2023年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)小幅下滑，整體市場共錄得2個(gè)寫字樓交付，合計(jì)約7.3萬平方米；其中甲級寫字樓占比68.5%。受部分本地業(yè)主租賃策略及對市場的謹(jǐn)慎態(tài)度影響，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付，新增供應(yīng)同比下降28.8%。著眼需求端，整體市場需求相對活躍，雖年內(nèi)宏觀環(huán)境不明確性增強(qiáng)及行業(yè)調(diào)整致使需求出現(xiàn)小幅波動，但全年來看，西安寫字樓市場需求仍具韌性，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)24.5萬平方米的凈吸納量，同比增加86.0%。市場需求的活躍，推動市場整體空置率同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至29.4%。全年租金仍呈下行趨勢，可比項(xiàng)目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。

　　主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍具韌性，動能轉(zhuǎn)換衍生辦公新需求。隨著西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市基礎(chǔ)架構(gòu)得到持續(xù)提升，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求隨之變化。2023年西安甲級寫字樓新增需求顯示，房地產(chǎn)建筑業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)主導(dǎo)西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增租賃需求，分別占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地產(chǎn)建筑業(yè)再度領(lǐng)跑市場需求。其中超66%來自建筑工程及建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)的新租需求。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發(fā)展等重大戰(zhàn)略進(jìn)程的加速，重點(diǎn)項(xiàng)目及民生工程類基建項(xiàng)目不斷推進(jìn)，帶動建筑工程類需求穩(wěn)步增長。西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的加速，支撐科技互聯(lián)網(wǎng)類需求極具韌性。2023年前三季度，西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過9%，超額完成年初目標(biāo)。其中，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等持續(xù)發(fā)力，帶動軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比不斷攀高，占比40.0%。消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)則以非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)的新設(shè)立需求為主。此外，年內(nèi)錄的多宗科技互聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)降級至乙級或其他類型物業(yè)，折射出具有人員密集特性的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在不確定的宏觀環(huán)境之下展現(xiàn)出對性價(jià)比更高的訴求。金融行業(yè)需求位居第三，其中資產(chǎn)管理、投資等新興金融業(yè)的需求占比較高。2023年上半年，西安市金融業(yè)增加值同比增長7.6%。同時(shí)位列全國十大區(qū)域性金融中心，并成功躋身全球金融中心城市。疊加獲批“雙中心”城市等宏觀利好機(jī)遇，科研及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的突出促使更多投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入西安尋找機(jī)會，成為金融類企業(yè)租賃需求增長新動力。

　　此外，近年經(jīng)濟(jì)不確定性和監(jiān)管環(huán)境的快速變化促使咨詢、合規(guī)、商業(yè)訴訟等專業(yè)服務(wù)需求不斷增長，而生物醫(yī)藥、裝備制造、電子信息制造、新能源等作為西安新興支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展前景也推動了該類行業(yè)的寫字樓需求擴(kuò)張。年內(nèi)，如生物醫(yī)藥、工業(yè)制造、能源及公共事業(yè)等行業(yè)的租賃需求皆出現(xiàn)較大幅度的增長。

　　辦公策略調(diào)整引發(fā)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。宏觀環(huán)境不確定性的增強(qiáng)促使企業(yè)愈加關(guān)注自身的成本結(jié)構(gòu)。對租賃成本的管控推高全年小面積段的租賃需求增長，即500平方米以下面積段的成交占比高達(dá)75.5%。同時(shí)，對裝修等前置成本的關(guān)注推動市場精裝房源的熱度走高，年內(nèi)，提供“拎包入駐”服務(wù)的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商的新增需求占比全市達(dá)7.9%，且以靈活性更高，更聚焦于對企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省的本土第三方辦公運(yùn)營商的擴(kuò)張為主。同時(shí)隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導(dǎo)向的甲級樓宇間搬遷置換和降級需求凸顯，年內(nèi)錄得多宗頭部企業(yè)大面積降級搬遷案例。

　　展望2024年，西安寫字樓市場將迎來45.4萬平方米的新增供應(yīng)，其中超過86%為甲級樓宇。供給放量疊加，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在2024年將面臨較大面積的租戶到期退租風(fēng)險(xiǎn)，租金表現(xiàn)仍將承壓下行。需求端來看，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，金融和專業(yè)服務(wù)的需求將保持穩(wěn)定增長。同時(shí)年底發(fā)布的《西安市推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》再次明確提出要加快數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支持?jǐn)?shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展將持續(xù)衍生科技互聯(lián)網(wǎng)類辦公需求，產(chǎn)業(yè)需求動能不減。

　　2023年，西安零售物業(yè)市場持續(xù)回暖，多個(gè)運(yùn)營商通過輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局，零售形態(tài)推陳出新。全年共迎來7個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，新增供應(yīng)約49.7萬平方米，其核心、次級商圈分別占比6%、94%。分區(qū)域看，核心板塊迎來一個(gè)調(diào)改購物中心正式開業(yè)入市，為小寨及南二環(huán)片區(qū)增加零售多樣性。城西、城北、高新片區(qū)分別入市一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，增加片區(qū)商業(yè)活力。此外，近郊商圈迎來三個(gè)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步滿足近郊區(qū)域消費(fèi)人群需求的同時(shí)激發(fā)片區(qū)消費(fèi)活力。2023年全年，得益于西安政府通過舉辦促銷費(fèi)活動、推出消費(fèi)補(bǔ)貼等措施提振消費(fèi)信心，加速消費(fèi)市場復(fù)蘇，零售市場表現(xiàn)有所回暖。全年空置率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。同時(shí)，年內(nèi)錄得核心片區(qū)一個(gè)購物中心項(xiàng)目退市。全市租金仍處下行通道，同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米252.0元。

