北京, 2024年12月30日 - 全球領(lǐng)先的多元化專(zhuān)業(yè)服務(wù)與投資管理公司--高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2024年第四季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。
2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨前所未有的挑戰(zhàn)，在國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊展現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性和潛力，但宏觀需求不足的問(wèn)題仍未得到有效解決。2024年三季度末開(kāi)始的這一輪宏觀政策在多方面呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)，同時(shí)在四季度已經(jīng)基本確立了中國(guó)在2025年將實(shí)施適度寬松的貨幣政策以及更加積極有為的宏觀政策，這也意味著更大力度地降息降準(zhǔn)已經(jīng)可以預(yù)期。在外需進(jìn)一步承壓的情況下，內(nèi)需恢復(fù)的情況將成為明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，核心關(guān)注點(diǎn)仍然是消費(fèi)、民生和房地產(chǎn)領(lǐng)域能否出臺(tái)更大規(guī)模的刺激政策，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否擺脫通縮局面。
2024年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，"以價(jià)換量"是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量為12.3萬(wàn)平方米，凈吸納量連續(xù)兩個(gè)季度超過(guò)10萬(wàn)平方米，至此已連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬(wàn)平方米的凈吸納量中，有5萬(wàn)平方米是來(lái)自于新入市項(xiàng)目業(yè)主的自用面積，實(shí)際市場(chǎng)化凈吸納量約7.3萬(wàn)平方米。從全年需求側(cè)表現(xiàn)來(lái)看，凈吸納量呈現(xiàn)了前低后高持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)，僅看下半年兩個(gè)季度的凈吸納量表現(xiàn)，需求強(qiáng)度已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前季度平均水平。雖然年度凈吸納量超過(guò)33萬(wàn)平方米，較去年大幅增長(zhǎng)275%，但仍然只是疫情前歷史平均去化水平的75%左右。由于今年新項(xiàng)目入市壓力有所減弱，年末市場(chǎng)空置率僅同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至20%。凈有效租金出現(xiàn)大幅下調(diào)，同比下降16.1%至251.8元每月每平米。針對(duì)目前的市場(chǎng)表現(xiàn)，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為有以下五點(diǎn)趨勢(shì)值得關(guān)注：
市場(chǎng)需求確在持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)行情。近兩年市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到87萬(wàn)平方米，而同時(shí)期的凈吸納量不過(guò)41萬(wàn)平方米，疊加存量項(xiàng)目仍存在的較大空置面積，市場(chǎng)依然處于高空置率的環(huán)境下。因此，仍然需要更強(qiáng)勁且持續(xù)的需求表現(xiàn)才能實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)， 企業(yè)需求側(cè)恢復(fù)情況仍是2025年市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。
市場(chǎng)需求類(lèi)型高度集中在搬遷類(lèi)，國(guó)央企需求成為市場(chǎng)重要穩(wěn)定因素。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，在2024年超過(guò)5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類(lèi)企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比均超過(guò)了六成。在這些搬遷類(lèi)大宗成交中，國(guó)央企占比高達(dá)59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當(dāng)下的租金水平正在撬動(dòng)企業(yè)產(chǎn)生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場(chǎng)活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善的主要原因。
在降本增效的大環(huán)境下，大型企業(yè)正在趨勢(shì)性回歸自有物業(yè)。北京市場(chǎng)很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，同時(shí)這些企業(yè)又是很多市場(chǎng)化項(xiàng)目的重要承租方�，F(xiàn)在的市場(chǎng)正在經(jīng)歷大型企業(yè)從市場(chǎng)化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的調(diào)整，這些需求收縮型市場(chǎng)行為在一定程度上加大了市場(chǎng)化辦公項(xiàng)目的去化壓力。
