戴德梁行近日發(fā)布年度報告《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢》。報告顯示，截至2022年第四季度末，我們在大中華區(qū)21個主要城市核心商圈的甲級寫字樓市場統(tǒng)計到存量總計約6,526萬平方米；全年市場凈吸納量總計約100萬平方米，較2021年下降74.3%。

　　在六大主要城市中，臺北的空置率最低，為2.8%。而二線城市中，杭州的空置率最低，為16.6%。

　　戴德梁行華東區(qū)研究部及大中華區(qū)內(nèi)容主管Shaun Brodie表示：“大中華區(qū)多個城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計將在今年進(jìn)入高峰期。在2023年至2026年期間，預(yù)計將有多個新興商圈有大量新增供應(yīng)交付入市。不少企業(yè)將尋求性價比高的優(yōu)質(zhì)辦公空間，這將持續(xù)推動各城市商業(yè)格局的多極化發(fā)展。”

　　戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示：“展望2023年，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、政策導(dǎo)向積極并且內(nèi)地疫情防控措施持續(xù)優(yōu)化，我們認(rèn)為中國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將穩(wěn)步復(fù)蘇�！�

　　近期政府政策的指導(dǎo)以及商業(yè)、社會和生活方式的變化都可能為以下行業(yè)提供新商機(jī)：

　　（電信、媒體和科技行業(yè)）；

　　醫(yī)療健康行業(yè)；

　　零售商貿(mào)行業(yè)；

　　2023年，我們預(yù)計，包括總體經(jīng)濟(jì)狀況，政府政策和各個城市的發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的各因素疊加將有助于擴(kuò)大寫字樓的租賃需求。

　　北京

　　受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，2022年北京寫字樓市場租賃需求明顯下降，部分企業(yè)也出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象。隨著疫情的放開及經(jīng)濟(jì)活力的快速釋放，寫字樓市場也將逐漸復(fù)蘇，不管是需求和供應(yīng)都有望較2022年有較大提升。未來三年，預(yù)計大量新增供應(yīng)的入市將加劇市場的競爭，短期內(nèi)市場租金仍將面臨下行壓力，但同時也將為租戶帶來最佳的租賃談判窗口期，市場成交量也將迎來大幅提升。

　　上海

　　2022年，上海甲級寫字樓市場受到本土疫情影響較大。盡管如此，大量新增供應(yīng)進(jìn)入上海新興商圈的同時，市場成交量放緩。 未來，隨著人工智能和互聯(lián)網(wǎng)等更先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用和落地，數(shù)字經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)為上海的眾多行業(yè)帶來變革。貿(mào)易、教育、生命科學(xué)、媒體、市場營銷、金融科技、資產(chǎn)管理、新零售、高端制造和現(xiàn)代物流等行業(yè)都有望出現(xiàn)相關(guān)變革性的新商機(jī)。

　　此外，許多因之前疫情而推遲的辦公項目計劃于今年進(jìn)入市場。這些項目有可能在2023年為上海寫字樓市場新增超過200萬平方米的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，將有更多資本涌入上海以支持本土的樓宇經(jīng)濟(jì)。

　　深圳

　　全年而言，市場需求整體放緩， 金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)依然高踞需求前三甲，但各自占比出現(xiàn)較大變化：其中金融業(yè)超越TMT重新成為深圳甲級寫字樓最大需求來源。

　　前期疫情因素導(dǎo)致的工期及招商進(jìn)度延后推高2023年新增供應(yīng)量將達(dá)到132.8萬平方米，龐大供應(yīng)帶來的競爭壓力嚴(yán)峻。展望未來，隨著深港兩地全面通關(guān)，商務(wù)交流回暖趨勢明顯，中長期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可期，并有望支撐寫字樓需求端重歸景氣，但集中供應(yīng)背景下，租金走低、空置率走高的局面或?qū)⒃谥卸唐谘永m(xù)。

　　廣州

　　過去一年，疫情在國內(nèi)主要城市的反復(fù)對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市運行帶來極大挑戰(zhàn)，令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏受到影響，企業(yè)在辦公租賃決策上表現(xiàn)出保守與審慎的態(tài)度。以成本控制為核心驅(qū)動的搬遷和續(xù)租成為最主要的租賃活動。廣州甲級寫字樓市場需求普遍呈現(xiàn)縮減態(tài)勢，全市全年凈吸納量大幅回落，并呈現(xiàn)負(fù)值。

　　穩(wěn)增長政策背景下，內(nèi)資企業(yè)仍然是廣州甲級寫字樓市場的成交主力，未來隨著市場參與主體信心的回歸，更多實體行業(yè)得到發(fā)展，將為甲級寫字樓市場帶來支撐，也將成為推動市場活力重啟的關(guān)鍵。

　　香港

　　2022年，香港甲級寫字樓市場共有6個新供應(yīng)項目落成，全部均坐落于非核心商圈。2023年，隨著政府全面落實中港通關(guān)安排以及放寬各項防疫檢疫限制，預(yù)計整體營商氣氛將逐步復(fù)常，有助帶動及恢復(fù)內(nèi)地企業(yè)來港設(shè)立寫字樓的需求，使年內(nèi)的寫字樓租金跌幅有望收窄并穩(wěn)定下來。

　　臺北

　　2022年全年，臺北僅新增1棟A級辦公大樓(玉山敦北第二總部大樓)。預(yù)估至2025年，臺北A級辦公大樓新增供給預(yù)計約33萬平米，約等同現(xiàn)有A級辦公大樓總量的13%。核心地段的舊A級辦公大樓面對競爭壓力及企業(yè)對ESG永續(xù)發(fā)展的重視，對其硬體升級將成趨勢。擁有靈活空間使用并滿足永續(xù)需求之A級辦公室將成為辦公市場企業(yè)首要考量條件。

    來源：戴德梁行

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