2024年12月10日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉行，主題為"蝶變與新生：前行的力量"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席，深入探討寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案。
著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉在主旨演講中表示，對2025年的經(jīng)濟看法，經(jīng)濟可能不好，股市可能還行，樓市有一些企穩(wěn)的跡象，這就是對2025年經(jīng)濟展望的概括性的說法，經(jīng)濟不好不一定樓市股市資產(chǎn)價格就完全不好。以下是鐘偉主旨演講實錄：
著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉
變和不變
第一部分看一下什么是變的，什么是不變的。以前不變的是經(jīng)濟建設(shè)為中心，可變的是怎么達成好的經(jīng)濟發(fā)展的手段。
然后什么是可變的呢，發(fā)展和安全特別大的涉及到的安全，比如說區(qū)域安全、系統(tǒng)性安全、國家安全，如果涉及到安全的問題，經(jīng)濟可以稍微緩一緩，這也是近期看到地方財政，樓市股市危險的狀況有所調(diào)整的根本原因�，F(xiàn)在如果有政策的調(diào)整，往往是因為一些局部的領(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的風(fēng)險管控的難度，然后才會調(diào)整。這是我們看到的可變的部分。
好了，那么國際形勢何在何往？特朗普就那么幾招，一個是加關(guān)稅，對中國加關(guān)稅50%和60%都有可能，再一個是驅(qū)趕移民，然后就是財政刺激。當美國搖擺州不再搖擺的時候，美國這個國家分裂的可能性更嚴重。
大概率明年上半年經(jīng)濟不太穩(wěn)定，回顧一下2018年特朗普上臺之后對中國的經(jīng)濟帶來的影響負的1個點。這次大家認為稍微溫和一點，認為他的上臺對中國的經(jīng)濟大概在負的0.5個點，明年的經(jīng)濟跟今年變化不太大的情況下，中國經(jīng)濟從4.8下降到4.4，這是特朗普帶來的影響，這是中國基本的情況。
中國的基本情況，現(xiàn)在處于什么樣的經(jīng)濟狀況？其實中國現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況比較容易理解，我們面臨著持續(xù)通縮緊縮的壓力，持續(xù)了多長時間？一種說法三年，一種說法是一年多。如果2020年開始算，已經(jīng)超過了三年；2023年1到4月份，由于疫情的結(jié)束經(jīng)濟回暖，然后2023年下半年經(jīng)濟下行。整體來講，經(jīng)濟狀況是溫和的衰退加上持續(xù)的通縮，這個格局2025年不會有太大的變化，可能增速目標值還會在5，但是實際能實現(xiàn)的增速可能比今年低，比如說至少0.5個點，通縮的狀況還會延續(xù)。
金融和地產(chǎn)行業(yè)并不太受歡迎，兩次金融會議對金融的定位首先是害人精，小妖精，對地產(chǎn)的論述也類似。
這就是我們現(xiàn)在面臨的格局，很多人期望出現(xiàn)大力出奇跡這樣的事情，不要這么想，因為一個故事是如何從基本的概念提出來，然后建立框架，形成完整的故事的框架和情節(jié)。有一本書《敘事經(jīng)濟學(xué)》我建議大家仔細的看，認真的看，對解釋現(xiàn)實有非常大的作用。
也就是說，我們對敘事的故事在過去的10到12年，基本上體系完全凝固化了，出乎意料的新的劇情不會主動的出現(xiàn)，而根據(jù)沖擊和風(fēng)險小的出現(xiàn)，整個敘事凝固化了。更多的我們看到敘事的角度說，新的流量催生新的市場，以最鋒利的鐮刀和瘋狂生長的韭菜為經(jīng)濟運行的特點，這是第一部分。
