國(guó)慶節(jié)前，某頭部房企位于河南省鄭州市航空港區(qū)的樓盤(pán)，推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，擁有普通本科、成人本科、網(wǎng)絡(luò)教育等國(guó)家承認(rèn)的全國(guó)高等教育學(xué)歷證書(shū)的個(gè)人首次置業(yè)，可以享受開(kāi)發(fā)商給予的10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。當(dāng)?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，這個(gè)樓盤(pán)想趁著假期搞些優(yōu)惠，但如果直接降價(jià)，老客戶(hù)肯定不滿(mǎn)意，只能采取這種變相措施。
作為建設(shè)中的國(guó)家中心城市，鄭州過(guò)去數(shù)年的房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，但最近一兩年有些疲軟，開(kāi)發(fā)商各種打折促銷(xiāo)花樣翻新。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，鄭州市新房?jī)r(jià)格與去年同期相比下降了0.4%，二手住房?jī)r(jià)格同比下降4.4%。據(jù)鄭州市房管局，8月份鄭州商品住宅、二手住宅成交均價(jià)分別為12119元/平方米、10602元/平方米。
而在距離鄭州市140余公里外的安陽(yáng)市滑縣，急于買(mǎi)房的馬周(化名)卻發(fā)現(xiàn)，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲數(shù)年，至今沒(méi)有降價(jià)的趨勢(shì)。馬周說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)很多大城市的價(jià)格在往下走，我們這種小地方為什么一直漲？”
“我們這小地方為什么一直漲？”
馬周今年已經(jīng)過(guò)了30歲，由于父母早年離異、父親又不上心，至今也沒(méi)結(jié)婚。這幾年，農(nóng)村逐漸流行到縣城買(mǎi)房，馬周的堂、表姐妹都在結(jié)婚的時(shí)候買(mǎi)下婚房，這讓他也產(chǎn)生了買(mǎi)房的想法。
馬周在臨近家鄉(xiāng)的一個(gè)地級(jí)市做木工，有身邊朋友勸他留下來(lái)在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)，但一來(lái)當(dāng)?shù)貎r(jià)格高，二來(lái)覺(jué)得親戚都在家里，還是決定回縣城買(mǎi)房。馬周幾年前曾在縣城看過(guò)幾套房子，但當(dāng)時(shí)沒(méi)有買(mǎi)，當(dāng)他2020年再次回縣城看房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，這里的價(jià)格已經(jīng)比之前高了很多。
郭鑫(化名)是滑縣縣城某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)，她向中新經(jīng)緯客戶(hù)端介紹，縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)前幾年也不景氣，價(jià)格在3000元以上/平方米左右，即使在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅很大的2015年底至2016年上半年，這里的價(jià)格依舊很平靜。到了鄭州、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)等周邊城市價(jià)格都起來(lái)后，大概于2016年底，縣城的房?jī)r(jià)有了起色。
“滑縣反應(yīng)得很慢，別的城市漲了之后，這里才漲的，漲幅最大的是2017年與2018年，均價(jià)有1000元/平方米的漲幅。2019年、2020年的價(jià)格漲幅沒(méi)有那么大，但還是一點(diǎn)點(diǎn)地漲�！惫嗡跇潜P(pán)的開(kāi)發(fā)商是河南最大的地產(chǎn)商河南建業(yè)，她稱(chēng)，建業(yè)在滑縣的第一個(gè)項(xiàng)目，最初的售價(jià)為3000多元/平方米，后來(lái)不斷上漲，當(dāng)前在售項(xiàng)目比第一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)有所提高，一期小高層住宅的售價(jià)約在5500元/平方米，洋房更貴一些。
這并不是縣城最貴的房子。郭鑫稱(chēng)，現(xiàn)在縣城的房?jī)r(jià)多在4500元/平方米-6000元/平方米，一些位置好的洋房住宅售價(jià)在6000多元/平方米以上。在當(dāng)?shù)毓ぷ鞫嗄�、某開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售部經(jīng)理劉永飛表示，縣城在售樓盤(pán)中，從四五千元，到七千八千乃至萬(wàn)余元的都有，價(jià)格差別較大，均價(jià)應(yīng)該在5000元/平方米以上，總體上，這幾年的價(jià)格持續(xù)在上揚(yáng)。
在縣城的樓盤(pán)轉(zhuǎn)了一圈后，馬周后悔當(dāng)初沒(méi)有下決心買(mǎi)，現(xiàn)在的首付款和每月還款額都漲了不少。由于置業(yè)顧問(wèn)聲稱(chēng)要漲價(jià)，今年9月初，馬周在匆匆忙忙中買(mǎi)下一套均價(jià)約4500元/平方米的剛需樓盤(pán)。
考慮到年齡和貸款利息，他選擇貸款20年，每月需還2700元，雖還款不成問(wèn)題，如果要結(jié)婚的話(huà)，仍有很大的經(jīng)濟(jì)壓力。他說(shuō)：“我有些看不懂了，聽(tīng)說(shuō)很多大城市的價(jià)格在往下走，我們這種小地方為什么一直漲？”
丈母娘的功勞？
馬周買(mǎi)房的想法很簡(jiǎn)單——就是為了討老婆。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)：“我家的條件不好，我長(zhǎng)相也不討人喜歡，有了這套房子，可能會(huì)更好找老婆吧�！�
在以前的農(nóng)村，去城市買(mǎi)房的多是在外有穩(wěn)定工作、長(zhǎng)期定居的人，而現(xiàn)在，在縣城或更高級(jí)別的城市有房，成為一些農(nóng)村男孩家庭談婚論嫁時(shí)的重要籌碼。滑縣的董葦(化名)的家庭條件要比馬周好不少，雖然家里的兩層樓房早已蓋好，并添置新車(chē)，但在敲定婚事之前，還是在河南省濮陽(yáng)市以6800元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入一套新房。他稱(chēng)，現(xiàn)在不少同齡人都在外面買(mǎi)房子，雖然負(fù)擔(dān)會(huì)大一點(diǎn)，但考慮到婚姻以及今后的工作，還是決定買(mǎi)。
