2020年是長(zhǎng)租公寓被高度關(guān)注的一年。
年初，面對(duì)突如其來(lái)的疫情，長(zhǎng)租公寓企業(yè)們采取捐款、捐物，為一線醫(yī)護(hù)人員免費(fèi)提供床位，為受疫情影響的租戶給予租金減免等，收獲社會(huì)好評(píng)。
隨著“租售并舉”、“租售同權(quán)”的進(jìn)一步推廣，5月發(fā)改委表示，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。一時(shí)間，各種利好政策消息頻出，各地積極增加租賃房源供給，扶持機(jī)構(gòu)化企業(yè)從事住房租賃。
不過(guò)，隨著疫情影響程度加深，此前激進(jìn)擴(kuò)張的公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，多家“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”模式運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)疑似跑路，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機(jī)。
值得注意的是，行業(yè)暴雷企業(yè)的速度在增加，9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等六個(gè)方面作出詳細(xì)規(guī)定。至此，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正式進(jìn)入“強(qiáng)監(jiān)管”時(shí)代。
行業(yè)分化加劇，企業(yè)“瘦身”以謀發(fā)展
目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式主要分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩種。而根據(jù)物業(yè)分布，亦可分為集中式、分散式。
近年來(lái)，以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨穩(wěn)，而以蛋殼、相寓、青客為代表的分散式長(zhǎng)租公寓，發(fā)展正陷入瓶頸期。
8月萬(wàn)科發(fā)布2020上半年中期業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬(wàn)科泊寓累計(jì)開業(yè)12.7萬(wàn)間，規(guī)模實(shí)現(xiàn)再突破。
2016年以來(lái)，萬(wàn)科積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，彼時(shí)泊寓累計(jì)開業(yè)房源僅6萬(wàn)間。截至2020年上半年，泊寓規(guī)模已增至12.73萬(wàn)間，租金收入達(dá)到10.5億元。
而龍湖冠寓今年收入也更進(jìn)一步。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅的租金收入為33.6億元人民幣，其中租賃住房占比達(dá)到21.8%，簡(jiǎn)單換算，目前龍湖冠寓的營(yíng)收規(guī)模達(dá)到7.32億元。
值得注意的是，截至報(bào)告期末，龍湖冠寓已累計(jì)開業(yè)房間數(shù)達(dá)7.9萬(wàn)間，增速較2019年期末進(jìn)一步放緩。
盡管2017年至2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受政策紅利影響發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但疫情帶來(lái)的影響仍不容小覷，頭部企業(yè)的發(fā)展速度也不得不開始放緩。而龍湖要實(shí)現(xiàn)冠寓“年內(nèi)開業(yè)10萬(wàn)間、實(shí)現(xiàn)租金收入20億元”的年度目標(biāo)，也需面對(duì)不小的壓力。
另一方面，從已公布的數(shù)據(jù)上看，目前分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境更加嚴(yán)峻，適當(dāng)?shù)摹笆萆怼�，更有利于企業(yè)的整體發(fā)展。
據(jù)我愛(ài)我家財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，旗下相寓在全國(guó)管理房源規(guī)模25.3萬(wàn)套，房源數(shù)較2019年期末減少約2.3萬(wàn)套；實(shí)現(xiàn)收入7.31億元，同比下降15.05%。
目前，相寓正在積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，清退租金價(jià)格與市場(chǎng)水平偏離較大的在管房源，以便應(yīng)對(duì)疫情影響。同時(shí)市場(chǎng)消息顯示，自如亦在采取相似的舉措，要求旗下業(yè)務(wù)員要“審慎收房”、“利潤(rùn)為先”，大部分位置、戶型不太好的房源到期后不再續(xù)約。
另一方面，在行業(yè)普遍處于虧損狀態(tài)的情況下，樂(lè)乎公寓公開表示今年3月份實(shí)現(xiàn)了全面的盈利和現(xiàn)金流回正。
作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)仍擁有可預(yù)期的政策紅利，以及租住形態(tài)升級(jí)帶來(lái)的巨大發(fā)展空間。
與此同時(shí)，新冠疫情加速長(zhǎng)租公寓行業(yè)的分化，市場(chǎng)迎來(lái)新一輪洗牌。資本會(huì)更加理性化，清晰甄別公寓企業(yè)的投資價(jià)值。以上，也將進(jìn)一步刺激長(zhǎng)租公寓企業(yè)更好地思考生存之道，在擴(kuò)張與運(yùn)營(yíng)間找好平衡。
租賃亂象整治加速，規(guī)范運(yùn)營(yíng)已成趨勢(shì)
9月，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年第三季度，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。
