01 市場概述
●市場供需：中關(guān)村成為中國辦公樓市場最早回調(diào)的商圈
●區(qū)域表現(xiàn)：北部商圈競爭白熱化
●租金與空置：新供應(yīng)減弱對空置率和租金的影響
中關(guān)村成為中國最早回調(diào)的商圈在當(dāng)前中國辦公樓市場租金普跌的大背景下，中關(guān)村商圈憑借大廠擴租的有力支撐，展現(xiàn)出率先企穩(wěn)的潛力，有望成為全國范圍內(nèi)租金最早實現(xiàn)回調(diào)的區(qū)域。盡管本季度中關(guān)村商圈空置率環(huán)比上升2.6個百分點至19.1%，租金同比下降7.6%至245.3元/㎡/月，但頭部企業(yè)的擴租行為有效增強了市場需求韌性，為中長期租金回升奠定基礎(chǔ)。這種結(jié)構(gòu)性需求支撐，使得中關(guān)村在整體下行趨勢中呈現(xiàn)出獨特的市場韌性。預(yù)計該市場平均租金最晚在第三季度之前將有明顯回調(diào)。
02 北部商圈競爭白熱化的原因
相較之下，除中關(guān)村商圈，以亞奧、望京、亮馬河區(qū)域為代表的北部商圈，面臨更為嚴(yán)峻的市場形勢。該東北部區(qū)域甲級寫字樓綜合空置率達到22.4%，租金水平為221.9元/㎡/月。高企的空置率將導(dǎo)致對客戶競爭的持續(xù)白熱化，各項目為爭奪有限客戶資源，在租金折扣、租賃條款及配套服務(wù)等方面展開激烈博弈，價格競爭與服務(wù)升級并行，進一步加劇了該區(qū)域市場的內(nèi)卷化趨勢。
03 新供應(yīng)減弱并未可能阻止租金的下行
2025年新供應(yīng)的減弱會使市場上新增的辦公空間減少。從供需關(guān)系角度看，這有助于緩解供應(yīng)過剩的局面，促使空置率回調(diào)。然而，由于整體市場需求仍然疲軟，新供應(yīng)的減少不足以改變整體市場租金的下行趨勢。企業(yè)對辦公空間的租賃需求增長緩慢，甚至部分企業(yè)還在縮租或退租，市場上依然存在大量空置空間。為了吸引租戶，降低租金則是市場供需情況反射的結(jié)果，同時也是資產(chǎn)泡沫被打破后不得不接受的現(xiàn)狀。
北京寫字樓市場第一季度回顧
甲級寫字樓
乙級寫字樓
2025年第一季度，北京甲、乙級寫字樓市場處于零新增供應(yīng)狀態(tài)，無新項目交付入市。從市場需求端觀察，甲級寫字樓市場在該季度實現(xiàn)?4,3121 平方米的凈吸納量，然而與去年同期數(shù)據(jù)相比，呈現(xiàn)出一定程度的下滑態(tài)勢。據(jù)市場預(yù)判，2025 年全年甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)將集中于下半年集中釋放，屆時市場供需格局或?qū)⒂瓉硇碌淖兓c挑戰(zhàn)。
從行業(yè)成交面積的維度深入剖析，在 2025 年第一季度的北京寫字樓市場中，軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)運營等 TMT 行業(yè)的成交表現(xiàn)極為亮眼，以 36% 的占比獨占鰲頭。金融行業(yè)緊隨其后，占比達 18%，證券、銀行等金融機構(gòu)為提升服務(wù)效率與品牌形象，積極布局優(yōu)質(zhì)寫字樓，維持著穩(wěn)定的辦公空間需求。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，律所、企業(yè)咨詢服務(wù)公司等占比 10%，其對核心商圈寫字樓的青睞，源于便捷的商務(wù)交流與品牌展示需求。與 2024 年同期數(shù)據(jù)相比，科技 TMT 行業(yè)成交占比呈現(xiàn)明顯提升態(tài)勢，這不僅反映出該行業(yè)蓬勃發(fā)展的勢頭，更顯示其市場活躍度正進一步增強，持續(xù)引領(lǐng)寫字樓租賃市場的新趨勢。
空置率
甲級寫字樓空置率位居前三的商圈依次為望京（23.8%）、麗澤（23.7%）和亮馬河（23%）。其中，麗澤、中關(guān)村、CBD、亞奧、金融街商圈的空置率環(huán)比均有所攀升。望京、東二環(huán)、長安街、亮馬河商圈空置率均有一定幅度的下降。整體而言，主要商圈的空置率仍處于高位，麗澤、亞奧、望京及亮馬河商圈的空置率均超過 20%。
租金
2025年第一季度，北京甲級寫字樓租金受市場供需失衡和業(yè)主 “以價換量” 策略影響，持續(xù)下行，平均凈有效租金降至 247.3 元 / 平方米 / 月。市場供大于求，大量寫字樓交付，企業(yè)擴張放緩，空置率高。業(yè)主為搶客源，大幅降租金、延長免租期、提供定制裝修和優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套，以犧牲短期收益推動去化。
核心商圈租金表現(xiàn)分化。中關(guān)村科技企業(yè)受宏觀經(jīng)濟和行業(yè)調(diào)整影響，擴張減速甚至縮編，加上新寫字樓不斷入市，競爭加劇，租金環(huán)比降幅達 7.6%。亮馬河商圈以高端商務(wù)為主，雖租戶對租金不敏感，但整體市場環(huán)境使企業(yè)租賃意愿降低，租金環(huán)比下降 6.0%。
乙級寫字樓平均租金本季度為 169.6 元 / 平方米 / 月，環(huán)比降 2.5%，降幅小于甲級。因其租金低，吸引價格敏感型企業(yè)，且業(yè)主調(diào)整租金更謹慎，靠靈活條款和增值服務(wù)提升競爭力。不過，隨著市場競爭加劇，也面臨下行壓力。
北京寫字樓市場前瞻展望
租金趨勢
經(jīng)過連續(xù)七個季度的租金下行，開發(fā)商將進一步加大租金靈活度。中關(guān)村在大廠吸納加持下，預(yù)計最晚在第三季度租金回調(diào)，而其他商圈因缺乏絕對吸納主力，租金回調(diào)需更長時間。整體來看，在企業(yè)降本增效需求下，租金將繼續(xù)下行，預(yù)計繼續(xù)下探 5% 以推動去化。
凈吸納量預(yù)測
2025年凈吸納量預(yù)計將因退租和減租減少而明顯增加，吸納主力依舊依賴科技大廠。科技大廠的持續(xù)擴張將推動中關(guān)村空置去化保持熱度，高空置率項目也將通過租金靈活調(diào)整促進凈吸納。
供應(yīng)與空置情況
2025年，寫字樓市場新供應(yīng)顯著減弱，主要新增項目集中在金融街的中海金融中心，以及東升科技園三期的海開園。然而，多數(shù)核心商圈的空置率預(yù)計仍將高企不下。以亞奧、望京等區(qū)域為例，由于缺乏能夠有效推動去化的主力項目，或?qū)⒃谳^長時期內(nèi)深陷高空置困境。值得一提的是，麗澤商圈近期入住率穩(wěn)步攀升，有望分流部分需求，從而緩解金融街的市場壓力 。