凈吸納量呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，西北創(chuàng)新組團(tuán)涅盤(pán)重生。從凈吸納量表現(xiàn)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)中麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村表現(xiàn)亮眼，除此之外的核心寫(xiě)字樓市場(chǎng)全部出現(xiàn)負(fù)凈吸納量。雖然麗澤商務(wù)區(qū)年度凈吸納量達(dá)到14.6萬(wàn)平方米，但這個(gè)去化速度也只是麗澤過(guò)去五年的平均水平。反觀以中關(guān)村、泛上地和北清路所形成的西北創(chuàng)新組團(tuán)，該組團(tuán)在2024年一掃過(guò)去三年的陰霾，實(shí)現(xiàn)凈吸納量超過(guò)28萬(wàn)平方米，其中泛上地子市場(chǎng)超過(guò)18萬(wàn)平方米，中關(guān)村超過(guò)9萬(wàn)平方米。得益于在過(guò)去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，西北創(chuàng)新組團(tuán)已經(jīng)最先開(kāi)始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長(zhǎng)壯大所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)紅利。
凈有效租金持續(xù)下滑，跨資產(chǎn)類(lèi)別和跨板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來(lái)最大的一次，甲級(jí)市場(chǎng)的租金已經(jīng)降到了2011年的水平。租金作為市場(chǎng)最核心的價(jià)格指標(biāo)，其降幅越大，也就意味著市場(chǎng)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力之大以及對(duì)于存量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)客戶競(jìng)爭(zhēng)之激烈。值得注意的是，隨著金融街的空置率歷史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也隨之加大，全年租金降幅達(dá)到18.9%。同時(shí)伴隨核心市場(chǎng)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓和高出租率的樓宇開(kāi)始跟進(jìn)市場(chǎng)調(diào)整，整體市場(chǎng)租金下降幅度也更加明顯。當(dāng)甲級(jí)樓宇的租金降到乙級(jí)樓宇的水平的時(shí)候，就有了撬動(dòng)企業(yè)搬遷需求的可能性，企業(yè)既降低租金成本，又實(shí)現(xiàn)了辦公空間的品質(zhì)提升，這也是乙級(jí)市場(chǎng)連續(xù)三年凈吸納量為負(fù)值的主要原因。
展望2025年，市場(chǎng)期待更多"快準(zhǔn)狠"的大規(guī)模刺激政策的實(shí)施落地。在政策頒布后的6到12個(gè)月將加快企業(yè)利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)進(jìn)程，而從實(shí)質(zhì)上扭轉(zhuǎn)辦公樓市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公需求擴(kuò)張仍需要更長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)滯后期也是辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。由于當(dāng)前市場(chǎng)依然缺乏新增辦公需求，且需求多集中在搬遷和續(xù)租，同時(shí)疊加回歸自用樓宇企業(yè)增多的影響，市場(chǎng)化項(xiàng)目仍將面臨較大的去化壓力。雖然明年供給側(cè)壓力較弱，由于需求側(cè)不確定性的增加，空置率仍將維持高位，但小幅回落可期。雖然市場(chǎng)并沒(méi)有整體性機(jī)會(huì)，但由于各子市場(chǎng)所屬的產(chǎn)業(yè)特性不同，因此市場(chǎng)可以從明年開(kāi)始關(guān)注結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機(jī)會(huì)。
今年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出需要綜合整治"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)議向市場(chǎng)傳遞出了反對(duì)"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)的鮮明態(tài)度。高力國(guó)際北京公司董事總經(jīng)理李娟表示，雖然辦公樓市場(chǎng)處于前所未有的下行期，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不可避免，但當(dāng)前的北京辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)片面追求低價(jià)的過(guò)度同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。簡(jiǎn)單粗暴的"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致市場(chǎng)短期主義盛行、抑制創(chuàng)新投入、服務(wù)品質(zhì)下降，最終陷入停滯性的惡性循環(huán)。面對(duì)"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)需要尋找新的突破點(diǎn)和發(fā)展方向。一方面，政府應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，出臺(tái)相關(guān)政策措施來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，如限制新建寫(xiě)字樓的規(guī)模和數(shù)量，鼓勵(lì)老舊寫(xiě)字樓的改造升級(jí)甚至是用途轉(zhuǎn)換。另一方面，市場(chǎng)參與者需要實(shí)事求是、解放思想，敢于突破現(xiàn)有行業(yè)思維框架，發(fā)揮企業(yè)家精神，探索新的管理理念和模式創(chuàng)新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面，更加注重以客戶需求為價(jià)值導(dǎo)向，以終為始地真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這才是市場(chǎng)長(zhǎng)期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。
來(lái) 源： 高力國(guó)際
