北京，2024年12月20日 --享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行聯(lián)合首程控股、中聯(lián)基金發(fā)布《數(shù)據(jù)中心行業(yè)投資與價值洞察》報告。報告分析了國內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)表現(xiàn)，通過對比和分析海外市場的發(fā)展路徑和成功案例，從而汲取海外市場的成熟經(jīng)驗，并為國內(nèi)數(shù)據(jù)中心底層資產(chǎn)提供運營和定價邏輯，充分挖掘和釋放數(shù)據(jù)中心的投資價值。
智算需求爆發(fā)推動數(shù)據(jù)中心規(guī)模持續(xù)增長
隨著人工智能、大數(shù)據(jù)分析、機器學(xué)習(xí)等前沿技術(shù)的飛速發(fā)展，智能算力的需求將成為未來數(shù)據(jù)中心發(fā)展最主要的驅(qū)動力。
彭博社估計，智算中心基礎(chǔ)設(shè)施帶來的收入在 2024-2032 年的復(fù)合年增長率將超過 30%，智能算力需求的急速提升將推動數(shù)據(jù)中心規(guī)模的大幅增長，我們也看到運營商和超大規(guī)模云服務(wù)商已經(jīng)開始尋找具有豐富土地及電力資源的區(qū)域擴展業(yè)務(wù)，以滿足 AI 應(yīng)用的特殊需求。
全球生成式AI收入及預(yù)測
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg intelligence，團(tuán)隊整理
數(shù)據(jù)中心逐步向高密度、高能效方向發(fā)展
智算中心的崛起正引領(lǐng)數(shù)據(jù)中心向更高密度和能效的方向轉(zhuǎn)型。在生成式 AI 廣泛應(yīng)用之前，數(shù)據(jù)中心服務(wù)商通常按照單機柜功率 6-8 千瓦的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和部署。然而，隨著 AI 技術(shù)的飛速發(fā)展和對算力需求的增加，數(shù)據(jù)中心必須部署更多如 GPU 等高性能服務(wù)器以滿足計算密集型任務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示，全球數(shù)據(jù)中心平均單機架功率已從 2017 年的5.6KW/ 機架提升至2023年的12.8KW/機架，超算、智算中心的單機柜功率甚至需要超過30KW。根據(jù)中國數(shù)據(jù)中心委員會(CDCC)的數(shù)據(jù)，2021年中國功率密度為4-6KW的機柜占比為48%，6-8KW占比34%，8-12KW占比8%，12KW以上占比4%，高密度機柜占比相對較小，而智算中心需求的爆發(fā)，預(yù)計將加速向更高功率密度的機柜演進(jìn)。
全球平均機架密度及預(yù)測（單位：KW）
數(shù)據(jù)來源：EY-Parthenon Analysis, Data Center Dynamic，團(tuán)隊整理
產(chǎn)業(yè)特征從高耗能向綠色可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變
國際能源署（IEA）估計，全球數(shù)據(jù)中心在 2022 年全年消耗了約 350TWh 的電力， 約占全球總用電量的 1-2%。到 2026 年，數(shù)據(jù)中心的電力使用量或?qū)⒎叮_(dá)到 650TWh至 1050TWh之間，相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加一個德國的電力消耗量。面對全球數(shù)據(jù)中心能源消耗的急劇增長，各國政府正推動數(shù)據(jù)中心向綠色、可持續(xù)的方向發(fā)展，并可能對某些地區(qū)的資源供應(yīng)實施限制。因此，構(gòu)建節(jié)能環(huán)保的綠色數(shù)據(jù)中心已成為行業(yè)發(fā)展的未來趨勢。
2017-2030數(shù)據(jù)中心需求對應(yīng)的預(yù)測電力消耗量（單位：TWh）
數(shù)據(jù)來源：IEA，團(tuán)隊整理；
注：Low case 保守預(yù)測，Base case 中性預(yù)測，high case 激進(jìn)預(yù)測
中國內(nèi)地數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模高速增長
自 20 世紀(jì) 90 年代以來，中國的數(shù)據(jù)中心(IDC)市場經(jīng)歷了多個發(fā)展階段，并在近年邁入了云數(shù)據(jù)中心與算力中心共同發(fā)展的新時期。2020年前，互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的迅猛增長引發(fā)了數(shù)據(jù)中心托管需求的激增，促使數(shù)據(jù)中心運營商擴張，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)亦紛紛入場，這導(dǎo)致了2020年后數(shù)據(jù)中心市場出現(xiàn)了階段性的集中供應(yīng)。展望未來，隨著智算等新業(yè)務(wù)需求的涌現(xiàn)，預(yù)計行業(yè)有望迎來一個更加穩(wěn)健的發(fā)展階段。
同時，多樣化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)提供了從建設(shè)到成熟運營的全周期融資和退出解決方案，體現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)在資本市場的重要性和吸引力，同時也為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供了多元化的融資渠道和資產(chǎn)盤活方式。
全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)已實現(xiàn)飛躍式發(fā)展