　　需求方面，2023年餐飲業(yè)態(tài)回暖顯著，新增需求占比31.0%，較去年同期增加2.7個(gè)百分點(diǎn)，仍為主要需求來源。本地餐飲連鎖品牌積極擴(kuò)店推動餐飲類業(yè)態(tài)占比主導(dǎo)市場需求。其中如灶砙、淮陽韻、辣呦中國菜及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購物中心內(nèi)開出多家門店。同時(shí)，咖啡茶飲品類新意不斷，除了M Stand、Manner、瑞幸咖啡、庫迪咖啡等咖啡品牌持續(xù)擴(kuò)張外，國潮元素迎合本土消費(fèi)者偏好，包括霸王茶姬、茉莉奶白、茶話弄在內(nèi)的中式茶飲品牌需求亮眼；新式檸檬茶以及酸奶等特色品類表現(xiàn)突出，諸如茉酸奶、檸季手打檸檬茶以及林里手打檸檬茶等品牌多區(qū)位積極布局。潮流運(yùn)動品牌助力時(shí)尚類業(yè)態(tài)穩(wěn)居次席，占比27.9%。年內(nèi)，Bipolar、Boneless、PSO brand等國潮品牌在西安開出首店。戶外運(yùn)動品牌HOKA、lululemon、on昂跑、BROMPTON等持續(xù)加碼西安市場。體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，“情緒消費(fèi)”升溫推動“解壓松弛”類新業(yè)態(tài)需求增加。如射箭、Live house、KTV、室內(nèi)沖浪等釋放壓力、彰顯生活態(tài)度類品類于年內(nèi)積極拓店。

　　存量物業(yè)開啟大規(guī)模迭代調(diào)整，“騰籠換鳥”拉開核心商圈煥新序曲。年內(nèi)，多個(gè)購物中心、百貨項(xiàng)目開啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過重新定位、外立面及內(nèi)部改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進(jìn)行局部或全盤改造。如龍湖星悅薈曲江店通過對外立面、內(nèi)部裝修及入駐品牌等方面的調(diào)整改造成為龍湖全國首個(gè)星悅薈升級為天街的商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，核心商圈迎來多個(gè)項(xiàng)目的集中改造。隨著城市的擴(kuò)容從量變到質(zhì)變，西安零售市場逐漸形成以大型區(qū)域購物中心為核心的多中心格局，疊加原有的核心商圈居住人口下降帶來消費(fèi)嚴(yán)重下滑，近年來作為核心商圈的鐘樓片區(qū)錄的數(shù)十家零售項(xiàng)目退市，遺留大量待改造存量物業(yè)。本年度，在城市更新進(jìn)程加速的推動下，鐘樓商圈開啟大規(guī)模存量改造：原西大街銀泰百貨在銀泰百貨退出后推出古風(fēng)街區(qū)長安霓裳里，依托鐘樓商圈文旅資源通過打造室內(nèi)文旅景觀，引入歌舞演繹、特色小吃、漢服、酒店等業(yè)態(tài)打造沉浸式文旅體驗(yàn)；中大國際南大街店則將項(xiàng)目自身重新定義為“以生活休閑為主導(dǎo)的感官體驗(yàn)型商業(yè)”。通過豐富業(yè)態(tài)多樣性并對外街車道兩邊外立面、穹頂進(jìn)行改造，以豐富游客及既有消費(fèi)客群的購物體驗(yàn)。與此同時(shí)，解放路板塊中悅薈廣場、蘇寧易購廣場及民生百貨則將通過“商改辦”模式盤活閑置存量。未來核心商圈在城市更新進(jìn)程中，以其自身文化基底、成本價(jià)格優(yōu)勢及交通地位的加持，將置換更多商務(wù)、零售的多元業(yè)態(tài)共生體，繼而共同帶動市中心商務(wù)活躍度的提升。

　　2024年西安將迎來近45萬平方米的新增供應(yīng)，有望進(jìn)一步完善包括高新、曲江等非核心板塊商業(yè)布局。同時(shí)，隨著如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項(xiàng)目的入市及老舊項(xiàng)目完成調(diào)改，西安零售市場將再次迎來快速發(fā)展、整合調(diào)整期。此外，隨著品牌商對西安零售市場關(guān)注度的持續(xù)增加，或?qū)⒂懈�多首進(jìn)品牌隨新增項(xiàng)目落地。

　　2023年，西安大宗交易市場共錄得9筆成交，已知交易額達(dá)10.5億元，同比上升20.7%。

　　目前已經(jīng)成交及正在進(jìn)行的交易均為資產(chǎn)交易，交易標(biāo)的資產(chǎn)類型愈發(fā)多元。年內(nèi)成交標(biāo)的包含3宗購物中心、3宗寫字樓、2宗倉儲物流及1宗酒店。隨著西安文旅市場熱度的不斷攀升，零售、酒店等新興地產(chǎn)獲得更多關(guān)注，同時(shí)市場基本面的持續(xù)復(fù)蘇有望帶動大宗交易市場的投資活躍度與資產(chǎn)多樣化水平同步提升，而寫字樓租賃市場的持續(xù)復(fù)蘇反彈也有望進(jìn)一步提升投資者對于西安寫字樓物業(yè)的投資熱度。買家類型方面，本土化特征明顯，包括私人投資者、企業(yè)和本地國資企業(yè)。此外，區(qū)政府的城建公司及城更基金等國資背景機(jī)構(gòu)也開始下場物色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。增值型投資機(jī)會將愈發(fā)受到關(guān)注。

來 源：CBRE世邦魏理仕     

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