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2019年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),2020年預(yù)測(cè)
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-1-17 9:21:20
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[提要]2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)預(yù)計(jì)仍將以穩(wěn)為主,緊縮之勢(shì)延續(xù);需求端觀望情緒仍然較大,成交量難以持續(xù)放量,房?jī)r(jià)也將維持平穩(wěn)走勢(shì)。由此可以推測(cè),接下來(lái)的一年里在價(jià)格方面,房?jī)r(jià)既不會(huì)大漲,也不會(huì)大跌。

  轉(zhuǎn)眼已經(jīng)步入2020年,回首2019年上海樓市,可以簡(jiǎn)單地概括如下:商品房成交量整體“先揚(yáng)后抑”,即先提升后下降。從三月小陽(yáng)春,市場(chǎng)熱度短暫提升后步入整體平穩(wěn)狀態(tài),直到8月份臨港自貿(mào)新片區(qū)限購(gòu)政策微調(diào)后再次激發(fā)市場(chǎng)潛力,促成一波成交量;然而預(yù)想之中的“金九銀十”并未出現(xiàn),所以自九月份到年底,樓市成交量持續(xù)下降,略顯冷清,但價(jià)格基本保持平穩(wěn)。

  具體而言,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年2月初受春節(jié)假期影響,成交先降后升,月末下降;3月初延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì),隨后先下降又持續(xù)上升;4月、5月成交量持續(xù)波動(dòng),6月首周成交量下降,隨后持續(xù)回升。7月、8月則是延續(xù)震蕩下行再趨穩(wěn)上行的態(tài)勢(shì);9月前兩周,成交持續(xù)下滑,下旬成交持續(xù)上行。而10月首周成交再度下行。

  從政策角度來(lái)看,全國(guó)整體的基調(diào)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,上海也沒(méi)有發(fā)布樓市相關(guān)的重磅政策,以影響平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。即使針對(duì)臨港片區(qū)限購(gòu)政策略微松綁,也只是為了引進(jìn)人才,帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)貿(mào)易,并未全面開(kāi)放限購(gòu),導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度上漲。

  從價(jià)格上看,因限購(gòu)限貸政策升級(jí)以及調(diào)控政策的持續(xù)籠罩,2019年上海商品住宅成交價(jià)格保持穩(wěn)定。根據(jù)中指研究院總結(jié)的數(shù)據(jù)顯示:2019年全年商品住宅成交均價(jià)為54090元/平米,較18年同期上漲1.88%。對(duì)成交價(jià)位進(jìn)行細(xì)分,其中500-1000萬(wàn)總價(jià)段仍為成交主力,占比為32.4%,較18年全年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。400-500萬(wàn)總價(jià)段成交占比提升幅度最大,為16.1%,較18年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。200-300萬(wàn)總價(jià)段成交占比下降幅度最大,為13.1%,較18年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其他總價(jià)段產(chǎn)品成交占比變化均不大。不同區(qū)域的成交均價(jià)及漲幅也有所不同:靜安、黃浦、盧灣(新黃浦區(qū))、長(zhǎng)寧、虹口商品住宅成交價(jià)格均破10萬(wàn)元/平米;崇明、金山成交價(jià)較低,成交價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米。價(jià)格同比漲幅方面,青浦、南匯價(jià)格漲幅超過(guò)10.0%;盧灣跌幅超過(guò)5%。

  不難發(fā)現(xiàn),偏遠(yuǎn)地區(qū)如崇明區(qū)、金山區(qū)因交通不便利、配套設(shè)施不健全等原因,其成交價(jià)格穩(wěn)中有降,而靠近市中心等繁華地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行;改善型客戶的需求逐漸擴(kuò)大,200-300萬(wàn)總價(jià)段的成交量在下降,500-1000萬(wàn)總價(jià)段以及400-500萬(wàn)總價(jià)段的成交量上升速度較快,說(shuō)明從小戶型置換到大戶型、以及從偏遠(yuǎn)地區(qū)搬遷到繁華地區(qū)的購(gòu)房者數(shù)量正在提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源:中指研究院

  最后再來(lái)看一下上海二手房市場(chǎng),三月樓市小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)讓二手房住宅成交量同比上漲30.7%,而到了5月份之后成交持續(xù)走弱,成交套數(shù)在3、4月份達(dá)到月均2.5套的高峰,此后逐月下滑,10月成交套數(shù)僅1.58萬(wàn)套,11月回升至1.77萬(wàn)套。2019年前11個(gè)月,上海二手房成交套數(shù)為20.9萬(wàn)套,達(dá)到近三年的成交高點(diǎn)。此外,住房成交價(jià)格在36800元/平米-39500元/平米的價(jià)格區(qū)間波動(dòng)。處于該均價(jià)的地區(qū)基本集中在奉賢、青浦、松江、南匯、寶山、浦東等地區(qū),既不繁華也不偏遠(yuǎn),說(shuō)明剛需客戶的數(shù)量依舊龐大,購(gòu)房者對(duì)交通的便利性、周邊資源都有一定的要求。

  2020年上海樓市趨勢(shì)預(yù)測(cè)

  基于2019年的整體情況來(lái)看,三月之所以成交量“暴增”,是因?yàn)榫嗌虾O拶?gòu)政策的出臺(tái)剛好滿三年,很多人的限購(gòu)資格得到解禁,無(wú)論是對(duì)于買方還是賣方而言,房產(chǎn)成交的需求都得到釋放,但結(jié)果是熱度的提升只是階段性的;同理,臨港片區(qū)的限購(gòu)政策放松,對(duì)上海樓市的利好影響也是短期而有限的。限購(gòu)、限貸政策從未從根本上放松,樓市趨于理性。專家預(yù)計(jì),2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)預(yù)計(jì)仍將以穩(wěn)為主,緊縮之勢(shì)延續(xù);需求端觀望情緒仍然較大,成交量難以持續(xù)放量,房?jī)r(jià)也將維持平穩(wěn)走勢(shì)。由此可以推測(cè),接下來(lái)的一年里在價(jià)格方面,房?jī)r(jià)既不會(huì)大漲,也不會(huì)大跌。

  來(lái)源:樂(lè)居二手房

編輯:zgx

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