CBRE世邦魏理仕研究部發(fā)布《2022年上海甲級寫字樓租戶普查》報告，作為系列報告的第五版，本次調(diào)查收集整理了260棟甲級寫字樓項目內(nèi)近6,840家（約1,054萬平方米辦公面積）進(jìn)駐企業(yè)資料。并與此前兩次普查結(jié)果進(jìn)行對比，以分析在疫情重挫、傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型蝶變、新興行業(yè)聚合裂變以及上海推進(jìn)“五個中心”建設(shè)的多重因素影響的復(fù)雜環(huán)境之下，上海寫字樓存量租戶的演變過程。
金融行業(yè)穩(wěn)居需求榜首
制造業(yè)與TMT持續(xù)升級擴(kuò)張
金融業(yè)（28%）、制造業(yè)（24%）、TMT（14%）、房地產(chǎn)建筑（11%）及專業(yè)服務(wù)業(yè)（10%）為上海甲級寫字樓市場前五大需求來源，前三大需求占比相較此前普查結(jié)果持續(xù)提升，行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，其中傳統(tǒng)企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極開拓業(yè)務(wù)創(chuàng)新，驅(qū)動寫字樓需求新動能。從細(xì)分行業(yè)來看，金融業(yè)中的保險/證券/基金、制造業(yè)中的生物醫(yī)藥、TMT行業(yè)中科技互聯(lián)網(wǎng)/電信通訊等在整體市場需求所占比重分別有所上升，充分展現(xiàn)了上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級所帶來的寫字樓新勢能。
近年上海國際金融中心建設(shè)取得了卓越成果，金融業(yè)增加值占GDP比重提升到18%，金融開放持續(xù)擴(kuò)大，金融風(fēng)險防范體系健全，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力大幅增強。2022年全球十大金融中心排名中，上海從全球第七位躍升至第四位，僅次于紐約、倫敦與香港。與此同時，上海金融中心與科創(chuàng)中心聯(lián)動效應(yīng)持續(xù)增強，金融科技創(chuàng)新應(yīng)用水平不斷提升，國際綠色金融樞紐建設(shè)取得積極進(jìn)展，普惠金融服務(wù)方式更加多元。特別是上海自貿(mào)試驗區(qū)及臨港新片區(qū)金融開放創(chuàng)新先行先試作用顯著，創(chuàng)設(shè)自由貿(mào)易賬戶體系，開展跨境貿(mào)易投資高水平開放外匯管理改革試點等等。我們預(yù)期在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中，國際金融中心城市起到了優(yōu)化要素配置、輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)、提升市場活力的作用，未來綠色金融、金融科技等發(fā)展趨勢將推動國際合作，實現(xiàn)更多領(lǐng)域互聯(lián)互通，而這些“新突破”將持續(xù)利好金融行業(yè)在寫字樓租賃市場的表現(xiàn)。
在科技創(chuàng)新方面，全國布局建設(shè)北京、上海、粵港澳大灣區(qū)3個國際科技創(chuàng)新中心，根據(jù)上�？苿�(chuàng)中心“十四五”規(guī)劃，到2025年上海將成為科學(xué)新發(fā)現(xiàn)、技術(shù)新發(fā)明、產(chǎn)業(yè)新方向、發(fā)展新理念的重要策源地。同時，以上海為龍頭強化長三角科技創(chuàng)新共同體建設(shè)，打造未來產(chǎn)業(yè)新引擎，跨城市資源合作與對接，也將為上海寫字樓注入源源不斷的動力。再者，上�？苿�(chuàng)板試點注冊制的改革對資本市場以及TMT行業(yè)具有深遠(yuǎn)影響，科創(chuàng)板不但能增強資本市場對國內(nèi)核心技術(shù)創(chuàng)新能力吸引力、而且能促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展�？苿�(chuàng)板尤其關(guān)注戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，因此，我們預(yù)期TMT行業(yè)中包括云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒃谖磥韼啄戢@得突破性的發(fā)展，成為寫字樓市場新租擴(kuò)租的新增長點。
2022年甲級寫字樓租戶構(gòu)成（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
歷年主力租戶構(gòu)成變化（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
中資企業(yè)奮楫揚帆，金融業(yè)當(dāng)先
外資企業(yè)穩(wěn)如磐石，消費品制造業(yè)突出
中資金融業(yè)、TMT、專業(yè)服業(yè)等行業(yè)企業(yè)近三年在滬不斷擴(kuò)張升級，且對寫字樓品質(zhì)的要求顯著提高，已經(jīng)成為上海甲級寫字樓租賃需求的中堅力量。除些之外，一些中資金融機(jī)構(gòu)與TMT企業(yè)更偏好在滬購置總部樓宇，從區(qū)位分布來看，中資企業(yè)主要分布于陸家嘴、花木、世紀(jì)大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業(yè)居多，占比超三分之一，金融類機(jī)構(gòu)特別是銀行、券商、保險與資管類均以陸家嘴為大本營。
