全球知名的房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧年末北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現(xiàn)，總結2024年全年北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，并對2025年的房地產(chǎn)市場走勢做出預判與展望。
行至2024年末，北京甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)穩(wěn)步上升，租賃需求正在有序釋放。供給端方面，四季度北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目入市，為市場帶來12.9萬平方米的新增供應；2024年全年，北京寫字樓市場新增供應合計約17.84萬平方米，供應端強度較去年大幅下降，市場去化的壓力也稍有緩解。
需求端方面，全市甲級寫字樓活躍度保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，單季度吸納錄得11.8萬平方米，環(huán)比增長約48%。2024年全年，全市甲級寫字樓市場年累積凈吸納量達到28.5萬平方米，較去年大漲123.6%。自2023年三季度以來，全市寫字樓市場已經(jīng)連續(xù)六個季度錄得正吸納量，且連續(xù)四個季度保持正增長，市場復蘇態(tài)勢明顯，但不同商圈的市場表現(xiàn)存在差異�？傮w來說，北京寫字樓市場的結構性調(diào)整已進入新的階段。
得益于良好的吸納情況，四季度全市甲級寫字樓平均空置率與上季度基本持平、仍為19.4%，同比下降1個百分點。本年度，業(yè)主方積極調(diào)整租賃策略，“以價換量”已成為市場主流。同時，為優(yōu)質(zhì)客戶提供多樣化優(yōu)惠與定制化服務也被眾多業(yè)主采納。其結果是，截止至2024年底，全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下調(diào)，至每平方米每月247元，環(huán)比、同比分別下降6.2%、18.5%。
預計在2025年，北京寫字樓市場將呈現(xiàn)整體恢復、邊際改善的發(fā)展趨勢。新一年供應總量相對有限而需求端持續(xù)回歸的大背景下，市場去化的窗口期仍將維持一段時間。值得注意的是，現(xiàn)階段企業(yè)租戶的租賃需求能否釋放，更多地仍取決于企業(yè)“降本增效”后的租金承受力，進而激發(fā)出辦公空間的新租、擴租及搬遷需求。業(yè)主方也預計在2025年將延續(xù)今年的整體租賃策略，持續(xù)“以價換量”提升出租率，保障項目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而提升資產(chǎn)韌性，以期穿越動蕩的市場周期，迎接寫字樓市場的發(fā)展新階段。
2024年四季度，北京商業(yè)零售市場迎來供應小高峰，共計六座零售項目開業(yè)迎客。其中四座新建購物中心項目包括位于昌平區(qū)的沙河萬達廣場，位于海淀區(qū)北部的海淀大悅城，位于平谷區(qū)的平谷萬達廣場和位于石景山區(qū)的石景山和美匯，累計帶來約42萬平方米新增零售面積。升級改造后重新開業(yè)的龍玥城位于大興區(qū)，其前身是城鄉(xiāng)世紀廣場。另外，作為通州城市副中心三大文化建筑配套共享商業(yè)零售項目D.P.ONE源·心于年底正式亮相。截至2024年末，北京共迎來14座商業(yè)零售項目，項目多集中在次核心和郊區(qū)商圈，新增零售面積合計約136萬平方米，其中購物中心121萬平方米。
本季度，受新開業(yè)項目以及部分存量項目升級改造影響，北京優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比、同比分別微升0.1、0.3個百分點至4.8%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金調(diào)整至每平方米每月780元，環(huán)比、同比分別下降0.7%和3.8%。
進入2025年，北京零售市場新增項目較前兩年有所減少，整體供應節(jié)奏放緩。預計2025年的入市項目將集中于次核心和郊區(qū)商圈，圍繞居民需求布局多元業(yè)態(tài)，輻射本地消費服務。同時，部分存量商業(yè)項目也將開啟改造，優(yōu)化升級軟硬件設施、調(diào)整品牌級次，以期提升競爭力。未來北京零售市場有望憑借消費場景升級、品牌業(yè)態(tài)創(chuàng)新、多元消費趨勢以及有力政策支持，持續(xù)繁榮，加速邁向國際消費中心城市建設目標，為消費者締造更優(yōu)質(zhì)、多元、便捷的購物體驗。
2024年四季度，北京大宗投資市場整體表現(xiàn)基本平穩(wěn)，季度內(nèi)大宗投資市場累計成交金額約為人民幣80.2億元，環(huán)比微升6.4%。第四季度的重點成交案例仍聚焦于寫字樓類資產(chǎn)，多棟優(yōu)質(zhì)寫字樓項目在本季度完成交易，托底市場整體成交額。2024年全年，北京大宗投資市場累計成交額約為329.2億元，較去年同期下降約7%，市場整體表現(xiàn)及活躍度低于預期。
隨著2024年的結束，北京大宗投資市場呈現(xiàn)出結構性的調(diào)整與分化：整體而言，市場仍呈現(xiàn)供過于求的趨勢，機構入場投資的意愿普遍偏謹慎，但是對于較為優(yōu)質(zhì)、稀缺的各類資產(chǎn)，則受到潛在投資者的青睞，仍保有明確的收購意向。而項目運營水平直接影響資產(chǎn)價值，這也促使各業(yè)主方進一步提升自身項目的招商運管水平，以期強化資產(chǎn)韌性。
展望未來，隨著2024年三、四季度一系列房地產(chǎn)支持性政策的出臺與落地落實，預計北京大宗投資市場整體情緒將有所改善，進而帶動大宗投資市場的整體活躍度。從供應端來看，預計2025年仍會有較多的存量資產(chǎn)及新建優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被拋售入市；而需求端則會以自用型買家及機會型收購為主導，潛在買家會更關注資產(chǎn)的價格、品質(zhì)、稀缺性以及資管運營能力。而一些熱門的資產(chǎn)，如優(yōu)質(zhì)寫字樓、酒店、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)等，均有望進入到投資者的視野之內(nèi)。
回顧2024年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出下行壓力不斷增加與政府積極救市相結合的復雜態(tài)勢，但隨著持續(xù)推出利好政策并落地落實，市場整體反饋出“行情筑底、企穩(wěn)回暖”的可能性。預計2025年房地產(chǎn)市場仍將處于筑底反彈的過程階段，隨著政策環(huán)境持續(xù)寬松，房地產(chǎn)市場各細分板塊在利好政策帶動下有望逐漸止跌回穩(wěn)。在此背景下，房地產(chǎn)從業(yè)者應當抓住機遇、順勢而為，結合自身特點積極調(diào)整運營策略，探索更為穩(wěn)健與健康的發(fā)展模式。
來源：第一太平戴維斯
