世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)的合作傳聞今日被證實(shí)。1月13日下午，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)在福州舉行了品牌發(fā)布會(huì)，正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，未來(lái)將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作。
世茂房地產(chǎn)總裁許世壇否認(rèn)這次合作屬于收購(gòu)或者合并，而是成立一個(gè)名為“世茂福晟”的新平臺(tái)，項(xiàng)目主要交由世茂房地產(chǎn)旗下公司世茂海峽公司操盤。對(duì)于合作的交易價(jià)格、股權(quán)占比、涉及項(xiàng)目數(shù)量等細(xì)節(jié)，雙方都沒有向外界透露，留下了諸多懸念。
欲補(bǔ)齊世茂舊改短板
世茂集團(tuán)對(duì)外表示，公司與福晟集團(tuán)就雙方合作內(nèi)容及形式進(jìn)行多輪友好磋商，最終達(dá)成深化推進(jìn)全方位合作的積極共識(shí)，雙方將聯(lián)合打造“世茂福晟”新平臺(tái)，積極賦能城市發(fā)展。
發(fā)布會(huì)上，許世壇表示，雙方的合作是全方位的，包括房地產(chǎn)、物業(yè)、建筑領(lǐng)域等。他稱贊
福晟集團(tuán)是一家全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的公司，例如建筑領(lǐng)域的六建公司，發(fā)展?fàn)顩r良好，而建筑領(lǐng)域正是世茂的短板。
許世壇特別提到福晟集團(tuán)舊改土儲(chǔ)。他稱，福晟在全國(guó)擁有很多優(yōu)質(zhì)的舊改資源，估計(jì)有3000-4000億元貨值，這是世茂的短板，也是雙方值得合作的地方。
福晟集團(tuán)曾以瘋狂拿地而備受關(guān)注，2017年福晟集團(tuán)以3199.4億元新增土地貨值、1786.9萬(wàn)平方米的新增建筑面積，分別排在全國(guó)第7和第10名，而當(dāng)年其流量銷售金額還不足400億元。隨著房地產(chǎn)調(diào)控收緊，福晟集團(tuán)資金面面臨巨大壓力，整個(gè)2019年，這家企業(yè)都處在裁員、欠薪、破產(chǎn)的風(fēng)波中。
福晟集團(tuán)一眾高管出現(xiàn)在發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)潘偉明表示，福晟集團(tuán)在福建、粵港澳大灣區(qū)、湖南、鄭州等地土地儲(chǔ)備較多，有較大優(yōu)勢(shì)，其中在粵港澳大灣區(qū)，就擁有建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目。
發(fā)布會(huì)上，許世壇否認(rèn)與福晟集團(tuán)的合作屬于收購(gòu)或者合并性質(zhì)，他表示，這不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)、合并誰(shuí)，而是成立一個(gè)名為“世茂福晟”的新平臺(tái)�！笆烂ｊ伞睂⒂袑ｉT的操盤團(tuán)隊(duì)，目前主要由世茂海峽公司帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤。據(jù)了解，世茂海峽公司2019年的銷售額超過(guò)900億元，這樣體量的銷售規(guī)模，在房企的區(qū)域公司中很少見，業(yè)務(wù)覆蓋世茂的大本營(yíng)福建，及粵港澳大灣區(qū)。
發(fā)布會(huì)上，雙方均未提及具體的交易細(xì)節(jié)。許世壇稱，合作不是局限在多少個(gè)項(xiàng)目，是全方位的，具體的數(shù)量他也不知道，但比媒體報(bào)道的要多。此前多家媒體報(bào)道稱，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)的交易涉及到后者地產(chǎn)板塊的87個(gè)項(xiàng)目，總量或達(dá)千億元。
據(jù)悉，在雙方合作范圍內(nèi)的項(xiàng)目，在推廣時(shí)將同時(shí)使用各方聯(lián)合品牌，案名前均標(biāo)注“世茂”及“福晟”品牌名，發(fā)揮雙方的品牌優(yōu)勢(shì)。
并購(gòu)只為拿地成本更低
近兩年，世茂房地產(chǎn)通過(guò)并購(gòu)的方式拿地引起行業(yè)關(guān)注，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年世茂房地產(chǎn)并購(gòu)交易額位居房企第三位。
據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價(jià)值成為行業(yè)前三的“并購(gòu)剁手王”。據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)、世茂和越秀收并購(gòu)的權(quán)益建筑面積分別為3084.18萬(wàn)平方米、509.52萬(wàn)平方米和230.47萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值分別約3464億元、673億元和472億元。
“這三家房企，并購(gòu)目的十分明確，通過(guò)并購(gòu)目標(biāo)公司獲取大量物業(yè)和土儲(chǔ)，快速進(jìn)入目標(biāo)區(qū)域和助推規(guī)模增長(zhǎng)�！笨藸柸鹧芯恐行恼J(rèn)為。
之所以選擇并購(gòu)，有分析認(rèn)為，或許與當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高有關(guān)。謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析稱，通過(guò)并購(gòu)，企業(yè)能夠以較低的成本獲得性價(jià)比較高的項(xiàng)目，同時(shí)，與傳統(tǒng)的招拍掛相比，收并購(gòu)對(duì)房企自有資金的要求相對(duì)較低，能提高資金的使用效率。
許世壇在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)也表示，當(dāng)下公開招拍掛的土地有點(diǎn)貴，“看不太懂，有點(diǎn)驚訝，還好春節(jié)前已經(jīng)部署�！�
