武漢優(yōu)質寫字樓市場2023年一季度迎來一個項目交付，位于中國光谷商務區(qū)的中國特種飛行器研發(fā)中心西塔，為市場帶來4.5萬平方米新增供應，推升全市體量上升至698萬平方米。與去年同期相比，新增供應有所放緩，主要原因是受工期影響，部分項目延期交付。

　　新增供應延期，本季度以存量項目去化為主，加上一季度為傳統(tǒng)淡季，季內凈吸納量環(huán)比下降36.7%錄得6.6萬平方米，推動空置率環(huán)比下降1.0個百分點至41.9%。

　　從需求行業(yè)來看，金融業(yè)穩(wěn)定輸出，在甲級寫字樓租賃需求中的占比達到29.5%，穩(wěn)居第一，主要得益于銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融公司以及金融平臺公司，在存量項目的大面積租賃成交。房地產(chǎn)建筑業(yè)占比17.1%排名第二，其中超過50%來自工程建筑類型企業(yè)。消費品制造業(yè)在本季度排名上升至第三，占比達16.1%，主要來自頭部企業(yè)的大面積升級需求�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)需求占比12.0%，本季度下降至第四，租賃來源以小面積客戶為主，二級分類來看，超過半數(shù)來自To B端的軟件系統(tǒng)開發(fā)。

　　同時，受疫情后的行業(yè)調整余波影響，部分行業(yè)仍在進行資源整合。本季度錄得幾宗大面積退租案例，集中在保險、地產(chǎn)服務和二房東這三個子行業(yè)。

　　全市租金指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，其中建設大道、漢口沿江商務區(qū)和航空路三個漢口的主要商務區(qū)降幅最為明顯，主要由于存量項目競爭，業(yè)主通過以價換量的租賃策略去化面積。同時，受不確定性因素影響，客戶裝修預算收緊，精裝產(chǎn)品備受青睞，業(yè)主提升辦公配套和服務更有利于在激烈的競爭中脫穎而出。

　　2023年第一季度，武漢零售物業(yè)市場無新項目開業(yè)，全市存量維持在767萬平方米。存量項目調改頻繁，尤其涉及大面積店鋪調整，推動全市空置率環(huán)比上升0.4個百分點至10.7%。

　　需求方面，潮流服飾品牌落戶核心區(qū)位高端零售項目，例如WE11DONE在武漢恒隆廣場圍擋首店；THOM BROWNE武漢首店選址武漢萬象城。國際美妝品牌持續(xù)拓店，藥妝品牌修麗可武漢二店在武漢群光廣場圍擋；高端護膚品牌朵梵進駐武商MALL武廣。

　　網(wǎng)紅餐飲品牌依舊保持強勁拓店勢頭，BUTTERFUL & CREAMOROUS黃油與面包華中首店、SHAKE SHACK武漢二店分別入駐武漢天地；wagas分別在武漢大悅城和武漢江宸天街開設新門店；達美樂披薩在武漢摩爾城繼續(xù)拓展門店�？Х炔栾嬈奉愰T店升級，茶顏悅色武漢首家新型門店小神閑茶館在武漢萬象城開業(yè)；星巴克甄選咖啡·酒坊在武商夢時代開設武漢第二家門店。

　　雖然客流回暖超過預期，但從去年底開始的商鋪退租潮在一季度有了更為充分的顯現(xiàn)。大面積店鋪調整頻繁，例如物外書店、十點書店，分別從武漢K11 Select和武漢江宸天街退租；國美電器關閉其位于武漢保利廣場和武漢經(jīng)開萬達廣場的門店。

　　全市購物中心首層平均租金錄得每月每平方米309.4元，租金指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，跌幅收窄0.3個百分點。預計年內租金將止跌企穩(wěn)。

　　近日，國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會分別發(fā)布相關政策，支持消費基礎設施建設，將百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)等類型的零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍。隨著新政推出，零售投資迎來利好，預計將支撐零售租金穩(wěn)步回升。

　　2023年第一季度，武漢倉儲物流市場新增三個項目交付使用，均位于東西湖板塊，新增供應面積共計35.6萬平方米，與上一季度幾乎持平，較去年同期上升184.1%，推動全市存量上升至596萬平方米。

　　需求方面，第三方物流租賃需求占據(jù)主導。本季度全市凈吸納量共計錄得7.6萬平方米，環(huán)比下降18.2%，但較去年同期大幅上升。東西湖及江夏板塊項目通過以價換量的租賃策略推動存量項目持續(xù)去化。

　　全市空置率環(huán)比上升2.8個百分點至36.1%，創(chuàng)歷史新高。東西湖板塊受新入市項目租賃情況不如預期、大量新增供應入市的雙重影響，空置率大幅上升。此外，蔡甸、孝感、黃陂的空置率也在較高水平徘徊。

　　供應放量加劇市場競爭，租金繼續(xù)下行，全市平均租金報價環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米23.6元。東西湖板塊跌幅最為明顯，其次為蔡甸和江夏板塊。

來 源：CBRE世邦魏理仕  

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