全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)在一季度的表現(xiàn)，對(duì)2025年開(kāi)年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行階段性總結(jié)，并就下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
寫字樓市場(chǎng)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)及晴雨表，其走勢(shì)一直以來(lái)備受關(guān)注。在2025開(kāi)年階段，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，季度內(nèi)多個(gè)企業(yè)租戶加速實(shí)施選址搬遷計(jì)劃，直接帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度的改善與提升。供給端方面，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未有新項(xiàng)目交付；需求端方面，隨著部分企業(yè)租戶的新租、擴(kuò)租、搬遷計(jì)劃在本季度落地，拉動(dòng)市場(chǎng)整體租賃需求上升，單季度錄得約5.2萬(wàn)平方米的凈吸納量，這也是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)季度錄得正吸納量。
由于新供應(yīng)缺席、租賃需求的持續(xù)回暖以及吸納量的穩(wěn)中有升，全市甲級(jí)寫字樓空置率也在逐漸回調(diào)，環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。租金方面，寫字樓業(yè)主方繼續(xù)貫徹"以價(jià)換量"策略，并在租賃談判過(guò)程中給予較為優(yōu)惠的租賃條款，使得全市平均租金進(jìn)一步下滑，一季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降5.2%至每月每平方米234元。
2025年是北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)"小年"，新增供應(yīng)量將是近幾年的新低，這將有利于緩解寫字樓業(yè)主方的去化壓力。需求端方面，租賃需求在經(jīng)歷了兩年左右的市場(chǎng)調(diào)整期之后開(kāi)始穩(wěn)步復(fù)蘇，去化節(jié)奏逐漸加速，但企業(yè)對(duì)于選址新租、擴(kuò)租、搬遷仍較為謹(jǐn)慎，降本增效、降本提質(zhì)仍是企業(yè)首要考量的因素。對(duì)業(yè)主方而言，2025年的租賃策略預(yù)計(jì)將與2024年保持連貫：通過(guò)制定更為靈活的租金定位及更為優(yōu)惠的商務(wù)條款來(lái)吸引優(yōu)質(zhì)客戶，同時(shí)強(qiáng)化客戶黏性以穩(wěn)定住現(xiàn)有核心租戶群體，對(duì)外招商與對(duì)內(nèi)運(yùn)營(yíng)"內(nèi)外兼修"以期加速去化空置面積，精準(zhǔn)占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。
2025年將成為北京商業(yè)零售市場(chǎng)"升級(jí)、提質(zhì)、擴(kuò)容"的關(guān)鍵一年，市場(chǎng)也隨之進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期。一季度，北京零售市場(chǎng)共有兩個(gè)城市更新零售項(xiàng)目煥新入市：位于大興區(qū)的大興新辰天地南區(qū)于1月24日開(kāi)門迎客，帶來(lái)約5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，為大興商圈帶來(lái)了更加多元的購(gòu)物選擇。3月28日，位于昌平區(qū)的北京超極合生匯西區(qū)完成蛻變， 為北京北部地區(qū)增加了16萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，同時(shí)西區(qū)開(kāi)業(yè)后與東區(qū)形成了雙翼共振的商業(yè)格局，整個(gè)超極合生匯項(xiàng)目擁有了46萬(wàn)平方米的超大體量，全面提升了京北地區(qū)消費(fèi)氛圍與商業(yè)形象。
隨著北京零售市場(chǎng)積極開(kāi)展存量升級(jí)與更新的探索，使得全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至6.0%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金水平略有調(diào)整，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月767.8元，環(huán)比微降1.1%。
2025年的北京零售市場(chǎng)存量更新升級(jí)有明顯擴(kuò)容的趨勢(shì)，如位于核心商圈的諸多老牌零售項(xiàng)目西單商場(chǎng)、藍(lán)島大廈、世紀(jì)金源購(gòu)物中心等，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的提質(zhì)更新，正逐步開(kāi)展大刀闊斧的全面改造，以期完成項(xiàng)目消費(fèi)場(chǎng)景與購(gòu)物體驗(yàn)的升級(jí)迭代。此外，也有一部分購(gòu)物中心開(kāi)啟了品牌調(diào)改與換代，北京零售市場(chǎng)的消費(fèi)場(chǎng)景正在進(jìn)入新的階段。
北京大宗投資市場(chǎng)在2025年開(kāi)年階段保持了相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，季度內(nèi)完成了幾宗可觀的大宗收購(gòu)交易。本季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣104.7億元，環(huán)比、同比分別上升11.6%、8.6%。季度內(nèi)的重點(diǎn)成交案例主要聚焦于寫字樓、酒店及住宅公寓類資產(chǎn)，買家類別包括高等教育機(jī)構(gòu)、上市公司以及合資投資平臺(tái)在內(nèi)，均有的放矢收購(gòu)符合自身戰(zhàn)略需求的資產(chǎn)標(biāo)的。
盡管迎來(lái)良好開(kāi)局，2025年的北京大宗投資市場(chǎng)仍將面臨諸多不確定性。值得注意的是，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)四年的深度調(diào)整與震蕩之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)：隨著針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策盡出和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)企穩(wěn)發(fā)展，這一積極變化給房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也帶來(lái)了新的希望，各類企業(yè)與投資機(jī)構(gòu)均在積極尋找投資機(jī)會(huì)與優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，進(jìn)而帶動(dòng)更多的交易活動(dòng)和市場(chǎng)信心的恢復(fù)。
2025年"兩會(huì)"上政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述延續(xù)了"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"總基調(diào)，重點(diǎn)聚焦"穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型"三大方向。利好政策頻繁釋放的積極信號(hào)將進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，結(jié)合今年開(kāi)年階段房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)包括住宅、寫字樓、零售、投資等在內(nèi)的多個(gè)細(xì)分板塊有望在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新、擴(kuò)大內(nèi)需的進(jìn)程中迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇。
來(lái) 源：第一太平戴維斯