我們理解2025年的經(jīng)濟狀況不會顯著優(yōu)于今年，經(jīng)濟受到很多的挑戰(zhàn)。
增長邏輯
第二個，之所以中國經(jīng)濟走到今天是什么原因?qū)е碌�？整個中國的崛起一定意味著傳統(tǒng)的西方中心主義這個敘事不再是完整的，至少在西方中心主義之外要接受一個大國的崛起，這是人類歷史上沒有的，我們反復(fù)說復(fù)興夢也好，崛起也好，我們知道不變的是崛起。
中國的經(jīng)濟也發(fā)生了很大的變化，2020年之前中國的經(jīng)濟增長在今后的很長時間根本回不去了，也是不可能回去的，因為我們面臨的整個中國經(jīng)濟自身的增長邏輯發(fā)生了極大的變化。
第一個我們可以看一下中美之間的狀況，中國和美國競爭還在延續(xù)當中，如果在2019年甚至2020年問國際學(xué)者或者中國的學(xué)者，什么時候中國的GDP超過美國？大多數(shù)人可能會認為2030到2035年中國GDP一定規(guī)模比美國大，但是現(xiàn)在這是一個不一定的事情。
在過去的很長時間，中國對美國的GDP的體量的差距是在縮小還是擴大？我們都知道。所以在高峰的時候19年中國的GDP相當于美國的72%、73%，今年可能相當于美國的53%、54%，還取決于人民幣匯率，當下中國的GDP相當于美國的一半，美國的名義GDP的增速總體上比中國快了。
中國政府宣布要達到的經(jīng)濟增速和市場最終實現(xiàn)的經(jīng)濟增速，以前往往是中國政府宣布經(jīng)濟增長7%，市場給出的答案是增長10%，現(xiàn)在政府給出的政策宣誓是5%，市場可能給出的增速并不會比這個高。所以可見政府的努力越來越重要，因為市場的力量變得不那么強勁。這是第二個變化。
我們再看挑戰(zhàn)在哪里？除了中美競爭之外還有我們自己的工業(yè)化，中國的工業(yè)化進展到今天，我們理解從20年前到現(xiàn)在，中國的工業(yè)增加值占全球份額從美國搶了超過10個百分點，日本搶了超過10個百分點，中國目前的工業(yè)增加值占全球30%多的水平。為什么說這是一個很重要的事情呢？因為排在之后的第二到第五加起來工業(yè)增加值都沒有中國大，相當于地球的1/3。中國的工業(yè)可以服務(wù)全球的25到30億人，而我們自己的內(nèi)部需求只有14億，所以我們這么強大的工業(yè)能力一定要有一半以上是依賴于外部需求的，所以中美的貿(mào)易沖突并不說明中國和美國不再是最強的貿(mào)易對手了。但是中國的工業(yè)走到今天，我們?nèi)匀恍枰獜妱诺耐庑�，因為美國也好，歐盟也好，甚至東盟也好，都是中國外貿(mào)順差的特別重要的來源。如果外貿(mào)順差開始收斂，就意味著中國工業(yè)增加值和體量難以增長，甚至有所收縮，所以工業(yè)增加值走到今天，工業(yè)很難再大，但要變得更優(yōu)更強。
我們看到的另一個挑戰(zhàn)，就是中國的城市化進程。無論是城市化還是城鎮(zhèn)化，有多種統(tǒng)計口徑，但是總體而言，我們大概可以說中國城鎮(zhèn)上居住著九億人，剩下的住在農(nóng)村，所以城鎮(zhèn)的住宅3.74億套。這是基本狀況。
20年快速城市化帶來了對紅利的補充，走到今天這個情況很難再高歌猛進的走下去了，當然這不意味著房地產(chǎn)市場沒有增量和更新的市場，我傾向于認為有一些非常優(yōu)秀的官員或者學(xué)者，比如說黃奇帆認為房子已經(jīng)夠了，這個說法值得商榷，三億戶每年更新2.5%，住宅的剛需也有七八萬套。一般來說中位數(shù)這么估計，到底宏觀經(jīng)濟影響了中國房地產(chǎn)還是中國房地產(chǎn)影響了中國宏觀經(jīng)濟呢，還有人糾結(jié)這個事兒，中位數(shù)的估計是在過去的四到五年，由于中國房地產(chǎn)深度的泡沫化的調(diào)整導(dǎo)致中國經(jīng)濟增速放緩2.5到3個點，導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口失業(yè)率提升了5到10個百分點，因此我們付出了極其沉重的代價。
