2025年4月9日，北京-CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，報(bào)告指出，，北京辦公樓市場(chǎng)市場(chǎng)情緒回暖，新租同比穩(wěn)健增長(zhǎng)，科技中心去化領(lǐng)先，東部傳統(tǒng)區(qū)域承壓；零售物業(yè)市場(chǎng)存量物業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型突破，消費(fèi)支持計(jì)劃或促租賃需求回暖；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)北京北京新租需求回暖，以價(jià)換量促凈吸納量回正；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)新型生產(chǎn)制造園區(qū)驅(qū)動(dòng)大幅推升全市凈吸納量，類辦公需求承壓加速租金下行；物業(yè)投資市場(chǎng)自用買家一枝獨(dú)秀成買賣需求引擎，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)松動(dòng)，辦公樓、零售物業(yè)板塊資本化率繼續(xù)攀升。
一、辦公樓市場(chǎng)
市場(chǎng)情緒回暖，新租同比穩(wěn)健增長(zhǎng)；科技中心去化領(lǐng)先，東部傳統(tǒng)區(qū)域承壓
2025年第一季度，北京辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)位于奧體區(qū)域的新項(xiàng)目交付，新增辦公面積達(dá) 3.1 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)，入市前已有近兩成面積被預(yù)租。
春節(jié)過后，市場(chǎng)情緒有所回暖，問詢量與帶看量逐步攀升。本季度全市新租交易總面積超過 2023 年和 2024 年同期水平。搬遷依舊是新租活動(dòng)的主要構(gòu)成部分，占新租交易總面積的近八成。在頭部TMT企業(yè)的帶動(dòng)下，擴(kuò)租需求數(shù)量和面積占比均出現(xiàn)回升。從行業(yè)維度分析，TMT 行業(yè)的人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等賽道持續(xù)發(fā)力，占據(jù)新租需求首位，季內(nèi)錄得多筆萬(wàn)平方米以上的擴(kuò)租及整合升級(jí)的搬遷交易。金融行業(yè)的基金和保險(xiǎn)類租戶呈現(xiàn)小面積擴(kuò)租現(xiàn)象。專業(yè)服務(wù)業(yè)的新租需求位列第三，內(nèi)資律所、咨詢類租戶搬遷或擴(kuò)租需求逐步釋放。房地產(chǎn)板塊的新租需求上升至第四位。
季內(nèi)全市凈吸納量達(dá)到 11.0 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%，主要源于中關(guān)村、望京兩大科技中心，以及麗澤等新興子市場(chǎng)。反觀東部的傳統(tǒng)區(qū)域，如CBD、燕莎、王府井和東二環(huán)，受金融和TMT 行業(yè)整合、換租、騰退等因素影響，凈吸納量均為負(fù)值。市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。多個(gè)成熟商圈空置率仍位于歷史高位，且整體市場(chǎng)尚未釋放強(qiáng)勁的擴(kuò)增需求動(dòng)能，導(dǎo)致以價(jià)換量的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)蔓延。本季度全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.9%至每月每平方米249.2元。與鄰區(qū)之間壁壘減弱的子市場(chǎng)（如金融街、王府井），或者同區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的子市場(chǎng)（如CBD、望京），租金跌幅居前。此外，此前更有韌性的超甲級(jí)市場(chǎng)延續(xù)近一年的深度調(diào)整，季內(nèi)租金降幅仍大于全市平均水平。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 |租戶部負(fù)責(zé)人袁慧表示："未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)近24萬(wàn)平方米的新增辦公面積將投放市場(chǎng)，且增量全部集中于非核心商務(wù)區(qū)。短期內(nèi)，大型租戶企業(yè)成本控制壓力持續(xù)增大，但其房地產(chǎn)策略不再局限于單個(gè)職場(chǎng)的成本集約，而是著眼于整個(gè)房地產(chǎn)組合的整合、替換和優(yōu)化。近期國(guó)家持續(xù)加大金融行業(yè)對(duì)外開放力度，疊加北京在具身智能、人工智能+新材料、細(xì)胞與基因治療、腦機(jī)接口等高精尖產(chǎn)業(yè)和科技、制造服務(wù)業(yè)領(lǐng)域出臺(tái)扶持政策，都有益于穩(wěn)固市場(chǎng)底層需求，激發(fā)擴(kuò)張意愿，拉動(dòng)新增辦公需求。
