2025年3月10日，深圳舉行了“深圳國(guó)資國(guó)企10萬平低成本優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給發(fā)布儀式”，推出了10萬平方米市屬國(guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，提供給符合條件的科技企業(yè)，最低可享受2年以內(nèi)的免租優(yōu)惠。（備注：簽一年合同免一年租金或簽三年合同前兩年免租金，第三年減半）
2025年3月27日，在2025中關(guān)村論壇年會(huì)“人工智能主題日”新聞發(fā)布會(huì)上，北京市海淀區(qū)推出“中關(guān)村AI北緯社區(qū)”，將在科學(xué)城北區(qū)構(gòu)建10萬平米以上的人工智能企業(yè)重點(diǎn)承載區(qū)，符合條件的AI企業(yè)可零租金入駐，最高享3年租金全免。
深圳、北京相繼推出“零租金”新政，一石激起千層浪，引發(fā)了關(guān)于其本質(zhì)是“內(nèi)卷”還是“創(chuàng)新”的爭(zhēng)議。
定向扶持科技新產(chǎn)業(yè)
深圳聚焦市屬國(guó)企產(chǎn)業(yè)園資源，只提供給小微科創(chuàng)企業(yè)，北京則鎖定人工智能賽道。兩地政策，均指向新興科技產(chǎn)業(yè)，均從培育企業(yè)成長(zhǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，政策通過精準(zhǔn)篩選機(jī)制，將資源向符合戰(zhàn)略方向的科技企業(yè)傾斜，呼應(yīng)了國(guó)家培育新質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略要求。這種定向精準(zhǔn)扶持，可加速國(guó)產(chǎn)AI芯片、大模型等“卡脖子”領(lǐng)域突破，與美歐技術(shù)霸權(quán)形成對(duì)沖。
構(gòu)建產(chǎn)城融合新模式
北京的中關(guān)村AI北緯社區(qū)，打造“工作-生活-社交”一體化社區(qū)，外部匯聚文化、教育、體育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、住宿等高品質(zhì)生活配套，為支撐人才安居和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供高水平的城市服務(wù)保障。深圳提供的園區(qū)，具備高標(biāo)準(zhǔn)廠房和全周期配套，例如，寶龍園區(qū)通過共享實(shí)驗(yàn)室、設(shè)備租賃等配套服務(wù)，加速AI+藥械領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)化。
探索市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)新生態(tài)
北京的中關(guān)村AI北緯社區(qū)，將與高校、科研院所深度協(xié)同，構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研用”一體化生態(tài)，并計(jì)劃引入市場(chǎng)化專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)孵化器，為企業(yè)提供涵蓋全生命周期的一站式服務(wù)。深圳將發(fā)布國(guó)資統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)空間管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“一屏管空間、一鍵配資源”，并通過國(guó)企園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“以空間換股權(quán)”，例如對(duì)入駐企業(yè)保留優(yōu)先跟投權(quán)，未來可從企業(yè)上市或并購(gòu)中獲利。
變相補(bǔ)貼，引發(fā)“城市照抄”
《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》實(shí)施之后，實(shí)現(xiàn)了對(duì)于各地利用稅返政策進(jìn)行內(nèi)卷式招商競(jìng)爭(zhēng)的有效控制。深圳北京相繼推出“零租金”新政，對(duì)于招商引資工作來說，是一個(gè)變相的內(nèi)卷。深圳北京在前，可能觸發(fā)其它城市跟進(jìn)加碼，在園區(qū)體量、優(yōu)惠力度等方面進(jìn)行內(nèi)卷。畢竟，“租金減免政策”形式的招商引資，對(duì)于國(guó)有平臺(tái)公司來說，是最容易“照抄”的。
政策套利，催生“僵尸企業(yè)”
深圳北京兩地政策剛剛推出，均存在監(jiān)管盲區(qū)，深圳未明確“免租期滿后企業(yè)退出機(jī)制”，北京對(duì)“偽AI企業(yè)”還沒有明確甄別機(jī)制。部分企業(yè)可能借政策窗口期套取資源，例如虛構(gòu)研發(fā)項(xiàng)目、轉(zhuǎn)移辦公地址重復(fù)申領(lǐng)補(bǔ)貼。這種“補(bǔ)貼競(jìng)賽”本質(zhì)是財(cái)政資源的內(nèi)耗，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)為短期套利“用腳投票”，而非專注技術(shù)深耕。
打破定價(jià)，擠壓“民營(yíng)園區(qū)”
在零租金政策吸引下，催生一批創(chuàng)新型小微企業(yè)，從原有園區(qū)“跳槽”到有優(yōu)惠政策的園區(qū)，尤其對(duì)不享受優(yōu)惠政策的民營(yíng)園區(qū)，影響最為直接。深圳10萬平零租金產(chǎn)業(yè)空間雖僅占全市產(chǎn)業(yè)用房總量1.2%，但已引發(fā)連鎖反應(yīng)，民營(yíng)園區(qū)被迫降價(jià)，南山區(qū)部分園區(qū)租金下降20%，甚至初步顯現(xiàn)“園區(qū)不減免租金，招不來企業(yè)”的尷尬局面。
筆者認(rèn)為，對(duì)于深圳北京相繼推出“零租金”新政，正方反方的辯論都有一定的道理。兩權(quán)相利取其重，兩權(quán)相害取其輕�！傲阕饨稹毙抡谋举|(zhì)是，地方政府在“全球科技競(jìng)爭(zhēng)白熱化”背景下的主動(dòng)突圍，其創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在“新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略投資和生態(tài)化資源整合”，總的來說，是利大于弊。
未來，政策必定會(huì)在“企業(yè)進(jìn)駐條件、退出機(jī)制”等層面更加明晰，強(qiáng)化公平機(jī)制、深化服務(wù)賦能，探索“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)主導(dǎo)”的動(dòng)態(tài)平衡，讓零租金政策成為“創(chuàng)新加速器”而非“內(nèi)卷催化劑”。反之，若僅僅停留于“租金減免”競(jìng)賽，則可能加劇國(guó)有資源浪費(fèi)與區(qū)域發(fā)展失衡。
來 源：商辦地產(chǎn)觀