然后我們看到的人口，中國的人口也不再支持強勁的經(jīng)濟增長，原因是因為2016、17年前后中國新生人口達到了相對高點。目前來講中國已經(jīng)進入了人口的凈減少，每年大概出生人口800到850萬，死亡的人口1050萬甚至更多，我們預(yù)期2050年中國的人口和2000年的人口總數(shù)差不多。
計劃生育政策怎么評價它？100年間兩個國家不可以說是成功的，有可能是失敗的，其中一個國家是日本，一百年前和現(xiàn)在相比日本的人口增長了不到一倍。另一個也許我們認為不太成功的國家就是沙俄到蘇聯(lián)到俄羅斯，本來他們控制的地盤和人口跟其他的歐洲的人口類似，但是目前歐洲人口超過4億，而俄羅斯人口100年來幾乎沒有增長。如果中國更快的在20年前調(diào)整人口政策，目前的中國經(jīng)濟的狀況會好很多。
我們理解這些，就知道了中國經(jīng)濟增速的放緩并不僅僅是復(fù)雜的外部環(huán)境和中國的戰(zhàn)略機遇期的結(jié)束，更多的原因是因為我們自己和美國競爭，我們的工業(yè)化程度、城市化的程度，人口等等發(fā)生了根本的變化，也就是說中國經(jīng)濟其實不太可能在目前的條件下維持類似于2010年之前的高速增長，這個條件不具備。
我們要理解這一點，然后才是討論宏觀政策怎么維持相對可以接受的穩(wěn)健的經(jīng)濟增速的問題。
三個時點
第三點，我希望大家記住三個時點，2010、2017、2024。這三個時點為什么重要，我想這么說，2010年之前是中國經(jīng)濟高速增長期，經(jīng)濟增速大概9.8%到10，通貨膨脹每年3到5%。然后到了2017年，特別重要，極其重要，因為2017年中國經(jīng)濟大多數(shù)指標從2010年之前的兩位數(shù)變成個位數(shù)。舉個例子，2016年底我們對傳統(tǒng)制造業(yè)進行了三去一降一補，那個時候中國的制造業(yè)增加值占全球已經(jīng)28%、29%，體量非常大。然后2010年前后我們的人口達到了暫時的高點，然后下行，目前是2016年的一半，2017年我們的白酒消費跟現(xiàn)在比，我們的手機出貨量和現(xiàn)在比，17年喝掉的白酒是現(xiàn)在的兩倍多，17年手機的出貨量是現(xiàn)在的接近三倍，2017年中國開長途貨運卡車的司機數(shù)量是現(xiàn)在的接近3倍。所以2017年其實在此之后很多經(jīng)濟變量快速下行，2017年中國居民對未來的就業(yè)和收入的增長達到了峰值。所以在2010年到2017年，投資回報正常回報很難達到兩位數(shù)，大概是個位數(shù)，2024年也很重要，2024年經(jīng)濟大流行之后到現(xiàn)在新的調(diào)整年份的開始，2024年前后中國的大多數(shù)經(jīng)濟指標處于0以上或者0以下，比如說物價指數(shù)PPI是0以下，CPI輕微的0以上，我們的消費輕微的0以上，所以0變成了分水嶺。不再是個位數(shù)的增長，而是有的指標0以上，有的指標0以下。
那么假定經(jīng)濟增長譬如說名義增長是5%，扣掉物價負的兩三個點，名義增長如果是2到3%的樣子，那么實際上意味著我們現(xiàn)在投資資本金在中國的土地能夠獲得的回報就是2到3%。所以回想一下2010年之前隨便投資什么獲得15%的回報，現(xiàn)在非常低的回報，有些行業(yè)可能是虧損的。
2010年底到2016年初我們經(jīng)歷了大概6年的通縮，2021年5月份到現(xiàn)在我們進入了新一輪的通縮。為什么強調(diào)這五年，正好是2008年由于應(yīng)對次貸危機中國采取了超常規(guī)的宏觀政策，搞了四萬億，刺激的有效性是兩年半，2008年底開始執(zhí)行到2010年上半年，然后政策效果就消失了，就通縮了。
