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流動(dòng)之間,新機(jī)顯現(xiàn)|上海辦公樓市場(chǎng)需求新洞察
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2024/8/22 10:38:00
[提要]縱觀上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)歷年供需走勢(shì),可以看到不同時(shí)間段的宏觀環(huán)境帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)需求變化,而近年大量的新增供應(yīng)入市和趨于謹(jǐn)慎的需求表現(xiàn)共同構(gòu)成現(xiàn)階段的市場(chǎng)格局。

  縱觀上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)歷年供需走勢(shì),可以看到不同時(shí)間段的宏觀環(huán)境帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)需求變化,而近年大量的新增供應(yīng)入市和趨于謹(jǐn)慎的需求表現(xiàn)共同構(gòu)成現(xiàn)階段的市場(chǎng)格局。供需兩端的變化、持續(xù)下行的租金走勢(shì)使市場(chǎng)持續(xù)利好租戶方,因此利用價(jià)格讓利的市場(chǎng)條件而進(jìn)行的升級(jí)搬遷逐漸增多。2024年以來(lái),更多大面積租戶開(kāi)始利用市場(chǎng)的窗口期,重新評(píng)估其企業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃策略,企業(yè)搬遷的新趨勢(shì)已逐步顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬遷案例,在企業(yè)搬遷的流動(dòng)之間,研判新趨勢(shì)、甄別新機(jī)遇。

聚焦高品質(zhì):

各類租戶呈現(xiàn)升級(jí)需求

  在過(guò)去一年半的甲級(jí)辦公樓搬遷類租賃成交中,升級(jí)型需求占比79%,其中包含乙級(jí)辦公樓租戶向甲級(jí)樓宇項(xiàng)目升級(jí)的需求,同時(shí)也包含樓齡、品質(zhì)差異顯著的項(xiàng)目間的流動(dòng),另有部分租戶正在利用當(dāng)前租金下降的機(jī)會(huì)躍升至超甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目。而此類搬遷的核心考量,則在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價(jià)比”平衡。從租賃搬遷熱力圖可見(jiàn),新近竣工項(xiàng)目較為集中的板塊內(nèi)升級(jí)需求較為顯著,同時(shí),部分成熟高品質(zhì)項(xiàng)目,通過(guò)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格策略同樣獲得升級(jí)型搬遷需求的遷入。

  各行各業(yè)均體現(xiàn)出辦公環(huán)境升級(jí)的訴求。以交易數(shù)量來(lái)看,在所有升級(jí)案例中,專業(yè)服務(wù)業(yè)的成交數(shù)量占比達(dá)27%,體現(xiàn)出該行業(yè)更加靈活的租賃決策,其中,律師事務(wù)所的升級(jí)需求尤為顯著。在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬遷案例中,升級(jí)型需求超過(guò)95%。科技互聯(lián)網(wǎng)和制造貿(mào)易類企業(yè)位居其后,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境提供了大量與該行業(yè)租金承付范圍較匹配的優(yōu)質(zhì)新近竣工項(xiàng)目,鼓勵(lì)此類租戶在優(yōu)先成本考量前提下,尋找到適合的升級(jí)機(jī)會(huì)。金融服務(wù)企業(yè)就其搬遷總量而言,升級(jí)型需求相對(duì)有限,主要原因在于大多數(shù)金融類租戶的原址品質(zhì)較高,而該行業(yè)代表性搬遷對(duì)區(qū)位的粘性較為明顯,尤其是銀行、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融企業(yè)。

尋求“質(zhì)價(jià)比”:

成本效益與樓宇品質(zhì)的再平衡

  供應(yīng)放量帶動(dòng)品質(zhì)提升

  2019年至2024年上半年,上海全市累計(jì)新增甲級(jí)辦公樓面積達(dá)547萬(wàn)平方米,占整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總存量的31%。大量新項(xiàng)目的竣工入市帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)品質(zhì)提升,也給企業(yè)帶來(lái)更多搬遷選擇。僅觀測(cè)過(guò)去一年半的升級(jí)類成交,59%企業(yè)選址于2022年以后竣工的項(xiàng)目,約3/4的企業(yè)搬遷至2019年后竣工項(xiàng)目。

  成本導(dǎo)向驅(qū)動(dòng)租戶搬遷

  面對(duì)謹(jǐn)慎的市場(chǎng)情緒,新近竣工項(xiàng)目的業(yè)主在價(jià)格策略上釋放更大的議價(jià)空間,以此吸引租戶、提升入駐率,因此導(dǎo)致新竣工項(xiàng)目與成熟項(xiàng)目之間的價(jià)格差距逐漸擴(kuò)大。同時(shí),新竣工項(xiàng)目?jī)r(jià)格的“鯰魚(yú)效應(yīng)”促使成熟項(xiàng)目的業(yè)主更主動(dòng)地調(diào)整價(jià)格策略以適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)成交租金的分布情況,仲量聯(lián)行觀察到接近3/4的成交租金集中在7.0元/平方米/天以下的區(qū)間內(nèi)。

利用窗口期:

租戶流動(dòng)呈現(xiàn)多樣方式

  追本溯源地觀察租戶搬遷軌跡,可以看到過(guò)去一年半上海的搬遷成交中,中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目吸引大量周邊臨近區(qū)位的升級(jí)需求,有78%的中央商務(wù)區(qū)租戶來(lái)自于新項(xiàng)目周邊乙級(jí)或次甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目。租金的下行促使這些企業(yè)搬遷意愿增強(qiáng),在成本可控的情況下,此類租戶積極尋找提升辦公空間品質(zhì)及物管服務(wù)的選址機(jī)會(huì);而選址非中央商務(wù)區(qū)的租戶主要分為兩類:一方面成本控制型租戶仍持續(xù)向新近竣工項(xiàng)目較為集中的新興商務(wù)板塊流動(dòng);另一方面,來(lái)自乙級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊地區(qū)的租戶正尋找合適的升級(jí)機(jī)遇。該類租戶同樣抓住當(dāng)前利好租戶方的市場(chǎng)環(huán)境,在滿足成本要求的同時(shí),在區(qū)位、樓宇品質(zhì)、物管服務(wù)、配套設(shè)施等多維度尋求辦公環(huán)境的提質(zhì)躍升。

來(lái) 源:仲量聯(lián)行JLL  

   編 輯:liuy

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