賃需求萎縮和空置率居高不下，租金繼續(xù)下跌。高空置率令中環(huán)的租金承受很大的壓力，10月份空置率創(chuàng)下新高，達(dá)到10.4%。

　　盡管中環(huán)租賃表現(xiàn)較差，律師行的寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)繼續(xù)保持活躍。律師行和大律師事務(wù)所繼續(xù)成為中環(huán)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃需求動(dòng)力。由于在疫情后更多員工需要返回寫(xiě)字樓工作，因此這些律師行正積極在中環(huán)尋找寫(xiě)字樓空間作擴(kuò)充或整合。

　　在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，寫(xiě)字樓租賃需求預(yù)計(jì)將保持低迷，導(dǎo)致大多數(shù)商業(yè)區(qū)的租賃活動(dòng)處于較低水平，租金保持疲軟。

　　★九龍區(qū)

　　10月份九龍區(qū)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)停滯不前，因?yàn)樵谏虡I(yè)環(huán)境日益不確定的情況下，租戶和業(yè)主仍然處于觀望狀態(tài)。

　　寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)仍然以續(xù)租為主，而新租賃和搬遷則十分有限。由于業(yè)主愿意提供靈活的租賃方案來(lái)留住和吸引租戶，租戶普遍傾向續(xù)租。

　　在市場(chǎng)缺乏強(qiáng)勁的需求驅(qū)動(dòng)因素的情況下，我們預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租賃氣氛將保持疲弱，更多租戶采取觀望態(tài)度。

　　二 住宅市場(chǎng)

　　面對(duì)市場(chǎng)嚴(yán)峻的情況，住宅樓價(jià)連續(xù)第五個(gè)月放緩。9月份整體住宅樓價(jià)按月下跌1.7%。

　　香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官于10月下旬發(fā)表《施政報(bào)告》宣布放松樓市調(diào)控。根據(jù)土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，10月份，住宅交易總數(shù)按月下跌25.8%。

　　相比之下，住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，政府新政策吸引內(nèi)地人才來(lái)香港，推動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)前景及未來(lái)加息或減息的時(shí)程表不確定的情況下，我們認(rèn)為放寬調(diào)控措施較難扭轉(zhuǎn)樓價(jià)的跌勢(shì)。物業(yè)市場(chǎng)需要時(shí)間來(lái)適應(yīng)印花稅的放寬，以及為非本地人才實(shí)施的“先免后征”措施。香港在今年前10個(gè)月已經(jīng)有70,000名人才來(lái)港，較政府原來(lái)訂立的目標(biāo)超出一倍，因此中長(zhǎng)期來(lái)看，新安排可以吸引有意成為香港人的非本地人才來(lái)港置業(yè)。

　　三 零售市場(chǎng)

　　10月，香港零售市場(chǎng)氣氛持續(xù)悲觀。盡管9月份零售業(yè)總銷貨總值按年上升13.0%至港幣318億元，但零售業(yè)總銷貨額的升幅仍低于市場(chǎng)預(yù)期的13.8%。

　　同樣地，盡管飲食業(yè)在第三季表現(xiàn)穩(wěn)定，但新挑戰(zhàn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。自疫情后重新通關(guān)以來(lái)，香港居民的出境旅游，以及前往內(nèi)地的旅客數(shù)目急劇上升，對(duì)香港的餐飲業(yè)和零售業(yè)帶來(lái)威脅。

　　疫情爆發(fā)后，香港的零售業(yè)的營(yíng)業(yè)額明顯下跌，令租金下跌。因此，零售商鋪的資產(chǎn)價(jià)值都在大幅下降，很多商鋪的資產(chǎn)價(jià)值與高峰期相比大幅調(diào)整了70%至80%。

　　整體而言，盡管政府推出多項(xiàng)刺激零售業(yè)的措施，例如“香港夜繽紛“，我們預(yù)期香港零售市場(chǎng)在2023年余下時(shí)間將持續(xù)疲軟。由于黃金地段商鋪空置率下降，我們維持對(duì)2023年全年主要街鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)5%的預(yù)測(cè)，從而推動(dòng)租金回報(bào)率上升。

來(lái) 源：萊坊    

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