所以，如果現(xiàn)在要走出經(jīng)濟的增長乏力和物價比較糟糕的狀況，我們需要比2008年的時候更大力度的超常規(guī)的財政貨幣政策，多大力度？2008年刺激力度相當于GDP的13%，就意味著如果中國政府想要猛烈的提振市場信心，我們的刺激力度需要15到18萬億每年。
這是我們看到的私人部門的心態(tài)變化，首先下降的是投資，率先收縮，然后下降的是消費，然后上升的是儲蓄，越來越多的人不再進行投資，你要進行實體或者服務(wù)業(yè)的投資，獲得穩(wěn)定回報的難度在加大。各個行業(yè)的過剩顯然比稀缺來的更普遍。
另外一個是消費，預(yù)期信心開始逆轉(zhuǎn)的時候，消費的信心也會下降。比如說北京，今年經(jīng)濟增長還可以，但是消費增速跟經(jīng)濟增速差不多，但是去年消費增速比經(jīng)濟增速快兩個點，今年是持平或者略慢。更多的非國有企業(yè)選擇了更多的動作，叫做儲蓄。中國目前的儲蓄傾向在迅速的提升，但是請不要太在意儲蓄，如果沒有良好的經(jīng)濟增長，凈儲蓄很快的會被消耗完。
然后央行在2018年做過一個調(diào)查，顯示2017年開始中國居民對未來的收入和就業(yè)的增長已經(jīng)傾向于悲觀，這個情緒的調(diào)整不是來自于大流行和當下，17年前后就開始了。
這是我們整個國有和非國有的投資情況，目前非國有的投資傾向不高。然后是工業(yè)增加值，工業(yè)企業(yè)的利潤和工業(yè)的產(chǎn)能的利用率。為什么這個重要，因為我們有寫字樓、產(chǎn)業(yè)園，寫字樓面世到現(xiàn)在就不到300年，200多年的歷史，如果說制造業(yè)是把工人放到工廠，服務(wù)業(yè)就是把勞工放到寫字樓，服務(wù)業(yè)的血汗工廠進寫字樓。
這是隨著金融、市場、法律、服務(wù)中介行業(yè)在250年前開始迅速發(fā)展，形成了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中國用的詞比較多，其實是跟一個國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)。2016年到2019年我們進行了第一次去產(chǎn)能，小差產(chǎn)能被剔出，有優(yōu)勢的產(chǎn)能出現(xiàn)，工業(yè)利潤增加值增加。2017年規(guī)上企業(yè)利潤8.7萬億，今年大概率不超過7萬億，差不多四年的時間我們工業(yè)企業(yè)的利潤下降了20%，就意味著企業(yè)的產(chǎn)業(yè)利用率同步的大幅度下降。
這是2010、2017、2024，我們不要期待再回到之前的情況，不太可能。從現(xiàn)在開始2035年如果中國經(jīng)濟增長維持在3到5%的區(qū)間，難度非常大。
我們做什么能掙錢？我們關(guān)注資產(chǎn)價格，2025年中國經(jīng)濟不太好，但是資產(chǎn)價格還比較溫暖，過去一段時間西方的房地產(chǎn)股票都表現(xiàn)的不錯，特朗普上臺之后A股和美股都有很好的表現(xiàn)，這是預(yù)期。
過去我們發(fā)生了一些變化，這個圖表明中國的儲蓄在哪，中國的債務(wù)在哪？中國的家庭儲蓄并不是20：80現(xiàn)象，嚴格來講是2：98，真正擁有足額儲蓄的富裕家庭占人群的2%，如果考慮到房貸、消費貸幾個加起來，中國的中等以下收入群體，他們的債務(wù)和資產(chǎn)一抵，他們是沒有凈資產(chǎn)的，這就是中國窮者更窮，富者沒有越富。
北京市進入11月份以來，住宅市場迅速回暖，但是銷售兩極化，如果看二手房市場的銷售的中位數(shù)套型價格是400-500萬，同時北京的豪宅銷售也很不錯，所以我們要理解2%的富裕群體他們有儲蓄，另外98%他們的金融資產(chǎn)儲蓄量非常有限。