近期，隨著全球智算中心需求的激增，海外數(shù)據(jù)中心行業(yè)獲得了顯著的發(fā)展紅利，投融資活動呈現(xiàn)出供需兩旺的活躍態(tài)勢。本章聚焦于海外數(shù)據(jù)中心市場及美國和新加坡數(shù)據(jù)中心REITs的發(fā)展情況及估值對比，并以Equinix和Keppel DC REIT為案例分析說明。在過去五年間，美國數(shù)據(jù)中心REITs的走勢顯著優(yōu)于其他類別的REITs行業(yè)，展現(xiàn)了強勁的市場表現(xiàn)。同時，市場也賦予數(shù)據(jù)中心REITs行業(yè)相對較高的估值，這反映了投資者對其未來增長潛力的樂觀態(tài)度。對比美國和新加坡數(shù)據(jù)中心 REITs 的估值邏輯，可以看出，REITs 所提供的業(yè)務(wù)類型直接影響其估值定價的高低。
北美重點城市數(shù)據(jù)中心平均服務(wù)費單價（批發(fā)模式，250KW-4KW）單位：美元每月每KW
數(shù)據(jù)來源：datacenterHawk， DC Byte，戴德梁行，團(tuán)隊整理
國內(nèi)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場仍處發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮?/STRONG>
在數(shù)據(jù)中心估值方面，由于數(shù)據(jù)中心具備不動產(chǎn)、設(shè)備、電力的三重屬性，其估值方法也具有一定的特殊性。投資者在考慮數(shù)據(jù)中心估值時，需要綜合考慮其流動性風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)風(fēng)險等因素，并據(jù)此確定合適的折現(xiàn)率。未來，隨著數(shù)據(jù)中心行業(yè)的不斷發(fā)展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準(zhǔn)確的估值參考。
受訪投資人對于成熟數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)資本化率預(yù)期
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行，團(tuán)隊整理
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2024年度《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》顯示，與倉儲物流和工業(yè)廠房相比，數(shù)據(jù)中心的資本化率較高，顯示出投資者對其較高的預(yù)期回報率。投資人給出數(shù)據(jù)中心的資本化率比倉儲物流高出約2-3個百分點。
數(shù)據(jù)中心投資定價需關(guān)注每千瓦單價和成本溢價率
評估成熟數(shù)據(jù)中心時，總投成本溢價率是重要指標(biāo)。通過比較不同城市和類型的成本溢價率，投資者能更準(zhǔn)確地評估數(shù)據(jù)中心估值的合理性。新建數(shù)據(jù)中心的平均建安及非IT設(shè)備造價約為2-4萬元/KW，項目規(guī)模大小影響建設(shè)單價水平。然而，評估數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的總投成本時存在挑戰(zhàn)，因為獲取電力資源可能涉及額外成本，這部分成本對于收購項目來說通常不透明。此外，賣方在過往市場高位時支付的能評溢價是否被當(dāng)前市場的買方接受，也是影響雙方達(dá)成共識的一個難點。
戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，智算需求的爆發(fā)式增長成為海外數(shù)據(jù)中心發(fā)展的主要驅(qū)動力，推動了數(shù)據(jù)中心向高密度、高能效方向發(fā)展。海外數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)及數(shù)據(jù)中心REITs近幾年的強勁表現(xiàn)，驗證了行業(yè)的高速發(fā)展趨勢。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，我國數(shù)據(jù)中心證券化市場尚處初期，市場機制、市場參與者的認(rèn)知都在逐步成熟。隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的加速，數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場的未來增長潛力巨大。
戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，在融資方面，我們希望數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場進(jìn)一步發(fā)展，以及數(shù)據(jù)中心REITs的出現(xiàn)，為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供更多的融資渠道和資產(chǎn)盤活方式，推動行業(yè)的健康發(fā)展。
戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部董事金廉政表示，投資者在考慮數(shù)據(jù)中心估值時，需要綜合考慮其流動性風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)風(fēng)險等因素。未來，隨著數(shù)據(jù)中心行業(yè)的不斷發(fā)展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準(zhǔn)確的估值參考。
戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部助理董事張愷玲表示，數(shù)據(jù)中心行業(yè)在技術(shù)革新與市場需求的共同推動下，正經(jīng)歷著前所未有的快速發(fā)展，同時也面臨著一些挑戰(zhàn)。我們期待數(shù)據(jù)中心行業(yè)能夠不斷創(chuàng)新，提高能效和可持續(xù)性，降低能源消耗和碳排放，實現(xiàn)綠色可持續(xù)發(fā)展。
來 源：戴德梁行
編 輯：liuy
