2023年3月24日，北京—CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶普查三年演變》。報(bào)告顯示，新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過(guò)去三年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)前所未有的大變局。新增供應(yīng)驅(qū)動(dòng)需求增長(zhǎng)，存量物業(yè)租戶迭代更新，企業(yè)入駐與搬遷熱情高漲，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在過(guò)去三年間實(shí)現(xiàn)量與質(zhì)的飛躍。
該調(diào)查收集整理了138棟甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)2753家（約520萬(wàn)平方米辦公面積）入駐企業(yè)資料，并與2019年調(diào)研結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，以分析過(guò)去三年，租戶在甲級(jí)樓宇遷入、遷出、擴(kuò)租、縮減等租賃活動(dòng)的規(guī)模、背景原因及選址趨勢(shì)。
“創(chuàng)新”引領(lǐng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)演變。報(bào)告顯示，金融（30%）、TMT（21.6%）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)（11.6%）為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前三大需求來(lái)源，與2019年一致，但占比持續(xù)提升。從細(xì)分行業(yè)看，保險(xiǎn)、證券、基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)的同時(shí)，金融科技在數(shù)字化升級(jí)背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域中，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長(zhǎng)率最為突出的行業(yè)，軟件開(kāi)發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)則成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級(jí)為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。
從中外資租戶構(gòu)成方面來(lái)看，中資金融、TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴(kuò)張，且對(duì)辦公品質(zhì)要求不斷提升，逐步成為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求的中流砥柱。區(qū)位選擇方面，中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務(wù)區(qū)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，選址時(shí)體現(xiàn)對(duì)新建樓宇的強(qiáng)偏好。相對(duì)而言，外資租戶權(quán)重有所下降，但其在甲級(jí)寫(xiě)字樓的總租賃面積未見(jiàn)減少，借助過(guò)去三年市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級(jí)搬遷等計(jì)劃。同時(shí)，外資租戶留存率較高，體現(xiàn)其選址規(guī)劃性強(qiáng)、決策周期長(zhǎng)且謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。
從租戶規(guī)模看，10,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量及總租賃面積占比較2019年均有所上升：甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶數(shù)量從46上升至79，總租賃面積占比從24%上升至30%，其中金融和TMT頭部中資企業(yè)是增長(zhǎng)主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數(shù)量最多，受益于TMT和產(chǎn)業(yè)類(lèi)企業(yè)的成長(zhǎng)，占比在三年間從11%上升至15%，該面積段企業(yè)品質(zhì)要求高、選擇范圍廣、決策流程短，已成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。
從行業(yè)選址重點(diǎn)區(qū)域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長(zhǎng)性商務(wù)區(qū)。報(bào)告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業(yè)租賃面積最大的商務(wù)區(qū)，也是金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)過(guò)去三年新增租賃面積最多的商務(wù)區(qū)。而麗澤作為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)存量第四大商務(wù)區(qū)，在城市總規(guī)所賦予的“金融+科技”的功能定位引領(lǐng)下，金融、 TMT、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務(wù)區(qū)前列，也同時(shí)得到中資和外資租戶的青睞。
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓觀察一：搬遷 or續(xù)租？
租戶選擇搬遷還是繼續(xù)留在現(xiàn)有樓宇，既決定于自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和行業(yè)環(huán)境，也受市場(chǎng)租賃環(huán)境影響。
報(bào)告顯示，銀行、保險(xiǎn)、電信通訊、法律、會(huì)計(jì)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)租戶規(guī)模實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，穩(wěn)定性高，在既有樓宇的留存率均超過(guò)60%。留存率相對(duì)較低的其他金融、電商、新媒體、汽車(chē)、消費(fèi)品等行業(yè)，受市場(chǎng)和政策環(huán)境影響波動(dòng)性較大。處于中間位置的大部分因市場(chǎng)選擇空間增加，有更強(qiáng)的升級(jí)搬遷意愿。
而在選擇新建樓宇還是既有樓宇上，金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè)，主要吸引保險(xiǎn)、證券和基金租戶擴(kuò)張和升級(jí)，以及傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺(tái)部門(mén)和金融科技類(lèi)公司進(jìn)駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機(jī)構(gòu)的退出或者替換為主。TMT進(jìn)駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達(dá)43%是所有行業(yè)最高。醫(yī)藥及生命科學(xué)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對(duì)新建樓宇的偏好度相對(duì)較低。醫(yī)藥及生命科學(xué)租戶遷入既有樓宇的面積遠(yuǎn)高于遷出。
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓觀察二：擴(kuò)租 or減租？
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)去三年既有樓宇內(nèi)留存租戶擴(kuò)租或減租活動(dòng)也較往年更為活躍。其中21%數(shù)量的租戶在樓內(nèi)擴(kuò)租，去化了既有樓宇9%的租賃面積，同時(shí)有12%數(shù)量的租戶減租，騰退出5%的租賃面積。
分行業(yè)來(lái)看，金融在樓內(nèi)擴(kuò)租的數(shù)量和面積遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，主要來(lái)自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致，但減租面積較少。專(zhuān)業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴(kuò)租的面積和租戶數(shù)量?jī)H次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃的多為前端的市場(chǎng)、服務(wù)性部門(mén)，面積需求相對(duì)可控。TMT、能源及公共事業(yè)管理擴(kuò)租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，因此單個(gè)企業(yè)平均擴(kuò)租和減租面積都比較大。
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓觀察三：區(qū)域升級(jí) or區(qū)域降級(jí)？
區(qū)域升級(jí)是過(guò)去三年占比最大的搬遷流向類(lèi)型，其次為同區(qū)搬遷，但同區(qū)搬遷相對(duì)區(qū)域降級(jí)和跨區(qū)平移的優(yōu)勢(shì)并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡。
從租戶來(lái)源地看，商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域是最大的租戶搬遷來(lái)源地，為整體甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來(lái)源商務(wù)區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對(duì)跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時(shí)也是租戶搬遷的首選目的地，除了來(lái)自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來(lái)自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。
分行業(yè)看，金融和TMT的區(qū)域升級(jí)和降級(jí)活動(dòng)均為所有行業(yè)中最活躍的，而TMT體現(xiàn)比金融更明顯的中心化（升級(jí)多于降級(jí)）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)也體現(xiàn)較高的中心化程度，而專(zhuān)業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)中的文體娛樂(lè)的中心化程度則較低。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示：“預(yù)計(jì)2023-2025年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)總量保持高位達(dá)131萬(wàn)平方米，將對(duì)租戶需求起到開(kāi)閘引流的作用。此外成熟商務(wù)區(qū)對(duì)存量物業(yè)也將通過(guò)租戶調(diào)整向市場(chǎng)釋放可觀的可租面積，市場(chǎng)有望持續(xù)多點(diǎn)開(kāi)花的氣象。未來(lái)三年，高品質(zhì)需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈以及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落地，核心商務(wù)區(qū)及拓展區(qū)、交通配套成熟的新興商務(wù)區(qū)將成為越來(lái)越多企業(yè)辦公的優(yōu)先選項(xiàng)。”