如果這樣的話，大類資產(chǎn)在過去的10年表現(xiàn)的比較好，第一個也是值得我們討論關(guān)注的，就是比特幣。馬斯克也好，特朗普也好都是比特幣的信徒，比特幣在全球來講都是迅猛發(fā)展的非官方的數(shù)字化的貨幣�？梢哉f貴金屬的貨幣是商品本位的，人民幣美元這些是國家信用本位的法定貨幣，比特幣是以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的技術(shù)本位的貨幣，你消滅不了它，即便全球互聯(lián)網(wǎng)消失了，比特幣會消失，互聯(lián)網(wǎng)恢復(fù)了比特幣又出現(xiàn)了。美國政府有26萬枚比特幣，中國政府也有，估計中國權(quán)利部門沒收了大概19到20萬枚比特幣，市場價值約200億美元，中位數(shù)估計2025年比特幣價格會從現(xiàn)在的十萬美元上升到十五萬美元。
黃金，2025年經(jīng)濟格局變得更為動蕩，但是特朗普不是戰(zhàn)爭的狂熱分子，2025年黃金價格上升會放緩。
第三個大類資產(chǎn)是美股，過去的十年，美國三大指數(shù)，尤其是納指和標普500漲幅超過了巴非特的公司，世界上最優(yōu)秀的投資團隊他們努力十年的成果還不如被動買入指數(shù)投資。在2025年，大多數(shù)情況下投資者認為美股已經(jīng)非常昂貴，動態(tài)市盈率40倍以下，PB4倍以下，現(xiàn)金流為正，這幾條杠桿衡量納斯達克，納斯達克已經(jīng)不健康了。但是美股雖然很貴，還會進一步的上漲。2025年美國的三大指數(shù)在過去十年幾乎每年都創(chuàng)新高，明年可能還會上漲5%到10%，跟A股比起來如果有穩(wěn)定的5%到10%的指數(shù)回報，這個還是可以的。
人民幣，2015年年底的時候，由于我們的資本市場異常波動，導(dǎo)致了我們犧牲一點外匯儲備，人民幣匯率開始下降，正好那時候開始，人民幣兌美元的匯率達到峰值，1：6，再也沒有回到那個高度，19和21年人民幣稍微好一點，但是大體上人民幣從6到現(xiàn)在的7.2，貶值了20%，這在全球來講是溫和的貶值。目前中國央行人民幣寬區(qū)間控制在7.0和7.35。日本在泡沫期間的30年，日本銀行寬區(qū)間管理是100到150，中國人民銀行對匯率市場干預(yù)率也非常長，2025年有可能會出現(xiàn)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的話，有可能再恢復(fù)。
2025年比特幣和美股仍然會有好的表現(xiàn)，中國的資產(chǎn)價格股市樓市也會改善。
樓市、股市和財政
中國的房地產(chǎn)，講到房地產(chǎn)有一個根本的問題繞不過去，官員們到底喜歡開發(fā)商還是厭惡開發(fā)商，這很重要。
2016年5、6月份的時候，有一個文章在人民日報刊發(fā)，我們記住了四個字房住不炒，另外一個描述被我們忽略了，樹再大也長不到天上去，意思是中國這么大的國家整個國民經(jīng)濟的發(fā)展過度依賴于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)這個樹再大也長不到天上去，還是需要有國之利器，關(guān)鍵的技術(shù)研發(fā)，房地產(chǎn)是很重要，但是不能過度的強調(diào)重要性，然后到了2017年之后的房住不炒，開發(fā)商的評價也變了，去年的時候一個重要官員說如果希望政府介入到土地和存量的收儲托一下市場，這個回購的價格應(yīng)該是白菜價，開發(fā)商應(yīng)該砸鍋賣鐵，傾家蕩產(chǎn)。今年的兩會一個官員說房地產(chǎn)企業(yè)該倒閉倒閉，該破產(chǎn)破產(chǎn)。
其實字里行間可以看到，你很難期待一些官員對房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是民營企業(yè)有什么好感。當然到現(xiàn)在出現(xiàn)了一些變化。
