《2023年中國房地產市場展望》
零售物業(yè)篇·速覽
疫情過峰快于預期，國內消費市場迅速回暖，居民線下消費意愿增強。核心商圈引領購物中心租金企穩(wěn)回升，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現0.9%的同比增長。
消費回暖
疫情過峰快于預期，國內消費市場迅速回暖
展望2023年，隨著去年年底防疫政策的優(yōu)化調整和本輪疫情的順利過峰，CBRE認為盡管后續(xù)疫情仍有起伏，但其對消費的擾動將明顯減弱，疊加經濟復蘇和促進消費舉措提振消費預期，根據Oxford Economics的預測，2023全年社會消費品零售總額有望實現9%的同比增長。
可選消費和旅游業(yè)的復蘇將率先利好核心商圈。參照2021年各零售業(yè)態(tài)銷售額同比增長的情況，我們預計2023年金銀珠寶、餐飲、服裝和化妝品等可選消費的反彈幅度將高于社零整體水平，這將尤其利好此類業(yè)態(tài)配比相對更高的核心商圈購物中心需求。此外，旅游復蘇是對核心商圈的又一利好。
入境管理調整有望提速國際品牌入駐中國。CBRE最近發(fā)布的《2023年亞太區(qū)零售商調查》顯示，中國內地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場拓展的首選。在具體選址區(qū)位方面，核心商圈歷來受到國際品牌首店青睞。2022年，在國際品牌開出的中國首店中，選址核心商圈的占比達78%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
家庭和文娛消費利好區(qū)域型購物中心。CBRE《2022年中國跨世代消費者調查》結果也顯示，在對個人財務預期向好之時，中國受訪者會率先增加家庭和兒童相關消費，以及休閑旅游開支。此外，與亞太區(qū)相比，中國消費者在購買更貴的品牌和去更貴的旅游度假地意愿更強，消費升級的趨勢仍將持續(xù)。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
有鑒于此，我們預計2023年家庭和文娛業(yè)態(tài)的零售物業(yè)需求將量質齊升。一方面，不斷增長的消費訴求將推動現有品牌的擴張意愿。另一方面，消費升級下市場也需要更多新型的品類涌現。
租金走勢
核心商圈引領購物中心租金企穩(wěn)回升
2023年新增供應將突破800萬平方米。由于2022年約有30%的零售物業(yè)項目受疫情影響而延期開業(yè)，CBRE預計2023年全國主要城市優(yōu)質零售物業(yè)新增供應將突破800萬平方米，之后兩年逐步回落，但總體上未來三年供應仍顯充沛。從需求端來看，防疫措施調整和國內消費復蘇將加速零售品牌的拓店步伐。CBRE《2023年亞太區(qū)零售商調查》結果顯示，71%的中國內地受訪者將在2023年新設門店，領先亞太區(qū)市場。CBRE預計，國內優(yōu)質購物中心空置率將在2023年觸頂回落，2025年有望回落至7%左右的低位。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
稀缺性助核心商圈引領租金反彈。分區(qū)域來看，未來三年僅有16%的新項目位于核心商圈，其中多為招商能力出眾的發(fā)展商的標桿性項目，如上海K11二期、嘉里上海金陵路項目、北京王府井喜悅、深圳卓悅中心、杭州恒隆廣場、杭州K11等。
基于可租面積的稀缺性和品牌強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。整體市場來看，隨著空置率在2023年觸頂回落，購物中心平均租金將于2024年企穩(wěn)回升，錄得1%左右的小幅增長，并在2025年延續(xù)該租金走勢。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
結論和建議
給租戶的建議
防疫措施調整和經濟復蘇將強勢拉升2023年全國消費市場，零售商可乘勢積極拓店并加大品牌營銷推廣力度，重拾銷售增長。
總體而言，2023年新增供應充沛且租金仍有議價空間。但核心商圈可租面積相對稀缺，建議計劃進入中國市場的國際品牌可加快推進選址工作。
重新評估品牌線上和線下渠道的價值和角色，重塑和加強實體店在后疫情世代的作用。錨定消費升級趨勢，升級和更新產品和門店布局，提升服務品質。
給業(yè)主的建議
在消費升級的趨勢下，業(yè)主需從品牌組合和服務雙管齊下迎合消費者對高品質購物的訴求。健康和安全的商場環(huán)境將成為疫情后消費者的長期訴求。
核心商圈的項目仍具有明顯的租賃優(yōu)勢，業(yè)主可充分利用消費市場復蘇的契機，提升項目租賃表現。
區(qū)域型購物中心可關注消費者增加休閑和家庭支出的趨勢，考慮引入中高端超市和家庭體驗娛樂等業(yè)態(tài)；此外，打造微度假目的地和時下熱點主題活動都是不錯的選擇。
審慎評估項目整體業(yè)態(tài)配比，在充分利用體驗類業(yè)態(tài)聚客能力的基礎上，優(yōu)化其面積占比和租金貢獻的平衡。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
