和丈夫一起走出上海市閔行區(qū)古美路上的太平洋房屋時(shí)已近晚上10點(diǎn),李佳琦的雙十一直播快到半程,王瑤(化名)沒(méi)有心思再去蹲守自己心儀的產(chǎn)品,即便她曾為此做了幾天的功課。夜幕逼近,剛剛結(jié)束的那場(chǎng)漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn),讓她深感疲憊。
從9月底決定置換,這家中介門店王瑤已經(jīng)來(lái)過(guò)數(shù)次。心情也在往復(fù)間發(fā)生變化,置換的期待在發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房名額被占用后化為烏有。
數(shù)天的溝通并未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
10月20日傍晚,這場(chǎng)原本和經(jīng)紀(jì)人、店長(zhǎng)的談話加進(jìn)了片區(qū)總監(jiān)楊超(化名)。這是王瑤夫婦的要求,在他們看來(lái),突破門店的限制與公司層面進(jìn)行溝通或許更有效。
在這場(chǎng)協(xié)商的開始,楊超依然拒絕承認(rèn)中介方的過(guò)失,他堅(jiān)稱王瑤在置換過(guò)程中沒(méi)有明確表達(dá)過(guò)對(duì)學(xué)區(qū)的訴求。畫風(fēng)走向的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于王瑤的舉證,她掏出手機(jī)現(xiàn)場(chǎng)播放了一段自己和經(jīng)紀(jì)人韓偉(化名)的對(duì)話。這段長(zhǎng)達(dá)3分52秒的錄音里,韓偉承認(rèn)了王瑤曾告訴他孩子要上閔行區(qū)平南小學(xué)。楊超將韓偉叫進(jìn)會(huì)議室確認(rèn)后,態(tài)度有所緩和。他承認(rèn)了中介方的過(guò)錯(cuò),向王瑤夫婦說(shuō)了聲“對(duì)不起”,表示可以賠償20萬(wàn)元。不過(guò),這一數(shù)額與王瑤夫婦提出的50萬(wàn)元仍存在一定差距。遭到拒絕后,楊超提出了兩個(gè)解決方案,一是由中介出面與房東溝通,房東也給予部分賠償;二是將情況上報(bào)總部,由總部給出具體解決方案。
楊超承諾,無(wú)論采取哪一種方案,明天中午前都會(huì)給到王瑤夫婦答復(fù)。
王瑤緊繃數(shù)日的神經(jīng)有些松弛,她以為這場(chǎng)協(xié)商終于有了結(jié)果。
然而一天后,楊超回復(fù)事情仍沒(méi)有具體進(jìn)展!八麄兙褪窍胪涎訒r(shí)間”,王瑤不知道這場(chǎng)無(wú)休止的協(xié)商什么時(shí)候是個(gè)盡頭,她選擇走上法律途徑,全權(quán)交由代理律師來(lái)處理。
1
今年是上海實(shí)施民辦搖號(hào)政策的第一年,民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區(qū)房再度受到追捧。在學(xué)區(qū)房迎來(lái)上漲行情的背景下,加之想接母親過(guò)來(lái)一起居住,王瑤和丈夫決定將現(xiàn)有的三居室置換為同小區(qū)的一套復(fù)式。
王瑤萌生置換的念頭始于今年9月。
因?yàn)槟赣H生病需要去醫(yī)院化療,不忍母親拖著病體每周奔波在家和醫(yī)院間,房子離醫(yī)院更近的王瑤提出讓母親搬過(guò)來(lái)和自己一起住。
王瑤家目前所住的這套房子位于閔行區(qū)古美板塊的蔚藍(lán)城市花園,樓盤雖然建于2004年,房齡已超過(guò)15年,但由于容積率低、環(huán)境優(yōu)美、小區(qū)內(nèi)自帶人工湖、得房率高,加之對(duì)口的平南小區(qū)屬于閔行區(qū)排名第一梯隊(duì)的公辦小學(xué),蔚藍(lán)城市花園可謂古美路平吉路一帶的明星樓盤,業(yè)主自住率高,對(duì)外放出的房源極為有限。鏈家數(shù)據(jù)顯示,小區(qū)包括57棟樓,1447套房源,當(dāng)前僅有5套房源掛牌在售中。
今年是上海實(shí)施民辦搖號(hào)政策的第一年,民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區(qū)房再度受到追捧。
年后開始,學(xué)區(qū)房便率先迎來(lái)了新的獨(dú)立上漲行情。短短3個(gè)月的時(shí)間,部分低總價(jià)學(xué)區(qū)房漲幅近20%。這波行情加深著王瑤的認(rèn)知——“學(xué)區(qū)房的跳漲,比新房認(rèn)籌的火熱還要明顯”。她慶幸蔚藍(lán)城市花園對(duì)口南平小學(xué),2歲半的孩子日后幼升小幾乎沒(méi)有懸念,也正因如此,加之“公婆2004年買進(jìn)后便一直住在這,已經(jīng)熟悉了周邊的環(huán)境”,經(jīng)過(guò)商議后,王瑤和丈夫決定就地置換,他們計(jì)劃將現(xiàn)有的這套三居室賣掉,置換一套同小區(qū)的復(fù)式。如此既可保留小區(qū)優(yōu)勢(shì),雙層五室的戶型也保證了媽媽入住后,家人各自均有獨(dú)立空間。
王瑤和丈夫在安居客上看中一套復(fù)式后,便與房源中介——太平洋房屋(古美店)的韓偉取得了聯(lián)系,王瑤告知了韓偉自己的情況。這套房源最終并未順利成交,韓偉推薦了小區(qū)里另一套復(fù)式,因其掛牌價(jià)1488萬(wàn)元超出了王瑤夫婦的預(yù)算而作罷。在帶看第一套房時(shí),王瑤聽到韓偉詢問(wèn)房東學(xué)區(qū)房名額一事,房東肯定的回答讓她安心,她認(rèn)為將自己的需求告知中介并全權(quán)委托他們辦理是一件正確的事。
隨后的9月26日,韓偉表示,萬(wàn)源城太平洋房屋門店店長(zhǎng)手里還有一套小區(qū)的復(fù)式房源,雖未掛牌,但房東有出售意向,王瑤夫婦跟著去看了房,因?yàn)檠b修不錯(cuò),可直接拎包入住,加之附帶一個(gè)40多萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)車位,夫妻倆當(dāng)下就相中了。
9月27日,王瑤夫婦和房東來(lái)到太平洋房屋的門店,他們被安排在不同的會(huì)議室進(jìn)行溝通,韓偉負(fù)責(zé)王瑤夫婦,兩名店長(zhǎng)和房東溝通,最終這套房源降價(jià)30萬(wàn),以1330萬(wàn)元成交。
王瑤在門店簽署了《房地產(chǎn)買賣(含居間)合同》,當(dāng)場(chǎng)向房東轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元作為定金,第二日又轉(zhuǎn)了剩余的40萬(wàn)定金。因?yàn)橥醅幨侵脫Q需要周期,加上房源當(dāng)前仍在出租中,故雙方約定明年3月31日付清679萬(wàn),5月15日之前完成過(guò)戶。
25萬(wàn)元傭金方面也分兩筆支付,10月8日支付5萬(wàn),剩余20萬(wàn)在過(guò)戶當(dāng)天付清。
房子定下來(lái)后,王瑤夫婦便開始著手處理自己當(dāng)前的住房。
2
誰(shuí)弄丟了學(xué)區(qū)房名額
某知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)<冶硎,運(yùn)氣好的話,王瑤家的孩子可以被統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū),但概率很小,如果平吉校區(qū)滿員了,其將會(huì)被教委統(tǒng)籌分配到其他未招滿的學(xué)校。
10月15日,考慮換房的同事向王瑤咨詢平南小學(xué)的就讀情況,王瑤將平南小學(xué)官網(wǎng)上的新生分流入學(xué)方案發(fā)予對(duì)方。
根據(jù)方案:平南小學(xué)(平南校區(qū))人戶一致學(xué)生數(shù)已遠(yuǎn)超計(jì)劃招生數(shù),故需要分流,主要包括以下三種情況:
1. 平南小學(xué)(平南校區(qū))第一次驗(yàn)證通過(guò)的、人戶一致的適齡新生將按其戶籍遷入時(shí)間的先后順序安排入學(xué),直至平南小學(xué)(平南校區(qū))滿額;超出部分統(tǒng)籌至平吉校區(qū)。
2. 對(duì)平南小學(xué)(平南校區(qū))每個(gè)戶籍(房產(chǎn))地址進(jìn)行排摸,五年內(nèi)已有學(xué)生就讀(多胞胎、二孩除外)的,直接統(tǒng)籌至平吉校區(qū)。
3. 未被民辦小學(xué)錄取的屬于平南小學(xué)(平南校區(qū))人戶一致的適齡新生,按照“人戶一致優(yōu)先、同類排序靠后”的原則,直接統(tǒng)籌分配至平吉校區(qū)(由平吉校區(qū)在5月30日前發(fā)送驗(yàn)證通知)。
念著方案,王瑤想起自家的情況,她問(wèn)丈夫新買的這套房源入學(xué)名額是否被占用。丈夫?qū)捨克判模薪橹浪麄兊脑V求,肯定都了解過(guò)情況。
但是,王瑤心里仍然不踏實(shí),還是給韓偉發(fā)了微信,韓偉回復(fù)的“我來(lái)問(wèn)下”,瞬間讓她的心懸了起來(lái)。
確認(rèn)后的消息讓她近乎崩潰:房東的二孩今年9月剛上平南小學(xué),這也意味著該戶籍(房產(chǎn))地址五年后才具備下一個(gè)入學(xué)名額,4年后即將升小學(xué)的王瑤家孩子將面臨兩種情況:統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū)或另?yè)袼!?/P>
針對(duì)王瑤當(dāng)前的情況,某知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)<冶硎,運(yùn)氣好的話,王瑤家的孩子可以被統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū),但概率很小,如果平吉校區(qū)滿員了,其將會(huì)被教委統(tǒng)籌分配到其他未招滿的學(xué)校。
這次置換,讓王瑤弄丟了她原本手握的學(xué)區(qū)房名額。
3
無(wú)解的溝通
對(duì)于太平洋提出的兩套解決方案,王瑤夫婦均予以拒絕,并堅(jiān)持自己的兩點(diǎn)訴求,一是太平洋房屋賠償損失50萬(wàn)元;二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。目前,這一糾紛依然無(wú)解。
于是,她與韓偉溝通,希望將情況告知房東,勸說(shuō)其同意終止交易。不過(guò),三方會(huì)談中,房東以已經(jīng)買好房子為由拒絕了,如果王瑤執(zhí)意終止交易,按照《房地產(chǎn)買賣(含居間)合同》除了需要支付賠償金外,還要按照房屋總價(jià)的20%支付違約金,僅此一項(xiàng)便高達(dá)266萬(wàn)元。
《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到,20%的比例源自政府給到的網(wǎng)簽合同范本,這是行業(yè)通用且公認(rèn)的違約金比例。有資深中介人士對(duì)記者表示,具體操作的時(shí)候會(huì)存在差額,很多業(yè)主會(huì)損失掉定金部分,拒付剩余違約金,這種情況下雙方往往會(huì)訴諸法律。
巨額的違約成本堵死了王瑤的后路,留給她的選擇似乎只剩下如期置換,那弄丟的學(xué)區(qū)房名額又該如何解決?
隨后幾天,王瑤夫婦輾轉(zhuǎn)與經(jīng)紀(jì)人、門店經(jīng)理、片區(qū)總監(jiān)溝通,至今未有具體結(jié)果。
《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此向太平洋房屋方面求證,相關(guān)人員表示,客戶在交易過(guò)程中確實(shí)存在訴求沒(méi)有說(shuō)清楚的情況,現(xiàn)商議出兩個(gè)解決辦法,一是房東同意解約,退回王瑤的定金,太平洋房屋也可將5萬(wàn)元傭金退回;二是不終止合約,房東愿意適當(dāng)降價(jià)來(lái)進(jìn)行交易,中介方配合變更合同。其稱上述兩種方案均被拒絕,王瑤夫婦堅(jiān)持向太平洋房屋索賠50萬(wàn)損失。
太平洋方面認(rèn)為,“一單交易不會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響,公司永遠(yuǎn)將市場(chǎng)口碑和影響力放在第一位”,可以有“小額補(bǔ)償,但50萬(wàn)的要求不合理”。其表態(tài),王瑤夫婦如對(duì)處理意見不滿意可以訴諸法律或相關(guān)部門。
王瑤方面否認(rèn)了上述說(shuō)法,其提供的資料顯示,房東并未同意參與到協(xié)商中來(lái),其在與王瑤的溝通中明確表態(tài)不會(huì)解約也不會(huì)適當(dāng)降價(jià)。
王瑤堅(jiān)持自己的兩點(diǎn)訴求,一是太平洋房屋賠償損失50萬(wàn)元;二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。
盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌表示,王瑤在交易中沒(méi)有做好盡調(diào)工作,要求中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并不容易,需要舉證證明,這筆交易的出發(fā)點(diǎn)就是為了學(xué)區(qū)房,構(gòu)成重大誤解申請(qǐng)撤銷合同。不過(guò),即便如此,拿回定金依然不容易。
郭韌提醒,由于由于《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中,明確規(guī)定房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。因此中介在宣傳時(shí)不能添加“學(xué)區(qū)房”的概念,家長(zhǎng)買學(xué)區(qū)房,一定要謹(jǐn)慎盡調(diào),尤其是二手房,可以讓房東陪同到房屋所在的公安局查詢戶口情況,還可以到相關(guān)教育機(jī)構(gòu)網(wǎng)站查詢招生政策情況。
上述知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)<冶硎,學(xué)區(qū)房交易過(guò)程中存在核實(shí)不易的難題,建議買賣雙方可以在交易合同中增加一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,由賣家承諾學(xué)區(qū)名額未使用,“這將具備法律效應(yīng)”。
來(lái)源:國(guó)際金融報(bào)
編 輯:chenhong