外資租戶比重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積并沒有縮減，并在市場租賃窗口期，積極實施擴(kuò)租和升級搬遷。從區(qū)位分布來看，外資企業(yè)主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構(gòu)成有緊密關(guān)聯(lián)，外資金融機(jī)構(gòu)集中于陸家嘴，奢侈品、專業(yè)服務(wù)業(yè)扎堆南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路以及制造業(yè)、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械公司紛紛進(jìn)駐前灘板塊。
搬遷升級至更高品質(zhì)寫字樓成為越來越多中、外資企業(yè)的共同訴求，特別是在疫情期間，除了寫字樓軟硬件設(shè)施的提升、健康等級、物業(yè)對于突發(fā)事件的應(yīng)急能力以及樓宇智能化管理水平都已成為租戶最重要的選址考量因素之一。
中、外資租戶租賃面積占比變化
中、外資租戶主要商務(wù)區(qū)分布2022vs2020
（按租賃面積）
中、外資租戶租賃面積按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
頭部企業(yè)延續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張
腰部企業(yè)規(guī)模持續(xù)壯大
10000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量及總租賃面積占比較2020年均有所上升，從2020年的113家升至2022年的136家，租賃面積占比上升至28%。大面積租戶的增長主要來源于金融業(yè)、TMT、消費品制造業(yè)、生物醫(yī)藥以及房地產(chǎn)建筑（含第三方辦公）。選址上遍布陸家嘴、前灘、世紀(jì)大道、南京西路、五角場與北外灘板塊。
就租賃面積段分布而言，500平方米以下面積段租戶數(shù)量占比有所降低，而2,000-4,999平方米面積段租戶數(shù)量占比提升，腰部企業(yè)集群發(fā)展壯大。該面積段企業(yè)靈活度高、成長空間大、選址范圍廣，總租賃面積占比保持增長態(tài)勢，隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，未來有望持續(xù)帶來租賃交易活力。
大面積租戶（租賃面積10,000平方米及以上）
租戶數(shù)量按租賃面積段分布
大面積租戶（10,000平方米及以上）
數(shù)量按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
注：數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。
多中心模式促寫字樓高質(zhì)發(fā)展
新興商務(wù)區(qū)賦能新興產(chǎn)業(yè)騰飛
在整理對比上海寫字樓市場過去五年租戶資料，回顧這五年間上海寫字樓市場所經(jīng)歷的重要時刻，并在上海城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時代背景下，感受到各個行業(yè)的巨變和發(fā)展歷程對寫字樓市場的發(fā)展與格局產(chǎn)生了深刻的影響。2020年新冠突襲，2021年上海寫字樓市場經(jīng)歷了一輪寫字樓反彈，租賃行情的水漲船高并同時帶動投資市場交投活躍。加上近年各行政區(qū)不約而同地進(jìn)行了各自具有地理歷史優(yōu)勢的新區(qū)域的重點開發(fā)和舊區(qū)改造等手段，上海寫字樓市場又進(jìn)入了新發(fā)展階段。
在寫字樓租戶構(gòu)成中，金融業(yè)已成為基石行業(yè)。從行業(yè)布局來看，主要分布在核心商務(wù)區(qū)與核心拓展區(qū)，分別占比40%與30%。相對于其他行業(yè)，金融行業(yè)承租能力是最高，對于辦公地點，寫字樓品質(zhì)以及商務(wù)配套有較高要求。制造業(yè)細(xì)分領(lǐng)域廣泛，其中主流奢侈品品牌、珠寶以及化妝品護(hù)膚品牌常年盤踞以南京西路與淮海中路為代表的核心商務(wù)區(qū)，而近年迅速崛起的新興商務(wù)區(qū)前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫(yī)療器械與內(nèi)資新能源聚集區(qū)，高品質(zhì)新項目為企業(yè)整合或設(shè)立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術(shù)涌現(xiàn)，數(shù)字孿生、元宇宙、萬能宇宙和混合現(xiàn)實的廣泛使用，使得TMT行業(yè)成為推動寫字樓需求持續(xù)增長、帶動產(chǎn)業(yè)聚集的重要推手。從租戶分布來看，TMT企業(yè)在核心商務(wù)區(qū)占比維持不變，而在核心拓展區(qū)的占比從2018年的7.8%上升到現(xiàn)時的11%，在新興商務(wù)區(qū)占比從2018年的18.8%上升到26%。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
