近日，戴德梁行發(fā)布《十四五規(guī)劃建議解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出，十四五規(guī)劃的布局是以安全為基石，以科技+環(huán)保為重點(diǎn)，以城鎮(zhèn)化促銷費(fèi)。這其中，科技創(chuàng)新、雙循環(huán)、新型城鎮(zhèn)化以及再次強(qiáng)調(diào)的"房住不炒"將會(huì)在某種程度上對(duì)未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來質(zhì)的變化。

　　數(shù)字經(jīng)濟(jì)是未來十年產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主線

　　對(duì)科技創(chuàng)新的高度重視將會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的需求，科技創(chuàng)新在十四五規(guī)劃中被提到了前所未有的高度，是十四五期間的核心產(chǎn)業(yè)政策主線，"科技自立自強(qiáng)"成為未來五到十五年國家發(fā)展的戰(zhàn)略支撐。"關(guān)鍵核心技術(shù)實(shí)現(xiàn)重大突破"不僅是十四五也是2035年的遠(yuǎn)景目標(biāo)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)則是未來十年產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主線。政府對(duì)科技創(chuàng)新及數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重視無疑將會(huì)對(duì)中國寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生利好。

圖一：2016年至2020年三季度一線城市TMT行業(yè)寫字樓租賃需求占比

來源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)顯示，過去五年中，北上廣深四個(gè)一線城市TMT行業(yè)在寫字樓市場(chǎng)的租賃占比分別達(dá)到36%、20.3%、28.3%、和23%（圖一）�？梢哉f高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是一線城市寫字樓市場(chǎng)需求的重要支撐。

　　經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線

　　擴(kuò)大內(nèi)需將促進(jìn)零售物業(yè)、電商及物流地產(chǎn)的發(fā)展。十四五期間，構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)、國內(nèi)國外雙循環(huán)的經(jīng)濟(jì)體系將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。其中的國內(nèi)大循環(huán)將重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)促就業(yè)，提高居民收入，進(jìn)而全面促進(jìn)消費(fèi)。隨著5G技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用場(chǎng)景的不斷擴(kuò)大，電商將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展，這將在一定程度上促進(jìn)中國物流地產(chǎn)的發(fā)展。另外，線上線下融合升級(jí)，激發(fā)零售業(yè)態(tài)的新增長是十四五期間零售市場(chǎng)的發(fā)展模式。可以預(yù)見，十四五期間，隨著中國電商的進(jìn)一步發(fā)展，物流地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì)不斷擴(kuò)大，物流地產(chǎn)也將獲得投資者更多的關(guān)注。

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程將持續(xù)發(fā)展

　　城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要?jiǎng)恿�。截止�?019年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60.6%（如圖），過去十年中，中國平均每年有1,786.5萬人從農(nóng)村進(jìn)入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然將會(huì)放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達(dá)到城市化率70%的穩(wěn)定比例，我們?nèi)杂?0%的增長空間，這意味著每年仍將有超過1,600萬的人口進(jìn)入城市。在此前提下，城市的有機(jī)更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會(huì)更加重要。

圖二：中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

　　堅(jiān)持"房住不炒"

　　十四五規(guī)劃建議中再次強(qiáng)調(diào)了"堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展"，同時(shí)也提出"推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展"。堅(jiān)持"房住不炒"不但可以有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以在一定程度上增強(qiáng)居民的消費(fèi)意愿。對(duì)房企而言，十四五期間政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管仍將從嚴(yán)，這將體現(xiàn)在對(duì)于房企的融資及財(cái)務(wù)穩(wěn)健度等方面的管控。

　　作為中國全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)之后的第一個(gè)五年規(guī)劃，在當(dāng)前復(fù)雜的國際國內(nèi)形勢(shì)下，十四五規(guī)劃建議的發(fā)布為中國在未來五年乃至十五年的發(fā)展提出了要求和方向，其也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來質(zhì)的變化。

　　來源：戴德梁行