近日，第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2024年中國房地產(chǎn)大宗交易市場回顧及展望。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨一定壓力以及市場需求存在不均衡的背景下，機(jī)構(gòu)投資者保持了更加謹(jǐn)慎的態(tài)度，市場活躍度未能充分釋放。盡管如此，2024年中國主要城市的房地產(chǎn)大宗交易市場仍保持一定的穩(wěn)定性，雖然交易額相較于2023年有所下降，但整體市場表現(xiàn)仍顯示出一定的韌性和調(diào)整后的健康發(fā)展態(tài)勢。
市場概述
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
2024年中國主要城市房地產(chǎn)大宗交易市場完成約1,750億元人民幣的交易。較2023年下降22%。其中一線城市房地產(chǎn)大宗交易市場完成約1,454億元人民幣成交，較2023年下降11%。但全年成交占比來看，主要城市中一線城市成交額占比約為83%，成交較往年進(jìn)一步向一線城市集中。
2023年是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)后的第一年，因而承接了許多2022年的滯后、遞延的交易。武漢、成都、南京等城市在2023年皆錄得一些總額較大的資產(chǎn)包或單個(gè)資產(chǎn)成交，而在2024年，非一線城市的大額成交鮮少出現(xiàn)。
資產(chǎn)類別
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
熱門資產(chǎn)類別
辦公
辦公（含綜合體）類物業(yè)在2024年交易額達(dá)960億元人民幣，占總成交額的55%。各城市辦公物業(yè)市場的表現(xiàn)存在差異，但整體成交額出現(xiàn)了一定的縮減。經(jīng)濟(jì)環(huán)境及辦公方式多元化對辦公資產(chǎn)的租約穩(wěn)定性形成一定挑戰(zhàn)，使得買家對收入預(yù)期也趨于謹(jǐn)慎。市場資產(chǎn)估值普遍承壓，而投資者對于風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的要求上升，導(dǎo)致買賣雙方在交易價(jià)格上磨合時(shí)間拉長。然而，隨著市場逐步適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這一調(diào)整也為未來的市場穩(wěn)定性和投資機(jī)會(huì)創(chuàng)造了潛力。
零售
零售類物業(yè)在2024年交易額達(dá)193億元人民幣，占總成交額的11%。政府通過短期促消費(fèi)政策以及對外免簽措施有效穩(wěn)定了消費(fèi)市場的基本面，從而增強(qiáng)了市場對零售行業(yè)的投資信心。與此同時(shí)，頭部民營開發(fā)商加速處置商業(yè)資產(chǎn)，也為市場提供了寶貴的投資機(jī)會(huì)。此外，公募REITs 1014號(hào)文的出臺(tái)大幅降低了過去因申報(bào)要求而產(chǎn)生的資產(chǎn)剝離成本和負(fù)擔(dān)，為以消費(fèi)類REITs為退出渠道的業(yè)主提供了有力支持。這些舉措共同推動(dòng)了商業(yè)資產(chǎn)市場的活躍和投資前景的改善。
工業(yè)/物流
工業(yè)/物流類物業(yè)在2024年交易額達(dá)170億元人民幣，占總成交額的10%。得益于跨國資產(chǎn)管理公司在國內(nèi)資本市場的持續(xù)活躍，跨境資本在物流資產(chǎn)類別中的交易額位居所有資產(chǎn)類別之首，占總交易額的約四分之一。保險(xiǎn)資金依然是大宗物流資產(chǎn)包交易中的主要買方，繼續(xù)發(fā)揮著市場的重要資金推動(dòng)力。
公寓/住宅
公寓/住宅類物業(yè)在2024年交易額達(dá)162億元人民幣，占總成交額的9%。受保租房供應(yīng)量激增和預(yù)期收入增長停滯等因素的影響，2024年內(nèi)租賃公寓和保租房市場均出現(xiàn)了租金下跌和空置率上升的情況。由于公寓長期租賃需求依然穩(wěn)定，公寓/住宅類資產(chǎn)依舊是投資者青睞的重要資產(chǎn)類別，市場對這一領(lǐng)域的長期投資價(jià)值仍保持較強(qiáng)的信心。
酒店
酒店類物業(yè)在2024年交易額達(dá)100億元人民幣，占總成交額的6%。整體酒店業(yè)在經(jīng)歷短期回暖后進(jìn)入調(diào)整階段，盡管房價(jià)和餐飲收入尚未完全恢復(fù)，投資回報(bào)率仍相對偏低。然而由于酒店物業(yè)具備穩(wěn)定的收入流和接待及娛樂雙重屬性，依然吸引了企業(yè)買家和私人投資者的關(guān)注，市場問詢量保持高位。隨著市場逐步回穩(wěn)，預(yù)計(jì)在2025年將迎來更多的成交機(jī)會(huì)，酒店資產(chǎn)的投資潛力仍然可期。
買家分析
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
從交易額總量來看，全國大宗交易市場的內(nèi)資買家比例維持在約75%左右。外資及含外資買家在2024年占比約22%，來源則主要集中于地產(chǎn)基金及保險(xiǎn)。
由于辦公類買家占比降低，自用買家較2023年占比錄得下降至25%。較大型成交標(biāo)的的自用買家主要集中于金融企業(yè)、政府平臺(tái)及實(shí)業(yè)公司。保險(xiǎn)及地產(chǎn)基金則為主要的投資類買家。
投資目的地
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
四座一線城市來看，北京市場大宗成交較2023年同比錄得10%的上漲，尤其是辦公資產(chǎn)成交額的增長令北京成為一線城市中唯一錄得正增長的城市。深圳的成交額同比下降幅度較大，為47%。廣州、上海則分別錄得31%和7%的下降。資產(chǎn)類別來看，一線城市及成都的商辦類物業(yè)依然占據(jù)了成交的主導(dǎo)地位，而杭州和武漢則主要集中在公寓類物業(yè)的成交。
在當(dāng)前市場環(huán)境中，險(xiǎn)資和其他具有較強(qiáng)議價(jià)能力的投資者仍然青睞一線城市和核心二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而下沉市場的資產(chǎn)逐步由本地企業(yè)或平臺(tái)公司接手。核心城市的資產(chǎn)仍具備穩(wěn)健的投資吸引力。
活躍買家及產(chǎn)品類別
頭部民營企業(yè)成交活躍
市場頭部民營企業(yè)較為偏好獨(dú)棟辦公、街鋪、酒店及困境折價(jià)出售的資產(chǎn)為主。同時(shí)在考量房地產(chǎn)投資時(shí)，需滿足自身資產(chǎn)配置、自用及抗通脹的需求。這類企業(yè)大部分為細(xì)分行業(yè)龍頭，主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定，在過去的幾年持續(xù)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。
單層或小獨(dú)棟寫字樓投資門檻低，總價(jià)較傳統(tǒng)大型寫字樓低，適合資金規(guī)模小的投資者，可兼顧資產(chǎn)配置及收益。隨著市場上中小企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的涌現(xiàn)，對自用辦公空間需求持續(xù)增長，這類寫字樓在滿足企業(yè)自用需求的同時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)可控。近年來寫字樓供應(yīng)增加，需求結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)大型寫字樓去化壓力大，而單層或小獨(dú)棟寫字樓因獨(dú)特優(yōu)勢受市場青睞且價(jià)格穩(wěn)定，市場成交活躍。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