二、零售物業(yè)市場(chǎng)
存量物業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型突破；消費(fèi)支持計(jì)劃或促租賃需求回暖
2025年第一季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增商業(yè)項(xiàng)目交付�，F(xiàn)有存量持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極調(diào)整自身商業(yè)模式迎合消費(fèi)市場(chǎng)變化，如世紀(jì)金源收回原百貨租賃區(qū)域，將啟動(dòng)改造；此外，藍(lán)島百貨、僑福芳草地等核心區(qū)域項(xiàng)目也相繼啟動(dòng)硬件升級(jí)和業(yè)態(tài)調(diào)整。
北京1-2月社銷總額同比微降0.1%，其中餐飲收入下降4.1%，商品零售增長(zhǎng)0.3%，較去年全年數(shù)字均有改善，但仍低于去年同期水平，消費(fèi)回暖仍不明朗。反映在拓店需求上，本季度餐飲新增店鋪占比49%，較上季度有小幅回落，主要原因?yàn)橹懈叨瞬惋嫎I(yè)態(tài)擴(kuò)張步伐略有放緩，而小吃快餐（如濱壽司、肉肉大米）、烘焙甜品（如倫敦烘焙小鎮(zhèn)、宿咕）及茶飲果汁類（如本就茶飲、爺爺不泡茶）消費(fèi)仍舊占據(jù)主流，并保持穩(wěn)定的拓店速度。零售方面，奢侈品類調(diào)整線下布局，關(guān)閉低效門店，季內(nèi)在CBD、王府井等核心商圈均錄得閉店。運(yùn)動(dòng)戶外品牌（如胡丁尼、布魯克斯）在全城多點(diǎn)開花，帶動(dòng)服飾鞋包新開店鋪數(shù)量占比環(huán)比小幅提升至31%。珠寶首飾類開鋪亦持續(xù)活躍，而美容、保健類等生活服務(wù)類熱度有所減弱。核心商圈品牌更迭更加活躍、業(yè)主為品牌提供更多優(yōu)質(zhì)的鋪位選擇，新開店鋪核心商圈占全市比環(huán)比大幅提升。與此同時(shí)，個(gè)別面對(duì)消費(fèi)格局的轉(zhuǎn)變而未能及時(shí)調(diào)整自身運(yùn)營(yíng)策略的老牌項(xiàng)目持續(xù)流失品牌客戶，導(dǎo)致季內(nèi)凈吸納量錄得負(fù)值，空置率環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。
當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于非必選消費(fèi)的謹(jǐn)慎以及高承租能力品牌的觀望，致使全市購(gòu)物中心首層平均租金持續(xù)小幅下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中關(guān)村、燕莎、CBD等商圈領(lǐng)降。部分項(xiàng)目面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、出租率或客流下行等壓力，業(yè)主調(diào)整品牌組合及業(yè)態(tài)布局更趨緊迫，進(jìn)一步下調(diào)租金預(yù)期。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有共計(jì)超過35萬(wàn)平方米體量的零售物業(yè)在非核心商圈陸續(xù)開業(yè)，新項(xiàng)目的加入將推動(dòng)所在區(qū)域的商業(yè)品質(zhì)提升。近期政府加碼家電、電動(dòng)自行車、3C產(chǎn)品等產(chǎn)品的以舊換新補(bǔ)貼，以及生活服務(wù)業(yè)、科幻產(chǎn)業(yè)等支持計(jì)劃，有望促進(jìn)消費(fèi)回暖，并為零售物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多需求、內(nèi)容和場(chǎng)景。
三、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
北京新租需求回暖，以價(jià)換量促凈吸納量回正
2025年第一季度，北京平谷馬坊交付一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，帶來(lái)6.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占季末總新租面積的60%，而純電商及制造業(yè)需求有小幅回升，帶動(dòng)季內(nèi)凈吸納量在歷經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度的負(fù)值后首次回正錄得2.6萬(wàn)平方米。市場(chǎng)新租需求有所回暖，季內(nèi)錄得數(shù)個(gè)來(lái)自數(shù)個(gè)電商或制造業(yè)超過萬(wàn)平方米的大面積擴(kuò)增，但租戶整合、縮減、降級(jí)活動(dòng)也在同步出現(xiàn)。在租戶降本增效策略的導(dǎo)向下，項(xiàng)目間表現(xiàn)逐步分化，核心區(qū)位、樓齡較新且率先增加租金靈活性的項(xiàng)目更受歡迎，反之則有較大的客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。全市空置率環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至25.0%，空置面積主要來(lái)自順義空港和平谷馬坊。
季末全市平均租金達(dá)每月每平方米48.4元，同樣本比環(huán)比跌幅走闊至-3.9%。平谷馬坊、順義其他兩個(gè)空置率最高的非核心子市場(chǎng)領(lǐng)跌，并成為季內(nèi)凈吸納量最高的兩個(gè)子市場(chǎng)。在存量市場(chǎng)流動(dòng)刺激下，通州、順義空港、亦莊經(jīng)開區(qū)等核心子市場(chǎng)的租金持續(xù)松動(dòng)，本季度加速下調(diào)。
廊坊連續(xù)第二個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)持續(xù)進(jìn)行存量去化。低價(jià)市場(chǎng)持續(xù)引流，由近京子市場(chǎng)固安領(lǐng)跑，安次、永清、安次高新區(qū)亦有表現(xiàn)。季內(nèi)凈吸納量再破歷史新高錄得39.9萬(wàn)平方米，新租需求以第三方物流為主、批發(fā)零售為輔分別錄得新租占比57%及21%。季末全市空置率加速走低，環(huán)比下滑8.4個(gè)百分點(diǎn)至2021年中進(jìn)入供應(yīng)潮以來(lái)的最低水平。
天津本季度于武清及薊州有新增項(xiàng)目交付，帶來(lái)共計(jì)10萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。不同于過去連續(xù)三個(gè)季度25萬(wàn)平方米左右的優(yōu)異去化表現(xiàn)，本季春節(jié)短租退潮過后凈吸納量大幅回落至5.3萬(wàn)平方米。需求來(lái)源以第三方物流及制造業(yè)為主分別錄得52%及30%的新租成交面積占比。武清及寧河子市場(chǎng)表現(xiàn)最佳。全市空置率維穩(wěn)于28.4%。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王晨霞表示："未來(lái)六個(gè)月，北京平谷馬坊及順義其他預(yù)計(jì)將迎來(lái)共計(jì)63萬(wàn)平方米的新增高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，同期廊坊和天津近京區(qū)域亦將分別交付約52萬(wàn)平方米及7萬(wàn)平方米。當(dāng)下租戶的"質(zhì)價(jià)比"訴求將促使租戶搬遷和租約重整愈發(fā)活躍。高標(biāo)倉(cāng)存量大、交通運(yùn)輸高效、租賃成本低的子市場(chǎng)需求活躍度有望攀升。北京部分子市場(chǎng)租金已進(jìn)入快速下行通道，或?qū)ν庖缧枨笃鸬浇亓艋蚧亓髯饔�，有助空置面積去化。
四、商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)
新型生產(chǎn)制造園區(qū)驅(qū)動(dòng)大幅推升全市凈吸納量；類辦公需求承壓加速租金下行
2025年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)新增供應(yīng)小高峰，錄得五個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量48.2萬(wàn)平方米交付使用，其中三個(gè)為具有"研發(fā)、中試、生產(chǎn)"一體化功能的新型制造園區(qū)，吸引了眾多有成果轉(zhuǎn)化需求的企業(yè)入駐，且多為萬(wàn)平方米以上整棟租賃需求，入市后即有共18.8萬(wàn)平方米面積去化，成為本季度整體凈吸納量的貢獻(xiàn)主力。此外，定向?yàn)獒t(yī)藥及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)的專項(xiàng)園區(qū)占總新增面積的86%，創(chuàng)該板塊單季新增供應(yīng)量歷史紀(jì)錄。
從全市新租需求行業(yè)分布來(lái)看，醫(yī)藥健康和以芯片為主的工業(yè)品制造業(yè)在新型生產(chǎn)制造園區(qū)放量時(shí)積極釋放研發(fā)及生產(chǎn)的需求，成為本季度新租引擎，需求占比超85%；TMT需求主要來(lái)自人工智能、大數(shù)據(jù)等板塊，且多為搬遷類活動(dòng)。全市凈吸納量錄得16.3萬(wàn)平方米，剔除新項(xiàng)目，存量物業(yè)去化依舊緩慢，疊加互聯(lián)網(wǎng)、電商相關(guān)TMT和醫(yī)藥健康研發(fā)類企業(yè)繼續(xù)出現(xiàn)面積騰退，推升全市空置率環(huán)比上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)至25.1%。