為了整治長(zhǎng)租公寓行業(yè)的亂象，9月以來(lái)多個(gè)城市監(jiān)管部門進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管狀態(tài)，發(fā)布提示風(fēng)險(xiǎn)，開展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)等。
其中包括上海、重慶等七個(gè)城市針對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒承租人謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)，警惕“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”的易暴雷公寓企業(yè)。
而在資金監(jiān)管方面，杭州、西安、成都、南京4城出臺(tái)新政，建立住房租賃資金監(jiān)管制度，啟動(dòng)�？顚Ｓ觅~戶，通過(guò)銀行專用賬戶對(duì)長(zhǎng)租公寓積累的租賃資金，進(jìn)行監(jiān)管，避免違規(guī)挪用。
值得注意的是，自9月30日正式實(shí)行租賃資金監(jiān)管制度以來(lái)，杭州成為公寓企業(yè)暴雷重災(zāi)區(qū)。月內(nèi)新暴雷長(zhǎng)租公寓企業(yè)保守達(dá)到5家，為年內(nèi)單月最高。這也直指目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)魚龍混雜，未來(lái)地方對(duì)租賃企業(yè)的資金監(jiān)管將會(huì)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》。值得注意的是，該例文件是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)亂象頻現(xiàn)、急需補(bǔ)充監(jiān)管綱領(lǐng)性政策的關(guān)鍵時(shí)刻出臺(tái)，對(duì)規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。
當(dāng)中值得長(zhǎng)租公寓企業(yè)關(guān)注的是，第二十二條提出“住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。
此外，9月24日，全國(guó)政協(xié)在北京
召開“建立‘租購(gòu)并舉’制度，加快住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)提出了四項(xiàng)建議，包含增加市場(chǎng)有效供給、培育多元化供給主體、加大財(cái)稅金融扶持力度、加快出臺(tái)住房租賃條例等，實(shí)行監(jiān)管與利好并行，推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展。
今年以來(lái)，疫情導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)持續(xù)低位，傳統(tǒng)租賃旺季并未如期而至。在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，部分運(yùn)營(yíng)不佳的公寓，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂而倒閉。
總的來(lái)看，雖然未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮�，但隨著資本退潮、疫情影響，部分行業(yè)亂象逐漸浮現(xiàn)，加速了行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)能力不足的企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度加速提升。
這也意味著，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資金運(yùn)作能力將變得更為關(guān)鍵。
經(jīng)營(yíng)模式是短板，行業(yè)利潤(rùn)僅3%-5%
針對(duì)市況可以看到，造成長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的原因主要有三，當(dāng)中最重要的是部分公寓企業(yè)采用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，快速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
而這種“滾雪球”的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抗擊能力較差，需要有強(qiáng)大的資本支撐。否則在受疫情等因素影響時(shí)，企業(yè)資金鏈會(huì)愈加緊張，導(dǎo)致資金回流不及時(shí)而斷裂。另一方面，在各地更嚴(yán)厲的監(jiān)管下，既有的問(wèn)題會(huì)集中暴露，并形成連鎖反應(yīng)。
同時(shí)，過(guò)高的金融杠桿亦是暴雷的原因之一，長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用“租金貸”等融資方式，與金融機(jī)構(gòu)合作，利用期限錯(cuò)配套取租戶房租。金融機(jī)構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長(zhǎng)租公寓企業(yè)，而后者在提前一次性收到資金后，并沒(méi)有將資金全部用來(lái)支付給房東，而是用于快速擴(kuò)張新的業(yè)務(wù)。
另外，長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻頻爆雷的更深層次原因，還與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資回報(bào)率低于其預(yù)期有關(guān)。此前某商業(yè)地產(chǎn)高管公開表示，長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率只有1%。
不可否認(rèn)的是，長(zhǎng)租公寓是微利行業(yè)。觀點(diǎn)指數(shù)針對(duì)某公寓企業(yè)進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)其房屋獲取成本大概占總收入的50%-60%；裝修成本占到15-20%；一般經(jīng)營(yíng)成本15%-20%，部分經(jīng)營(yíng)體系成熟的企業(yè)可以降到10%，結(jié)合稅費(fèi)等雜項(xiàng)，行業(yè)利潤(rùn)僅有3%-5%。
由此可見(jiàn)，決定長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)的主要因素是房屋獲得成本。而隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，長(zhǎng)租公寓的成本也越來(lái)越高，這也是為什么目前可以盈利的長(zhǎng)租公寓企業(yè)鳳毛麟角。同時(shí)，盈利水平低下也促使長(zhǎng)租公寓企業(yè)快速搶占市場(chǎng)，以求薄利多銷。
客群租賃觀念轉(zhuǎn)變，催生公寓產(chǎn)品多樣化
從需求端看，我國(guó)人口總量較大，再加上地區(qū)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化發(fā)展程度不一，相比其他國(guó)家擁有更高的流動(dòng)人口，這也構(gòu)成了推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的底層因素。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年的數(shù)據(jù)，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司的報(bào)告顯示，流動(dòng)人口中超過(guò)2/3人群選擇租賃住房。據(jù)此計(jì)算，我國(guó)租賃人口有近1.63億人，巨大的市場(chǎng)需求為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一線城市及核心二線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了幾輪快速上漲，高企的房?jī)r(jià)讓越來(lái)越多的人開始望洋興嘆。在這種情況下，租房相對(duì)買房變得更加現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大了房屋租賃的市場(chǎng)空間。
另一方面，流動(dòng)人口的本地融入需求有了明顯增長(zhǎng)。國(guó)家衛(wèi)生健康委流動(dòng)人口服務(wù)中心發(fā)布的2019年《中國(guó)城市流動(dòng)人口社會(huì)融合評(píng)估報(bào)告》顯示，流動(dòng)人口平均留居時(shí)長(zhǎng)從4.8年增加至5.7年。同時(shí)，流動(dòng)人口家庭化趨勢(shì)明顯，在流入地的平均家庭規(guī)模超過(guò)2.5人，有超過(guò)半數(shù)流動(dòng)人口有長(zhǎng)期在流入地居住的打算。
另外，此前自如聯(lián)合新華網(wǎng)發(fā)布的報(bào)告顯示，2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，年輕一代已成為城市租住人群的主體。
而觀點(diǎn)指數(shù)此前調(diào)研的情況亦印證了這一點(diǎn)，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上有58%的房源戶型面積為10-20平方米。由此可見(jiàn)，為了迎合主要客群，長(zhǎng)租公寓品牌在產(chǎn)品設(shè)置上主要以單人間為主。
而這一趨勢(shì)或許會(huì)在未來(lái)發(fā)生變化，隨著國(guó)家大力推舉“租售并舉”等舉措，當(dāng)代青年對(duì)租住理念也在發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，25-29歲人群意愿最高，達(dá)到67.8%。
隨著未來(lái)租賃客群的變化，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)該針對(duì)租戶與產(chǎn)品的供需關(guān)系作出相應(yīng)的調(diào)整。如近年公寓企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向體量更大、產(chǎn)品類型多樣的租賃社區(qū)，以滿足多種租賃需求。
7月初，全國(guó)首個(gè)集體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目萬(wàn)科泊寓成壽寺社區(qū)面市，共有901間租賃式公寓房源于今年全部推出。9月，旭輝領(lǐng)寓柚米社區(qū)上海浦江華僑城店亦正式入市，公寓部分體量超1800套。
相對(duì)一般的公寓，租賃社區(qū)體量更大、服務(wù)范圍更廣。而考慮去化的問(wèn)題，如果在產(chǎn)品設(shè)置上只做單一的產(chǎn)品來(lái)匹配單一的客群，顯然是不實(shí)際的。需要設(shè)置不同戶型的產(chǎn)品，以滿足從單身、情侶、家庭，到不同時(shí)段、不同家庭結(jié)構(gòu)的租住需求。
可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟，未來(lái)會(huì)有更多的公寓企業(yè)對(duì)新賽道進(jìn)行探索，這也將進(jìn)一步豐富租賃市場(chǎng)的格局。此外，“城市更新”、“舊改”亦有望成為住房租賃新的發(fā)展方向。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