據(jù)劉永飛觀(guān)察，農(nóng)村家庭往縣城買(mǎi)房的人越來(lái)越多，結(jié)婚和子女教育是兩個(gè)主要的因素，這推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣唐贩康匿N(xiāo)量與價(jià)格。中新經(jīng)緯客戶(hù)端也注意到，近些年，該地區(qū)農(nóng)村中小學(xué)生生源大量向縣城遷移，縣城很多學(xué)校進(jìn)行了擴(kuò)招，以滿(mǎn)足適齡兒童的增加。
劉永飛稱(chēng)，滑縣人口稠密，總?cè)丝诮?50萬(wàn)人，而縣城的常住人口只有幾十萬(wàn)，人口基數(shù)大也在一定程度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱。據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2019》，2016年-2018年，滑縣城鎮(zhèn)常住人口分別為32萬(wàn)、33萬(wàn)、35萬(wàn)人。
收入方面，據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，河南全省城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為63174元(折合約為5265元/月)，其中，鄭州市為79414元(折合約為6618元/月)，滑縣為52637元(折合約為4386元/月)；2018年全省城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資40209元(折合約為3351元/月)，其中，鄭州市為49488元(折合約為4124元/月)，安陽(yáng)市為36369元(折合約為3031元/月)(注：暫無(wú)滑縣數(shù)據(jù))。
除以上因素，中小城市還承接了大城市外溢出來(lái)的需求。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，中國(guó)主要的一二線(xiàn)城市都有限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施，一些人的購(gòu)房需求被限制。同時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)，讓一些積蓄與收入達(dá)不到的年輕人比較失望，會(huì)退而求其次，回小城市置業(yè)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前價(jià)格漲幅較大的城市，基本都不是一二線(xiàn)核心城市，更多的是三四線(xiàn)城市。三四線(xiàn)甚至更低等級(jí)的城市，它們的房?jī)r(jià)水平本就較低，在一個(gè)較低基數(shù)上的增長(zhǎng)，屬于正�，F(xiàn)象。
中小城市還有機(jī)會(huì)嗎？
一些觀(guān)點(diǎn)中，三四線(xiàn)乃至更低等級(jí)的城市似乎被視為投資禁地，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)低、購(gòu)房人被套牢，成了這類(lèi)城市的標(biāo)簽，此前一直被熱議的黑龍江鶴崗“白菜”房?jī)r(jià)，便是一個(gè)例子。
雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲好幾年，劉永飛仍看好縣城未來(lái)的市場(chǎng)，他認(rèn)為，這里仍有人口流入，城區(qū)面積也在不斷擴(kuò)大，會(huì)支撐價(jià)格繼續(xù)往上走。郭鑫稱(chēng)，鄭州的房?jī)r(jià)回調(diào)，屬于大漲之后的回調(diào)，滑縣處在補(bǔ)漲階段，還未到頂。
給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)提振信心的，還有省內(nèi)幾家大型房企的相繼進(jìn)駐，如今，建業(yè)、正商、康橋已經(jīng)在這里拿地。正商實(shí)業(yè)今年7月公告稱(chēng)，以約2.01億元的總價(jià)拿下滑縣一塊約55720.26平方米的住宅用地，經(jīng)測(cè)算，樓面價(jià)約1800元/平方米。劉永飛分析，根據(jù)拿地價(jià)格和位置推算，正商這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)可能會(huì)在6500元/平方米左右。
放眼全國(guó)，在三四線(xiàn)城市扎根的規(guī)模房企不少。從三四線(xiàn)城市起家的碧桂園，如今仍看好這些城市的前景，截至今年上半年，按項(xiàng)目所在地劃分，碧桂園位于一二線(xiàn)城市和位于三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售金額比例為39:61。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，簡(jiǎn)單地通過(guò)區(qū)分一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市，來(lái)確定投資策略已經(jīng)不合時(shí)宜，當(dāng)前更多是要看所處于區(qū)域與城市群，如果所在的城市群具備很強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，圈層內(nèi)的中小城市依舊會(huì)有投資價(jià)值。中國(guó)的城市化進(jìn)程并未走完，大量沒(méi)有實(shí)力在核心城市購(gòu)房的人群，會(huì)選擇進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿Φ闹行〕鞘�，這部分人群對(duì)中小城市的房?jī)r(jià)形成支撐。
許小樂(lè)指出，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲這件事，一定要區(qū)別看待，不能以漲幅的大與小去評(píng)價(jià)一座城市房?jī)r(jià)的健康度。中國(guó)眾多縣城房?jī)r(jià)的上漲，可能是階段性、板塊輪動(dòng)的效果，至于是否具有長(zhǎng)期性，還是要看當(dāng)?shù)厝丝诹魅肱c居民收入增長(zhǎng)等情況。
來(lái)源：中新經(jīng)緯
編 輯：chenhong
