上海，2024年9月5日--享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行今日發(fā)布2024年《大中華區(qū)零售物業(yè)供應(yīng)/需求核心趨勢》報告。報告顯示：截至2024年二季度，中國16個主要城市的中高端商場存量達到1.13億平方米，主要城市的零售物業(yè)市場競爭更加激烈，零售物業(yè)間表現(xiàn)分化加劇。過去一年，中國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求保持活躍。因此，二季度大中華區(qū)16個主要城市的整體空置率降至10.6%。
大中華區(qū)18個城市核心市場供應(yīng)/需求速覽（2024年二季度）
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示："近年來，數(shù)字消費、綠色消費、健康消費、文娛旅游、體育賽事、國貨潮品等新型消費，在中國強勁崛起并蓬勃發(fā)展。這些新消費的興起，不僅推動了消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，也展現(xiàn)了我國消費市場的強大韌性與蓬勃活力。
二十屆三中全會強調(diào)積極擴大國內(nèi)需求，加快培育完整內(nèi)需體系，完善擴大消費長效機制，健全綠色消費激勵機制。有鑒于此，中國服務(wù)消費未來將保持較強的發(fā)展動力，新型消費將持續(xù)涌現(xiàn)。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示："今年以來，中國一系列擴內(nèi)需促消費政策持續(xù)發(fā)力顯效，消費市場呈現(xiàn)出持續(xù)回暖的態(tài)勢。隨著服務(wù)消費和新消費需求的不斷增長，中國市場依然蘊含巨大的消費潛力亟待挖掘。為了滿足消費者日益多樣化、個性化的需求，零售行業(yè)不斷推出新的商業(yè)模式、商業(yè)場景、服務(wù)內(nèi)容、以及零售業(yè)態(tài)。
零售商和購物中心的業(yè)主正積極擁抱變革，通過引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新模式，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式和消費體驗。中國零售物業(yè)市場供應(yīng)與需求方面，主要有以下發(fā)展趨勢：
傳統(tǒng)商圈能級提升
消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴容
文旅消費多點開花
綠色消費邁向主流
展望未來，全球經(jīng)濟疲弱，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，大眾對消費會更加謹慎。盡管如此，考慮到人均可支配收入的增加，升級類商品消費需求的持續(xù)上升，大中華區(qū)零售市場前景仍積極向好。
北京
截止到2024年上半年，北京零售市場總存量為1,733萬平方米，其中購物中心存量為1,545萬平方米。
受經(jīng)濟下行壓力影響，整體消費市場依然疲軟，零售市場客流在過去一年里雖然有了較大的回升，但整體消費動力不足，消費降級明顯。北京零售市場整體租金報價也有所下降，空置率微升。截止2024年上半年，北京零售市場核心商圈標桿項目首層平均租金報價為人民幣2,200元每月每平方米，空置率為10.6%。
2024年下半年，北京零售市場預(yù)計仍將有60萬平方米左右的新增供應(yīng)計劃投放市場。此外，在北京促銷費及招商引資政策的支持下，除了大型購物中心陸續(xù)落地外，品牌會員店也在北京市場持續(xù)擴張。2024年，北京將持續(xù)推進國際消費中心城市建設(shè)，在各項政策的支持下，商業(yè)街區(qū)的升級改造、商圈及項目的升級更新仍將是城市零售市場發(fā)展的主旋律。
上海
過去一年，穩(wěn)健的經(jīng)濟基本面支撐了上海零售物業(yè)市場的增長。2023年下半年和2024年上半年，共有27個新項目建成入市，推升上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量至約2,338萬平方米。
盡管有大量新增供應(yīng)入市，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率仍持續(xù)下降。截至2024年第二季度末，上海中高端購物中心市場整體空置率環(huán)比下跌0.06個百分點，同比下降0.26個百分點至9.32%，為2022年以來歷史最低點，反映出品牌商對優(yōu)質(zhì)零售空間的需求持續(xù)增長。上海中高端購物中心首層租金報價環(huán)比下降2.36%至人民幣760.45元每月每平方米，主要被位于新興區(qū)域的新項目具有市場競爭力的租金所拉低。
2024年下半年，上海零售物業(yè)市場預(yù)計將有超120萬平方米的新項目入市。隨著新興區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，預(yù)計全市平均租金將被進一步拉低。
深圳
2023年下半年至2024上半年，KK Time京基百納時光及前海壹方匯開業(yè)，推升深圳優(yōu)質(zhì)購物中心存量至659.9萬平方米。
零售業(yè)態(tài)復(fù)蘇步伐加快，超餐飲業(yè)態(tài)成為近一年購物中心開店主力。多重積極因素疊加促使全市優(yōu)質(zhì)購物中心的整體空置率較去年中下降0.6個百分點至8.4%，創(chuàng)下了自2022年第二季度以來的歷史新低。全市優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金則連續(xù)兩個季度上升，至每月每平方米812.1元，反映出業(yè)主對市場的樂觀情緒。
2024年三季度至2025年，深圳預(yù)計將有122.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心陸續(xù)入市，其中，核心商圈占比31.7%，新興商圈占比68.3%。品牌方面，奢侈品牌的動態(tài)引人注目，同時，更多富含創(chuàng)新元素并能提供獨特體驗的店鋪也將陸續(xù)開業(yè)。而隨著對外開放的擴大及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外籍游客及珠江口西岸的客群有望成為推動深圳消費市場增長的新動力。消費品以舊換新、消費場景趨于多元化、營商環(huán)境不斷優(yōu)化亦有助于提振消費需求、激活市場主體活力。
