從國家頂層設(shè)計到地方落實，城市更新承載著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的需要、集約節(jié)約用地的要求，成為實現(xiàn)“新時代、新作為”的有效途徑。在最新一輪城市更新實踐中，戴德梁行為多個城市更新項目的投資方及實施方提供實施方案編制及實施計劃落地顧問服務(wù)。

　　自2021年開始，我們一直持續(xù)服務(wù)至今的規(guī)劃范圍15平方公里的大連金普新區(qū)南部城區(qū)城市更新項目，是我國最新一輪城市更新項目中最具代表性且規(guī)模最大的項目之一，目前已創(chuàng)新探索出“社會效益+環(huán)境效益+經(jīng)濟效益” 的城市更新可持續(xù)實施模式，為全國其他地區(qū)的城市更新行動提供借鑒意義。

　　在過往實施的城市更新行動中，普遍存在資金需求、投資收益、機制體系三大實施難點，導(dǎo)致項目難以推進，對社會資本吸引力較弱。針對上述三大難題，戴德梁行通過積極探索，已協(xié)助多地城市更新實施主體總結(jié)出一套切實可行的應(yīng)對策略：

　　多措并舉

　　針對更新資金需求缺口問題，需要在資金籌集方面采取多措并舉的手段同步推進來應(yīng)對�？赏ㄟ^擴展各級財政資金、社會資本資金、物業(yè)權(quán)利人自有資金、市場化融資資金等多種方式和渠道完成更新資金的籌集。

　　開源節(jié)流+差異化更新模式

　　解決城市更新項目預(yù)期收益低的難題主要有兩種方式：一種是“開源節(jié)流”，既通過合理制定項目發(fā)展方向及運營策略，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計，增加收入來源及溢價，實現(xiàn)項目價值最大化。

　　另一種是采取差異化更新模式，通過將不同實施內(nèi)容和實施模式進行多元組合，實現(xiàn)項目收益自平衡或片區(qū)統(tǒng)籌平衡。在單一城市更新項目中，通過“1+N”或“2+N”的組合形式，將實施內(nèi)容統(tǒng)籌融合，達到項目整體收益和融資的自平衡。若單一城市更新項目內(nèi)部統(tǒng)籌無法實現(xiàn)收益自平衡，可以采用與項目周邊城市功能相結(jié)合、大片區(qū)統(tǒng)籌和跨片區(qū)組合的平衡模式，實現(xiàn)項目組合收益平衡。在實踐中，大片區(qū)的城市更新項目通常存在實施內(nèi)容多、難以單一模式實施的問題�？梢葬槍Σ煌瑢嵤﹥�(nèi)容的特性分別選擇適宜的實施模式，在一個城市更新項目中采用以多種實施模式組合的形式，促使各項更新內(nèi)容順利實施，進而使項目整體收益達到平衡。

　　制定系統(tǒng)保障機制及政策

　　機制體系不完善的難題需要通過制定堅實而系統(tǒng)的保障機制及政策來解決。在城市更新具體項目實施過程中一事一議、多方調(diào)度，政府從用地、規(guī)劃、審批等多維度對城市更新項目予以強有力保障，不斷探索和創(chuàng)新城市更新難點問題解決方案。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，針對城市更新在各大城市實施過程中出現(xiàn)的資金、收益、政策等諸多問題與困局，戴德梁行已協(xié)助多個城市更新實施主體，通過積極探索，總結(jié)出一套切實可行的應(yīng)對策略，未來我們將繼續(xù)深耕城市更新領(lǐng)域，持續(xù)創(chuàng)新。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao