CBRE世邦魏理仕于2022年11月至12月進(jìn)行了《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，并于近期發(fā)布調(diào)查結(jié)果，從消費(fèi)市場表現(xiàn)、零售商擴(kuò)張意愿、以及拓店策略等角度分析零售商對(duì)于2023年中國消費(fèi)市場的觀點(diǎn)和地產(chǎn)策略偏好。
防疫管控措施的調(diào)整和優(yōu)化
有望大幅扭轉(zhuǎn)消費(fèi)市場的表現(xiàn)
2022年持續(xù)的疫情散發(fā)和防疫管控，以及年末防疫政策調(diào)整后感染人數(shù)的激增短期內(nèi)給消費(fèi)市場帶來挑戰(zhàn)。CBRE最近一次中國內(nèi)地零售商調(diào)查顯示，相較于疫情前同期，94%的受訪者2022年下半年銷售表現(xiàn)下滑，占比高于亞太區(qū)56個(gè)百分點(diǎn)。然而，在全國快速渡過感染高峰后，國民生活和通勤逐步回歸，國內(nèi)外旅游業(yè)率先復(fù)蘇。文化和旅游部數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期全國國內(nèi)出游人數(shù)和收入分別錄得3.08億人次和3,758.43億元，同比增長23%和30%，已恢復(fù)至2019年同期的88.6%和73.1%，這充分印證了國內(nèi)消費(fèi)力的反彈潛能。
消費(fèi)市場的快速回暖大幅提振了市場信心并扭轉(zhuǎn)零售商預(yù)期。中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布1月份中國零售業(yè)景氣指數(shù)為50.3%，較上月回升1.6個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束前兩月快速下跌的態(tài)勢。CBRE中國內(nèi)地零售商調(diào)查也顯示，六成受訪者認(rèn)為2023年銷售收入會(huì)增長，尤其是過去三年受疫情影響較為嚴(yán)重的娛樂和服務(wù)業(yè)態(tài)，其次為服飾和餐飲類商戶也表現(xiàn)出趨于樂觀的營收預(yù)期。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，2023年2月
線下消費(fèi)逐步回歸，零售商重啟擴(kuò)張
疫情防控政策的調(diào)整也明顯推動(dòng)了線下消費(fèi)的回溫。2022年12月CBRE發(fā)布的《中國跨世代消費(fèi)者調(diào)查》已顯示，四成的消費(fèi)者將在疫情管控措施優(yōu)化后，減少線上購買，增加實(shí)體店消費(fèi)。春節(jié)假期各城市商圈和商場客流的顯著回暖也證實(shí)了線下消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇的趨勢。
數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上公開信息整理，世邦魏理仕研究部，2023年2月
本次CBRE中國內(nèi)地零售商調(diào)查顯示，在防控政策調(diào)整前已有近三成的受訪者認(rèn)為部分在線銷售額將逐步回歸線下渠道。我們預(yù)計(jì)，未來零售商對(duì)國內(nèi)實(shí)體銷售額保持增長的信心有望進(jìn)一步加強(qiáng)，并在此基礎(chǔ)上重啟線下擴(kuò)張計(jì)劃。71%的零售商表示在2023年將會(huì)增加中國內(nèi)地的門店數(shù)量，其中以娛樂和餐飲業(yè)態(tài)的擴(kuò)張意愿明顯，另有三分之一的服飾品牌計(jì)劃增開新店。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，2023年2月
強(qiáng)勁的消費(fèi)復(fù)蘇也讓中國內(nèi)地蟬聯(lián)亞太區(qū)零售商跨境擴(kuò)張的首選市場。亞太區(qū)調(diào)查結(jié)果顯示，盡管當(dāng)前亞太區(qū)零售商對(duì)跨境擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎，僅有約30%的受訪者計(jì)劃2023年在海外開店，但中國內(nèi)地消費(fèi)力和消費(fèi)鼓勵(lì)政策仍吸引著國際品牌入駐，位列目的地選項(xiàng)的首位。
2023年拓店新格局：
成本控制下尋求區(qū)位和門店升級(jí)
在2023年計(jì)劃在中國內(nèi)地開店的零售商的選址策略中，門店區(qū)位的訴求明顯高于門店面積，有近半數(shù)的受訪者計(jì)劃升級(jí)門店區(qū)位，而僅有18%表示將會(huì)開設(shè)更大的門店。約五分之一的零售商可能出于成本控制或坪效的考量考慮縮減新門店的面積。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，2023年2月
在物業(yè)類型上，市中心的購物中心最受歡迎，82%的受訪者計(jì)劃選址此類物業(yè)，占比高于亞太區(qū)21個(gè)百分點(diǎn)。CBRE預(yù)測，基于可租面積的稀缺性和零售商強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，全國18個(gè)主要城市核心商圈購物中心租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。此外，零售商對(duì)于市中心的商業(yè)街選址偏好也較強(qiáng)。另有三成左右計(jì)劃落子社區(qū)商業(yè)和鄰里中心，其中80%為餐飲以及娛樂和服務(wù)業(yè)態(tài)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，2023年2月
零售商的門店升級(jí)需求同樣反映在對(duì)綠色物業(yè)的選取上，接近六成的受訪者表示已不同程度的使用或考慮選擇具有綠色認(rèn)證的零售物業(yè)。其中，有8%的零售商表示愿意為綠色物業(yè)支付更高的租金，另有10%的受訪者已將綠色物業(yè)作為未來新店選址的必要條件。
但零售商對(duì)經(jīng)營成本攀升也表示出擔(dān)憂，分別有87%、76%和47%的受訪者認(rèn)為2023年生產(chǎn)和人力成本、線上獲客成本和裝修成本會(huì)繼續(xù)增加。由此，實(shí)體店的租金把控將繼續(xù)成為零售商核心訴求之一。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部《2023年中國內(nèi)地零售商調(diào)查》，2023年2月
來 源： CBRE世邦魏理仕
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