廣州
2023年下半年至2024年上半年，廣州新增68.3萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心，新增總量達歷史高峰，其中約75%的新增供應(yīng)位于非核心商圈，推升總存量至563.4萬平方米。
廣州商圈客流穩(wěn)步恢復(fù)，消費需求復(fù)蘇勢頭良好。核心商圈內(nèi)位置優(yōu)、運營能力強的標桿項目依然是租戶選址的首要選擇，核心商圈空置率依然保持低位。但同時受非核心商圈大量新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率同比上升1.1個百分點至7.3%。
未來三年，廣州仍將有130.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)購入中心進入市場。隨著在建項目的加速建設(shè)以及存量項目的煥新升級，將推動廣州多核心商圈體系建設(shè)的縱深推進。此外，廣州今年在消費場景多元化、首店引進等方面做出了指引，將進一步促進廣州國際消費中心城市的培育建設(shè)。
成都
過去一年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來兩宗新增供應(yīng)，推動全市存量上漲至8,196,923平方米。其中天府大悅城的入市不僅填補了天府商務(wù)區(qū)附近的商業(yè)空白，還推動了天府新區(qū)新商圈的形成。
成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場存量已超過800萬平方米，僅次于北京、上海，競爭較為激烈。傳統(tǒng)運營模式已無法滿足消費者的需求，cosmo轉(zhuǎn)型成為潮流聚集地，泛悅國際轉(zhuǎn)型成為奧特萊斯，龍湖天街三千集全力打造寵物友好商城，預(yù)計未來此類老舊傳統(tǒng)購物中心將陸續(xù)進入調(diào)整期。
未來幾年成都購物中心供應(yīng)放緩，加之，IFS、太古里、SKP等高端商業(yè)趨近飽和，成都傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展將趨于穩(wěn)定。在城市更新、公園城市建設(shè)的大背景下，成都的非標商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、以及以服務(wù)居民生活最后一公里的鄰里中心將是未來成都商業(yè)市場多元化發(fā)展的機會點。
杭州
過去一年，杭州全力以赴拼經(jīng)濟、穩(wěn)增長，扎實推動各項工作落地落細，全市經(jīng)濟運行延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢，部分領(lǐng)域趨于改善，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進。其中，消費市場延續(xù)修復(fù)，品質(zhì)消費較為活躍。
從2023年第三季度至2024年第二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場迎來九大商業(yè)項目的正式開業(yè)，共計新添體量約86.5萬平方米。與此同時，內(nèi)外兼修、剛?cè)岵蔀榇媪繕藯U商場建筑與空間迭代的統(tǒng)一鏡像。例如，杭州大廈全面啟動品牌形象提升改造，龍湖金沙天街迎來主題餐飲空間的煥新開業(yè)。
政策方面，6月《杭州市關(guān)于進一步促進"演賽展商旅"聯(lián)動 打造"賽會之城·購物天堂"的若干措施》正式發(fā)布，旨在通過15條舉措的實施，促進演藝、賽事、展會、商貿(mào)、文旅等不同業(yè)態(tài)深度融合與創(chuàng)新發(fā)展，培育壯大新型消費，激發(fā)消費潛能，加快建設(shè)國際消費中心城市。
香港
香港在2023年初正式恢復(fù)全面通關(guān)，但隨著入境旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風，2024年上半年本地零售業(yè)銷售額放緩，不同主要零售類別均錄得同比跌幅。
盡管如此，訪港旅客人數(shù)仍在穩(wěn)步回升，零售品牌的租賃需求持續(xù)，整體一線街鋪空置率大致保持穩(wěn)定，市場上亦逐漸見有國際品牌在核心街區(qū)的租賃活動。截至第二季，各區(qū)一線街鋪平均空置率回落至約7.8%，租金年初至今錄得低單位數(shù)增長。
然而，隨著零售市場面對旅客和香港居民消費模式的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，預(yù)期品牌取態(tài)或?qū)A向維持謹慎，相信下半年的租賃需求將以國內(nèi)連鎖零售商和餐飲品牌為主力；下半年各區(qū)一線街鋪租金升幅或?qū)⒔楹?至5%。另一方面，我們期望在中央政府各項惠港措施的支持下，配合香港政府大力推動盛世經(jīng)濟，核心街區(qū)將迎來更多人流和消費活動。
臺北
去年上半年，后疫情時代正式開始，全年來臺觀光人數(shù)回到疫情前（2019年）半數(shù)的水準，可見各商圈外國旅客逐漸回流，雖然消費市場主力仍依靠內(nèi)需基本盤支撐，但整體消費力度逐漸增強。下半年多數(shù)零售業(yè)者信心回籠，大型商場相繼開幕，各商圈持續(xù)復(fù)蘇，空置店面也陸續(xù)回補。
西門商圈截至2024年第二季空置率為3.5%，持續(xù)第八個季度下降。忠孝商圈在中華職棒例行賽事固定進駐大巨蛋球場期間，有效帶動周邊人潮，第二季度空置率為12.3%，目前部分商家開始裝修，預(yù)計下半年將會有新店入駐。中山南京商圈已回到疫情前低點，第二季空置率3.3%。
預(yù)期2024年來臺觀光人數(shù)幾乎恢復(fù)到疫前水準，各商圈外國旅客也已逐漸回流，同時整體經(jīng)濟市場穩(wěn)定，消費動能已回歸正常生活態(tài)勢。而在后疫情時代，人們生活重新回歸對實體消費的重視，也讓原生電商品牌開設(shè)實體店的風潮逐漸成型，開始快速擴展進駐各商圈及百貨商場。
來 源：戴德梁行
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