我們要描述一下這個市場，這個市場的第一點描述，2024年現(xiàn)在市場發(fā)生了什么？發(fā)生的事情是2024年跟2023年比，我們的銷售收入在2023年大幅度削減的情況下，今年再度減少了2.5萬億左右。今年的商品房銷售面積很難突破十億平米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值，上市房企的總市值去年全年減少了5000億，今年略有減少，926房地產(chǎn)整個企業(yè)的市值恢復(fù)了40%以后仍然不及年初�？傮w來講，目前的整個銷售收入仍然在減少，房地產(chǎn)作為一樁生意，房地產(chǎn)企業(yè)市值是不太樂觀的。
房地產(chǎn)目前的市場規(guī)模，商品房大概相當于巔峰時期的35%到40%，市場的大半已經(jīng)失去了。這就是2024年的現(xiàn)狀。
我們看一下房地產(chǎn)存貨有多大的壓力，中位數(shù)的看法認為目前中國房地產(chǎn)市場存貨總體在100到120億方，30%是非住宅，剩下的是住宅部分。以現(xiàn)在的去化，大約需要15年左右的時間才能把目前已有的存量消化掉。如果我們把存貨減值，通過接近收尾已經(jīng)開工建設(shè)還沒有動工總的存貨做一個減值的估計，這個量也會非常大，有的估計大概在10到15萬億，也有人大概8萬億左右，無論如何我們期望中國房地產(chǎn)有一個筑底企穩(wěn)的跡象，我們需要的資金量是萬億級的，四到五萬億，千億級的資金投入遠不足以讓市場企穩(wěn)，這就是現(xiàn)在市場的狀況。
左邊這個圖，我們可以看到房價的下跌，普遍的猛烈的下跌。右邊的圖可以看到寫字樓的空置，大概率是低估了五個點左右，北京上海這樣的市場目前表觀空置率20%，實際可能25%或者更高，能級越低的城市空置率越高。
根據(jù)官方的數(shù)字大概今年跟去年相比減了10%到25%之間，看不同的情況。
目前總體來說下行的，如果我們看一下房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情就能知道，即便是頭部的央國企拿地的整個資金的開支跟巔峰時期相比，大約還剩下40%。這是整個銷售情況，寫字樓、商鋪、酒店都在空置，其中空置最嚴重的可能是寫字樓，次之的可能是商鋪，酒店尤其是高星級的酒店，中國極其富裕的個體他們作為家族信托或者慈善信托會指向酒店的標的物，整體來講房地產(chǎn)在住宅當中的壓力最大。
然后就是租金，租金也是在下行，我們看到租金下行的典型的例子，例如上海虹橋，北京望京，都是比較糟糕的。
總體上來講，現(xiàn)在市場就是這樣的狀況，建筑行業(yè)也不行，政府投資那些公用建筑，由于地方政府沒有錢了，也在收縮，商品房建筑也在下降，稍微好點的可能是家裝市場，2024年2C家裝市場還比較好，其他的都很弱。
頭部的外資投資銀行和國內(nèi)的優(yōu)秀房地產(chǎn)服務(wù)中介機構(gòu)，大家傾向于認為2025年年底到2026年年初，中國的一線城市和高能級的省會城市，大概能夠見到筑底回穩(wěn)的態(tài)勢，所以住宅大概還有一年到一年半我們能夠見到住宅市場的企穩(wěn)。寫字樓或者非住宅，由于是行政制的配建，強迫開發(fā)商做這個事情。目前其實寫字樓市場我一開始比較樂觀，仔細看這幾年的數(shù)字比較擔心。
比如說北京，去年和今年都是寫字樓的供應(yīng)的高峰，150萬方，凈吸納量60萬方，在未來的五年很難回到19年前后差不多5到7的空置率，所以消化目前比較高的空置率，可能對全國高能級的城市，北上廣深來講，也需要五年甚至更長的時間。原因也很容易理解，因為對寫字樓的需求這一側(cè)，首先需求這一側(cè)最大的TMT不行了，第二類是市場中介，法律會計不行了，第三是金融不行，你可以看到包括消費也都在下行，總體來講住宅可能一年到一年半高能級城市見底，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園恢復(fù)的周期稍微慢一點。
