近年來，我國南北經(jīng)濟分化明顯，而在北方地區(qū)內(nèi)部，區(qū)域也呈現(xiàn)分化態(tài)勢。區(qū)域經(jīng)濟的分化也體現(xiàn)在樓市的分化上，在“金九銀十”過后，北方城市房價將如何？

　　以秦嶺-淮河以北為北方地區(qū)，第一財經(jīng)記者梳理了中國房價行情平臺上北方城市的平均單價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當前共有22個北方地級以上（含地級）城市房價超過萬元大關，其中房價位列前十的城市分別是北京、天津、青島、濟南、大連、西安、石家莊、廊坊、鄭州和唐山。這10個城市中，有一半以上位于京津冀城市群。

　　前十中京津冀占一半

　　從數(shù)據(jù)來看，北方地區(qū)中，北京的平均單價達到了每平方米63554元，在北方地區(qū)中遙遙領先，在全國所有城市中位居第二。

　　北京之后，另一個直轄市天津平均單價為每平方米26397元，位居第二，在全國各城市中位居第九。青島平均單價也超過了每平方米2萬元大關，達到21490元，在北方地區(qū)位居第三，在全國位居第14。

　　濟南、大連和西安這三個副省級城市均價都超過了每平方米1.5萬元，分列四到六位。第七和第八名的城市均來自河北，分別是河北省省會石家莊，以及鄰近北京的廊坊。此外，同樣來自河北的唐山，位居北方第十。也就是說，北方房價前十中，有3個來自經(jīng)濟并不發(fā)達的河北。此外，來自河北的秦皇島房價位居北方第12，滄州位居北方第18。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，河北幾個地市主要是處于環(huán)京區(qū)域，受北京購買力外溢影響更多一些。張大偉說，與蘇浙、福建、廣東的很多三四線城市房價普遍較高不同，北方地區(qū)房價高的城市主要集中在京津冀區(qū)域和黃河流域的中心城市。

　　京津冀城市群是我國三大城市群之一，整體購買力較強。在黃河流域的幾個中心城市青島、鄭州、西安和濟南都是萬億城市或者準萬億城市。其中，青島、濟南和西安都是副省級城市，西安和鄭州是國家中心城市。這些城市整體經(jīng)濟實力在北方地區(qū)位居前列。

　　以鄭州為例，河南大學經(jīng)濟學院名譽院長耿明齋教授認為，鄭州是整個北方內(nèi)陸地區(qū)最大的交通樞紐，擁有最廣闊的腹地。隨著暢通內(nèi)循環(huán)、消費拉動增長的階段到來，鄭州這兩大優(yōu)勢必然會帶動要素的持續(xù)、大規(guī)模聚集以及城市規(guī)模的擴張。

　　從區(qū)域分布上看，擁有4個副省級城市的東北地區(qū)，只有大連一個城市的房價位居北方前十。吉林大學東北亞研究院教授衣保中認為，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟發(fā)展形勢緊密相關的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。

　　與南方地區(qū)相比，北方城市的房價水平總體要低不少。比如在房價位居北方第十的唐山，位居全國第41位，也就是說放到南方大概位居31名左右。

　　南北方房價的差異有多個因素，其中最主要的因素之一就是，南北經(jīng)濟發(fā)展的差異。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，從強經(jīng)濟省份和區(qū)域來看，多分布在東部和南部，尤其是長三角、大灣區(qū)、長江中游區(qū)域。其次，從表示人口密度的“胡煥庸線”來看，東南地區(qū)的人口也明顯占據(jù)主力，在近兩年的搶人大戰(zhàn)中，南部的人口吸聚力也強于北方。

　　張波說，由于良好的經(jīng)濟發(fā)展力加之人口優(yōu)勢，南方房價的支撐力也普遍表現(xiàn)得更強一些。房價本質(zhì)依然還是受供求關系影響，南部的房價是需求總體表現(xiàn)更為強勁的實際體現(xiàn)。

　　當然除了經(jīng)濟發(fā)展因素外，氣候、自然地理條件等也是影響房價的要素。比如在氣候方面，南方氣候溫暖，包括海南、珠三角、廈門等熱帶、亞熱帶濱海地區(qū)，吸引了不少北方人過冬或養(yǎng)老。而北方地區(qū)的海景房，就不具備這種功能。比如山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者，10年前，銀灘的房價已經(jīng)達到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價不升反跌。

　　此外，北方很多地方以國企為主，工業(yè)化較早，非商品化的住房占比較大。比如新世紀后東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區(qū)進行了連片改造，建的房子特別多。相比之下，南方地區(qū)此類房子較少，市場化的房子占比要高很多。

　　房價下跌，北方多城取消限購傳聞四起

　　今年以來，樓市分化十分明顯，在珠三角、長三角等地上漲的同時，黃河流域、華北、東北的不少城市則面臨著下行的壓力。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，10月，濟南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%；青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%；鄭州環(huán)比下跌0.2%，同比下跌了4.5%；天津環(huán)比下跌0.1%，同比下跌了4.2%；太原環(huán)比下跌了0.5%，同比下跌3.5%；石家莊環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌2.5%；呼和浩特環(huán)比下跌了0.2%，同比下跌0.3%。

　　在東北地區(qū)，長春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。

　　隨著房價的下跌，北方一些城市不時傳出放開或放松限購的傳聞。此前10月，天津傳聞“外地客群，由企業(yè)統(tǒng)一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格”。不過天津官方隨后否認了該傳聞。

　　在鄭州，近日也有“鄭州市戶口可放寬購買第三套、外地戶口可放寬買第二套”的傳聞，不過，根據(jù)媒體報道，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關人士表示：沒有接到相關通知，以官方消息為準。

　　相比鄭州和天津，已有北方城市率先松綁。11月18日，根據(jù)哈爾濱當?shù)孛襟w報道，為認真貫徹落實國家和省、市有關決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關政策的通知》，共計十四條扶持措施，其中明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房；同時公積金貸款項目隨時提交隨時審批。

　　張波分析，近期的確有不少北方城市有取消限購的信息，但從實際情況來看，并沒有官方正式出臺取消限購的文件。一方面是由于北方部分城市今年房價回調(diào)的力度較強，市場降溫的幅度過大，在一定程度上需要對政策進行適當調(diào)整以保障房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；另一方面取消限購本身對于城市的作用力較大，貿(mào)然出臺可能給市場的沖突過大，因此政策的出臺需循序漸進，取消限購這類政策的出臺也需更為謹慎。

　　廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)分析，城市之間、區(qū)域之間的樓市分化與本身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關。近年來，南方地區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好。高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)對區(qū)域的帶動作用不斷增強，這些產(chǎn)業(yè)集聚更多中高端人才，人口流入更快，購買力和購房動力更強。

　　不過，張波認為，北方的經(jīng)濟強市以及省會城市未來長期發(fā)展也不容忽視，包括北京、天津、沈陽、大連、鄭州、濟南等城市依然會對北方區(qū)域的人口具有長期吸引力，加之各地提高核心城市競爭力的訴求下，房地產(chǎn)市場長期依然會保持有序健康發(fā)展。

來 源： 第一財經(jīng)   

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