“行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤(rùn)率自然開始下降。我們今年在公開市場(chǎng)參與了300多塊土地競(jìng)拍，實(shí)際到手不到40塊。企業(yè)要發(fā)展，自然需要多元拿地模式，通過(guò)合作并購(gòu)的方式，我們就可以很好的補(bǔ)充自己的土儲(chǔ)，同時(shí)可以降低成本�！笔烂瘓F(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸近日對(duì)媒體表示。
另外，相對(duì)健康的財(cái)務(wù)指標(biāo)，讓世茂房地產(chǎn)敢于大規(guī)模收并購(gòu)。在推進(jìn)并購(gòu)的2019年上半年，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.6%，連續(xù)第八年維持在60%以下；總借款約為1154.7億元，上漲5.8%，總資產(chǎn)則提升10.2%。
世茂去年200多億元的并購(gòu)交易中，涉及到的企業(yè)只有寥寥數(shù)家，而從泰禾和粵泰手中就獲得了17宗項(xiàng)目，涉及價(jià)款約148.59億元，占比達(dá)3/4�？藸柸鹧芯恐行姆治龇Q，相比于融創(chuàng)超過(guò)60%土儲(chǔ)來(lái)源于收并購(gòu)，世茂的并購(gòu)基因并不深，其并購(gòu)更偏向于和其他企業(yè)大規(guī)模戰(zhàn)略聯(lián)合。
此次發(fā)布會(huì)上，許世壇也稱，世茂房地產(chǎn)2019年的業(yè)績(jī)之所以會(huì)增長(zhǎng)這么快，一方面是因?yàn)榛鶖?shù)小，另一方面源于他們做了很多平臺(tái)的整合。他不覺得世茂在去年與泰禾、粵泰的合作是收購(gòu)，而是整合、是雙贏，只是股權(quán)占比較大的項(xiàng)目由他們操盤而已。
專家：舊改項(xiàng)目存變數(shù)
不管是戰(zhàn)略合作還是收并購(gòu)，雖然能夠降低企業(yè)的拿地成本，但就世茂和福晟的合作而言，會(huì)涉及到很多舊改項(xiàng)目。潘偉明說(shuō)：“昨天參加了深圳前海項(xiàng)目的一個(gè)年會(huì)，我們?cè)谇昂Ｓ幸粋�(gè)150萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐拇迕穸紒?lái)了，有2000多人，擺了238桌的宴會(huì)。村民知道我們要和世茂合作了，都很高興�！�
但中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，舊改項(xiàng)目是毛地，需要企業(yè)負(fù)責(zé)原住居民的拆遷工作，這個(gè)過(guò)程可能會(huì)十分漫長(zhǎng)，成本也不低。摘牌掛得來(lái)的土地，基本都可以快速入市，舊改項(xiàng)目存在較大的變數(shù)，因此很難直接轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備或預(yù)期貨值。
對(duì)于世茂與福晟的合作項(xiàng)目，許世壇表示，媒體可能會(huì)問(wèn)項(xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)不會(huì)很低，資金壓力是不是很大，這取決于你怎么看，銷售的好，壓力就不大。利潤(rùn)率在前兩年可能會(huì)低，但隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，價(jià)格也會(huì)上漲。
“不同于招拍掛拿地干凈，并購(gòu)得來(lái)的二手項(xiàng)目較為復(fù)雜，可能隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)，如股東信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)、潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)等。此時(shí)，需要專業(yè)的法務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)和技術(shù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行盡調(diào)和資產(chǎn)估值，以識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)。然而，直到交易完成，并不意味著結(jié)束，仍面臨一系列遺留風(fēng)險(xiǎn)，比如，雙方戰(zhàn)略整合、人才等。并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大，往往讓部分風(fēng)控能力相對(duì)較弱的房企望而卻步�！笨藸柸鹧芯恐行姆Q。
2015年，世茂房地產(chǎn)跌出了房企銷售榜前十名，之后進(jìn)入了調(diào)整期，在拿地方面提出了“回歸一二線”的策略，三四線城市主要以去庫(kù)存為主。隨著庫(kù)存的消耗，在規(guī)模追趕訴求的推動(dòng)下，近兩年世茂又逐步加大了三四線城市土地的獲取。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，世茂房地產(chǎn)在三四線城市新增土地建筑面積914.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)135.2%，占比為56.6%，同比增長(zhǎng)20個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)年，三四線城市新增建筑面積超過(guò)了前4年的總和。從世茂房地產(chǎn)2019年收購(gòu)?fù)羶?chǔ)的城市來(lái)看，三四線城市的占比達(dá)到了64.67%。
“隨去庫(kù)存紅利消退，中長(zhǎng)期來(lái)看，三四線缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐，需求疲軟，世茂未來(lái)三四線城市去化可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。”克爾瑞研究中心稱。
來(lái)源：中新經(jīng)緯
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