再看日本的情況，我想介紹一個詞：合成謬誤。每年做的事情當時看起來都是對的，回顧二十年看就不一定對，日本的經(jīng)濟從一開始他們覺得有希望到?jīng)]有什么希望到最后政府敷衍了事，日本官員也很努力，他們也曾經(jīng)認為日本可以說不，日本是重要的經(jīng)濟體，事過三十年，日本這個國家GDP潛在增速只有0.3到0.5，長期物價低迷，企業(yè)從高杠桿一直到現(xiàn)在日本的企業(yè)家族起來之后沒有杠桿，所以日本企業(yè)家經(jīng)常說高增長時期他們是食肉動物，現(xiàn)在變成了食草動物。日本曾經(jīng)是高儲蓄國家，現(xiàn)在沒有儲蓄了，日本曾經(jīng)是貿(mào)易順差國家，現(xiàn)在沒有貿(mào)易順差了，三十年之后日本的物價變得很低，大家的欲望也變得很低，要改變國家的命運有時候需要矯枉過正，日本是典型的例子，日本的房地產(chǎn)修復(fù)花了20年，美國的房地產(chǎn)修復(fù)花了7年，很多學(xué)者認為中國的房地產(chǎn)修復(fù)需要花9年，2021年走到現(xiàn)在已經(jīng)走了三四年了，接下來的五年可以見底。
我們再看中美的對比，2008年的中國和美國以及疫情之后的中國和美國，大家回想一下。2008年的中國和美國都遭遇了次貸危機，影響了全球，接下來中國搞四萬億刺激，美國搞刺激計劃，結(jié)果是中國經(jīng)濟一枝獨秀，高增長高通脹，股市和樓市分別在四萬億推出之后的四個月和三個季度翻一倍。然后中國的消費者信心極強，全世界買買買，美國次之，歐洲陷入了歐債危機，人民幣匯率并沒有因為四萬億變薄了，反而如日中天變得非常的強勁。
我們回顧一下，有的人說如果印文憑能解決教育問題，那印鈔票就能解決經(jīng)濟問題，印鈔票很大程度上能解決經(jīng)濟問題，而不是不能。
美聯(lián)儲次貸危機到現(xiàn)在資產(chǎn)規(guī)模增加的6倍，利率從高點到零再往上走非常的靈活。看中國的情況，中國央行和歐洲央行管理的經(jīng)濟規(guī)模差不多，但是中國央行目前的規(guī)模，大概相當于歐央行規(guī)模的75%。即便中國央行跟歐央行一樣也有25%的擴張余地，中國的財政角度來講，中國中央財政只有30萬億的債務(wù)，美國聯(lián)邦政府的債務(wù)相當于GDP的130%，中國只有不到20%。所以我個人傾向于認為中國央行如果真的要使用超常規(guī)的周期政策，中國央行有非常大的貨幣管控的空間，要拯救房地產(chǎn)，直接股市央行入市，買入目前活在房地產(chǎn)市場相關(guān)的股票就可以了，一年買一兩千億就可以起到穩(wěn)定樓市的作用。而目前我們對按揭貸款，存量和增量進行利率的降低，每年商業(yè)銀行要付出的減少利息收入的代價就不會比每年1300到1500億低，如果這個錢央行直接買上市公司的股票和債券，效果會更好。
另外是利率，十年期國債2%的利率目前的水平，貨幣市場的利率就應(yīng)該在0.5%左右，而現(xiàn)在太高，1.1%，所以現(xiàn)在貨幣市場的利率明顯偏高，抑制了利率長端繼續(xù)下行。
財政政策有能力以每年十萬億的能力擴張持續(xù)十年，如果能夠換來每年3.5%的增長，即便2035年中國中央財政債務(wù)負擔率仍然不會超過GDP的30%，所以中國的中央財政和中央人民銀行有非常大的擴張余地，極大的擴張余地，并且能夠在短時間內(nèi)使得對中國經(jīng)濟的預(yù)期發(fā)生根本的變化，這是我們看到的08年和現(xiàn)在中美換了角色扮演。
926和昨天的會議傳遞了什么信息，對于金融，股票市場，對房地產(chǎn)市場，對財政的問題，2017年以來政策并沒有特別大的調(diào)整，都是傾向于認為對地方財政的赤字要求誰家的孩子誰抱回去，嚴厲的下壓，甚至誰要把隱債納入到民債來還要負責(zé)，搞的地方財政非常困難，從稅費汲取不足到土地出讓不足到舉債能力不足到最后依賴于罰沒收入，這是危險的，所以出臺了12萬億解決地方債務(wù)的措施。
房住不炒2017年3月份到現(xiàn)在將近八年的時間，也有了一個調(diào)性根本的變化；然后就是股市，股市要提振活躍市場交易。之所以有這么大的變化，我相信還是我們要兼顧發(fā)展和安全，如果股市、樓市和地方財政慢慢形成一些風(fēng)險，那么這些風(fēng)險就會需要有更多的手段去化解和應(yīng)對，如果已有的手段還不足以讓這些風(fēng)險筑底企穩(wěn)甚至回升，那么后續(xù)的政策就加碼，必須緩解，必須加碼，而且對2025年可能遭遇特朗普的沖擊留有了余地。
