CBRE世邦魏理仕正式發(fā)布《2023年西安甲級(jí)寫字樓租戶普查》，調(diào)查覆蓋31棟符合CBRE定義的甲級(jí)寫字樓，涉及企業(yè)總數(shù)約1,500家，總承用面積達(dá)123萬平方米，樣本率接近97%。從寫字樓租戶的視角，展現(xiàn)近三年來西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能，產(chǎn)業(yè)集聚的新趨勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，
金融業(yè)占比顯著增加
2023年，西安甲級(jí)寫字樓前三大主力租戶為金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑及TMT。相較于2020年，三大主力租戶保持不變，但排名出現(xiàn)小幅變動(dòng)。仍居首位的金融業(yè)在過去三年內(nèi)穩(wěn)步擴(kuò)張，需求占比增加2個(gè)百分點(diǎn)。近年來，西安在國內(nèi)金融中心城市中排名的不斷上升帶動(dòng)西安金融中心地位的持續(xù)提升，由此吸引了更多金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和投資者的關(guān)注。同時(shí)，在數(shù)字人民幣的試點(diǎn)、政府引導(dǎo)基金發(fā)展等的政策紅利引導(dǎo)下，金融科技類、基金等細(xì)分行業(yè)占比出現(xiàn)顯著增加。
房地產(chǎn)建筑及TMT占比受近年的行業(yè)調(diào)整均有所收縮，其中房地產(chǎn)建筑在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商辦公面積大幅收縮的影響下占比降低4.9個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)細(xì)分需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發(fā)展等重大戰(zhàn)略及重點(diǎn)項(xiàng)目、民生工程類基建項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，建筑工程及建筑設(shè)計(jì)類需求占比較三年前出現(xiàn)5.2個(gè)半分點(diǎn)的大幅增加，成為房地產(chǎn)建筑類行業(yè)的主要需求來源。TMT類需求占比則下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。在線教育等消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)調(diào)整致使平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)需求比重出現(xiàn)3.6個(gè)百分點(diǎn)的下挫，而在《西安電子信息產(chǎn)業(yè)集群行動(dòng)方案》等政策及行業(yè)發(fā)展基金的加持下，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等細(xì)分行業(yè)加速發(fā)展，帶動(dòng)軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比較三年前增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，主導(dǎo)TMT行業(yè)需求來源。
2023年甲級(jí)寫字樓租戶構(gòu)成（按租賃面積）
商務(wù)中心數(shù)據(jù)為0.3%，業(yè)主自營空間數(shù)據(jù)為0.1%
注：本頁數(shù)據(jù)因精確至百分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%
歷年主力租戶構(gòu)成變化（按租賃面積）
注：監(jiān)測(cè)范圍為西安市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、長安區(qū)（不包括總部樓宇）
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)凸顯，
核心拓展區(qū)域行業(yè)迭代
西安寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，整體變動(dòng)較小。核心商務(wù)區(qū)高新板塊作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，2022年其經(jīng)濟(jì)總量分別占到全省的10.2%和全市的28.3%�；钴S的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)使得板塊內(nèi)金融、TMT等行業(yè)占比遠(yuǎn)高于其他片區(qū)且極具韌性。同時(shí)，作為核心拓展區(qū)的城北板塊吸引力持續(xù)提升，在行業(yè)調(diào)整中釋放的大量優(yōu)質(zhì)租賃面積吸引了來自金融、能源等有著大面積需求行業(yè)的關(guān)注，驅(qū)動(dòng)板塊內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)迭代。
西安各商務(wù)區(qū)熱點(diǎn)行業(yè)
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
本土經(jīng)濟(jì)活力持續(xù)提升，
外資占比穩(wěn)中有升
目前，西安寫字樓市場(chǎng)仍是以內(nèi)資企業(yè)為主力的租戶市場(chǎng)，細(xì)分來看，雖非本地內(nèi)資企業(yè)占比超過6成。但本地企業(yè)占比較三年前上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著產(chǎn)業(yè)鏈的逐步完善和產(chǎn)業(yè)集群的日益形成，本土經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出迅猛的增長勢(shì)頭。營商環(huán)境的顯著改善，為本土企業(yè)提供了更加廣闊的發(fā)展空間和更有利的發(fā)展條件，從而推動(dòng)了本土企業(yè)占比的顯著增加。
外資層面，需求占比穩(wěn)中有升，較三年前微幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，工業(yè)制造業(yè)類企業(yè)主導(dǎo)西安甲級(jí)寫字樓中外資企業(yè)需求。隨著三星、美光、西門子、博世等制造業(yè)龍頭企業(yè)相繼在西安布局，形成了豐富的產(chǎn)業(yè)資源。同時(shí)，政府出臺(tái)的《西安市以制造業(yè)為重點(diǎn)擴(kuò)大利用外資若干措施》等政策，進(jìn)一步鼓勵(lì)了制造業(yè)外資投資，促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈集群的打造。各種積極因素的疊加使得外資企業(yè)中工業(yè)制造業(yè)需求占比極具韌性。
中、外資租戶租賃面積占比變化
中、外資租戶主要商圈分布
2020 vs 2023 (按租賃面積）
中、外資租戶租賃面積按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
降本增效深化，租戶結(jié)構(gòu)變遷
疫情后，降本增效策略貫穿企業(yè)決策始終，市場(chǎng)頻現(xiàn)大面積租戶縮租退租，致使甲級(jí)寫字樓中大面積租戶數(shù)量雖有所增加，但整體租賃面積占比持續(xù)下降。同時(shí)， 500平方米以下面積段租戶數(shù)量持續(xù)上升。而大面積租戶的增長主要來源于大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；銀行、保險(xiǎn)公司等傳統(tǒng)金融業(yè)；律所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)；建筑工程、設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)建筑業(yè)及消費(fèi)服務(wù)、第三方辦公服務(wù)運(yùn)營等行業(yè)。
大面積租戶（租賃面積2,000平方米及以上）
租戶數(shù)量按租賃面積段分布
2023
2020
大面積租戶（2,000平方米及以上）
數(shù)量按行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年1月
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