本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.8%至每月每平方米143.8元，創(chuàng)歷史最大單季跌幅，類辦公物業(yè)在需求承壓下跌幅大于平均水平。以價(jià)換量的策略在中關(guān)村軟件園、東升和電子城等區(qū)位和硬件先天條件有優(yōu)勢(shì)的子市場(chǎng)取得一定成效，吸引追求性價(jià)比的科技企業(yè)遷入以實(shí)現(xiàn)去化。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來(lái)六個(gè)月，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)三個(gè)新項(xiàng)目近26萬(wàn)平米交付使用，新項(xiàng)目分布于北清路和亦莊經(jīng)開區(qū)子市場(chǎng)且均為新型制造園區(qū)，從同類產(chǎn)品近期的活躍度看，預(yù)計(jì)將有良好的去化表現(xiàn)。近期北京市政府發(fā)布《北京市市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理辦法》，提出對(duì)符合基礎(chǔ)設(shè)施完備、配套設(shè)施齊全、產(chǎn)城融合、可持續(xù)發(fā)展等條件要求的科技園區(qū)，從土地、人才、資金、項(xiàng)目、場(chǎng)景等方面加大支持力度，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量參與其建設(shè)發(fā)展，有望集中政府、社會(huì)資源，導(dǎo)入并助力優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)的發(fā)展。
五、物業(yè)投資市場(chǎng)
自用買家一枝獨(dú)秀成買賣需求引擎；資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)松動(dòng)，辦公樓、零售物業(yè)板塊資本化率繼續(xù)攀升
2025年第一季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)活躍度仍略顯溫和，一共錄得9筆交易，累計(jì)交易總額92.9億元，環(huán)比、同比分別下降4.8%和14.7%。
本季度自用買家活躍度顯著，推動(dòng)8筆辦公物業(yè)交易落地，其中包括4筆標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和4筆商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目。買家多為業(yè)務(wù)擴(kuò)張中的企業(yè)，結(jié)合自身資產(chǎn)配置策略和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局策略而做出物業(yè)購(gòu)置決策，行業(yè)涉及教育、醫(yī)藥健康、文體娛樂等多個(gè)領(lǐng)域。例如，以"互聯(lián)網(wǎng)+教育"為特色的國(guó)家開放大學(xué)購(gòu)入石景山某智能科技產(chǎn)業(yè)定位的高品質(zhì)園區(qū)；兩筆醫(yī)藥健康企業(yè)在產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)推動(dòng)下分別購(gòu)置大興生物醫(yī)藥基地的獨(dú)棟辦公。另外，某傳媒企業(yè)以12.2億元購(gòu)入奧體區(qū)域改造類辦公項(xiàng)目，該交易項(xiàng)目由低效商超精細(xì)改造，多功能空間、大平層、高層高、創(chuàng)新采光設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)契合大型創(chuàng)意型企業(yè)對(duì)空間和品質(zhì)的要求。從這些交易可見，非核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目在成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境加持下亦會(huì)受到相關(guān)企業(yè)的青睞。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示："根據(jù)CBRE年初發(fā)布的《2025中國(guó)投資者意向調(diào)查》，得益于北京辦公樓租賃市場(chǎng)更平衡的供需關(guān)系，優(yōu)質(zhì)辦公樓成為買家年內(nèi)布局北京大宗物業(yè)市場(chǎng)的重點(diǎn)偏好板塊。從機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的角度，標(biāo)的物業(yè)資本化率逐漸攀升，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來(lái)越受到關(guān)注。同時(shí)，自用買家也在周期底部表現(xiàn)出更高的積極性和執(zhí)行力，率先鎖定價(jià)格洼地。持續(xù)松動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格有望推動(dòng)更多有充�，F(xiàn)金流的各類企業(yè)入場(chǎng)抄底。
