世邦魏理仕1月6日發(fā)布《2022北京房地產市場回顧及展望》。

　　報告指出，北京寫字樓市場全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健，產業(yè)類需求回暖，空置率持續(xù)攀升，租金仍承壓下行；零售物業(yè)市場整體需求乏力局部有亮點，租金持續(xù)下調，業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶；倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與凈吸納量均破記錄；商務園區(qū)市場生命科學和制造業(yè)需求超過TMT成為全年需求引擎，泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求；物業(yè)投資市場國有資本進場，長租公寓升溫。

　　2022年第四季度，全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用，分別位于通州和金盞。受疫情影響，部分項目延期交付，使得全年新增供應錄得31萬平方米，僅為2021年新增供應總量的1/4，為2015年以來最低，且近八成釋放于新興商務區(qū)。

　　盡管商務活動受疫情延續(xù)影響，新租交易面積環(huán)比下降8%，但企業(yè)整合、縮減、騰退現(xiàn)象有所緩解，使得全市凈吸納量結束了前兩個季度的負值回升至1.7萬平方米。金融穩(wěn)居需求榜首，基金、保險和證券公司持續(xù)在優(yōu)質樓宇和行業(yè)集聚的CBD、金融街、東二環(huán)和麗澤等區(qū)域積極擴租和搬遷；TMT需求集中在軟件開發(fā)，互聯(lián)網+服務亦見回暖；此外，能源及公共事業(yè)類租戶的新租需求活躍度攀升。受全年互聯(lián)網行業(yè)退租影響，全年凈吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水平。制造、醫(yī)藥、能源等產業(yè)類租戶抓住升級搬遷的機會窗口，填補多個區(qū)域傳統(tǒng)租戶退潮后空白。此外，在市場不確定環(huán)境下，決策周期更短、更靈活的2000平方米以下面積交易更容易落地，成為全年需求主力。

　　全市空置率全年緩慢爬升，年末站上18.7%，為2010年來最高位，但區(qū)域間走勢分化，差距縮�。篊BD和東二環(huán)空置率同比進一步走低；新興商務區(qū)仍是空置率最高的區(qū)域，但隨著區(qū)域商務氛圍和知名度的不斷提升，麗澤和石景山去化領先，空置率降至50%以下；科技企業(yè)集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升，其中不少區(qū)域此前常年可租面積緊俏，本輪調整后為租戶的進駐開啟了機會窗口。

　　整體平均成交租金仍呈下降態(tài)勢，四季度同樣本環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙級寫字樓環(huán)比跌幅最大，甲級市場降幅逐季收窄。全年累計降幅1.1%，子市場中，CBD和大部分新興商務區(qū)保持穩(wěn)健，其他商務區(qū)均出現(xiàn)不同幅度的降幅，其中望京、中關村和奧體全年租金跌幅靠前，為吸引租戶提供了更有利的條件。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“因2022年部分項目受疫情影響延期交付，2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰，預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場，且呈現(xiàn)多點開花的格局。而沒有新項目入市的CBD、燕莎、望京等區(qū)域在上一輪租約到期后也有望釋放可觀的可租面積，助推新租需求落地。防疫政策調整后，北京政府發(fā)布助企紓困“新12條”，并有望后續(xù)出臺更多產業(yè)發(fā)展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。但前期市場去化仍有一定壓力，加上新增供應密集入市，空置率將持續(xù)攀升，可租面積集中的子市場仍有一定的租金下行空間。“創(chuàng)新”仍是驅動北京寫字樓需求的第一動力，數(shù)字經濟、網絡平臺、人工智能、金融科技、醫(yī)藥健康等北京傳統(tǒng)優(yōu)勢領域有望重獲動能，而新能源、綠色低碳、傳統(tǒng)制造業(yè)轉型升級等也會為租賃需求創(chuàng)造新的增長點。”

來源：世邦魏理仕

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