對于這三大風(fēng)險未來的處置的進程和力度我們可能更樂觀一些，這個926會議遠遠比住建部強調(diào)一萬遍三枝箭重要的多。
2025年做什么？
展望未來，2025年我們能夠做什么呢？
第一個，2025年之后到非常長的時間，我相信中國經(jīng)濟基本盤還是在的，壓艙石還是在的，比如說制造業(yè)的能力，精明強干的企業(yè)家群體和高素質(zhì)的勞動力隊伍以及民眾對未來美好生活的向往。如果政策能夠更多的照顧到法制化和市場化，更多的照顧到非國有企業(yè)的情緒，那么中國經(jīng)濟仍然有可能在2035年前后趕上美國，需要從現(xiàn)在到2035年維持不低于4%的增長，同時美國的經(jīng)濟增長不快于2.5%，同時人民幣匯率升到5.5%左右，如果這些條件都具備我們會超過美國。
第二個，未來我們要理解，我們作為民營企業(yè)家應(yīng)該做難而正確的事情。什么是難呢，比如說研發(fā)，全球排前33個國家當中，RMD開支超過GDP2%，33個國家，中國是唯一的發(fā)展中國家。所以中國研發(fā)投入的量非常大，這給中國在新質(zhì)生產(chǎn)力方面奠定了良好的基礎(chǔ)。這是投資重點方向，人工智能、醫(yī)療、大數(shù)據(jù)、機器人等等，都是未來的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要的角色和玩家。政府投的多市場可以少投一點，有市場化前景的可以多投一點。
關(guān)于研發(fā)，研發(fā)是難的，要做正確的事情怎么做？如果我們看一下，78年到97年，中國加入世貿(mào)之前走了20年的時間，以前農(nóng)民沒有勞動熱情，后來又了巨大的勞動熱情，所以農(nóng)業(yè)有了改觀，但是如果沒有種子、化肥、農(nóng)藥、收割、倉儲等科學(xué)技術(shù)的加持，那么只是一個簡單的量的擴張，并不意味著中國經(jīng)濟運行的復(fù)雜性有所增加。但是今天，經(jīng)濟活動變得越來越復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性越來越強，因此在未來只有復(fù)雜的有壁壘的行業(yè)能夠獲得突破性的發(fā)展。
相反，目前看起來還不錯的一些行業(yè)，我覺得很難有長期穩(wěn)定的前景，比如說電商直播，不帶有非常強的技術(shù)復(fù)雜程度的背景。
我們也不知道中國在未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整走的是美國的道路還是日本的道路還是歐洲的道路，如果我們走美國式的道路，比較及時大膽的調(diào)控，花7到9年能走出困境；如果走日本式的道路，可能就會有一個謬誤，看起來每一步都是對的，但是30年加起來不一定對。
民營企業(yè)能做的四個有：有政策保護和支持，有廣闊的國內(nèi)和國際的市場，有自己的資金，有行業(yè)和技術(shù)壁壘。這些企業(yè)的成功顯然是依賴于新興的90后、00后也許更好一些。
一個時代有一個時代的主角，隨著時間的推移，時代的主角無疑越來越年輕化，也有他們自己的朝氣和能力。所以未來中國這些企業(yè)的成長還會非常好。
像房地產(chǎn)這樣出現(xiàn)動輒銷售過千億的全國性的巨大體量的公司，可能性在減少。目前在中國更多的機會給予有技術(shù)壁壘和能力的，形成幾十億到數(shù)百億規(guī)模的區(qū)域性、行業(yè)性公司的可能性比較大，這些公司也非常典型的集中在京津冀、長三角和珠三角。
所以，我們期待2025經(jīng)濟運行平穩(wěn)略有放緩，宏觀經(jīng)濟更加積極敢于托底，股市樓市資產(chǎn)價格也許比今年溫暖，大家的日子也比今年好過一些，謝謝大家！
來 源：房訊網(wǎng)
