近日，蛋殼公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交更新版招股書，將發(fā)行1060萬(wàn)股美國(guó)存托股票(ADS)，每份美國(guó)預(yù)托股份代表10股A類普通股，發(fā)行價(jià)設(shè)在14.50美元至16.50美元之間，
蛋殼公寓預(yù)計(jì)將在1月17日，以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。主承銷商為花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通，除此之外新增加老虎證券作為副承銷商。
近兩年，長(zhǎng)租公寓告別野蠻生長(zhǎng)并逐漸進(jìn)入成熟期。在2020年伊始，蛋殼公寓選擇沖擊美股IPO。
解決資源錯(cuò)配
根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，2030年全國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。同時(shí)，哈佛大學(xué)住房研究中心數(shù)據(jù)顯示，紐約、洛杉磯、舊金山等核心都市的租賃人口占比均在50%左右，而房?jī)r(jià)同樣很高的北京租賃人口占比只有34%�？梢灶A(yù)見，未來(lái)五到十年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)高速增長(zhǎng)。
租房人數(shù)的增多與消費(fèi)不斷升級(jí)，也對(duì)租房市場(chǎng)提出了對(duì)高品質(zhì)房源的需求。2015年初，蛋殼公寓成立，聯(lián)并提出融合互聯(lián)網(wǎng)與長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)新“新租賃”模式——集中化地運(yùn)營(yíng)由房東托管的公寓，將其出租給租客；對(duì)公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)；沒有實(shí)體店面，業(yè)務(wù)流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗(yàn)。
目前，蛋殼在租客和業(yè)主之間承擔(dān)托管的角色，省事省心是兩端共同的痛點(diǎn)。一方面，蛋殼通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)替業(yè)主解決入住、裝修、后期維護(hù)等問題；另一方面，通過分散式出租也能給年輕人提供更多有品質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)。
類似的模式在國(guó)外也屢見不鮮。德國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓品牌Vonovia管理規(guī)模為39.2萬(wàn)套，市值196.2億歐元；美國(guó)最大的品牌機(jī)構(gòu)GRE管理規(guī)模為41.8萬(wàn)套；日本規(guī)模最大的大東建托集團(tuán)，管理戶數(shù)超過97萬(wàn)戶。
現(xiàn)在，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式，正在深刻地改造著中國(guó)傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)，成為推動(dòng)租住品質(zhì)升級(jí)的生力軍。中央推行“租購(gòu)并舉”的住房制度，監(jiān)管層希望長(zhǎng)租公寓這股創(chuàng)新風(fēng)潮，盤活存量房，為舊城改造，提高用戶居住品質(zhì)做出貢獻(xiàn)。
提升租住體驗(yàn)
隨著人們生活水平的提高，租戶對(duì)居住的品質(zhì)要求也會(huì)越來(lái)越高。對(duì)于一二線城市外來(lái)年輕人來(lái)說，居住環(huán)境的舒適程度，互聯(lián)網(wǎng)的便捷程度，生活服務(wù)的豐富程度都已成為他們選擇居住環(huán)境的主要因素。
互聯(lián)網(wǎng)科技賦能和互聯(lián)網(wǎng)基因，被認(rèn)為蛋殼公寓的核心優(yōu)勢(shì)。蛋殼公寓通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設(shè)置，租客可以通過篩選大量個(gè)性化條件來(lái)方便地找到自己想要的房源，這些創(chuàng)新系統(tǒng)平臺(tái)和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗(yàn)。
另外，在配套還有設(shè)計(jì)上，蛋殼公寓都在努力貼近年輕人的需求和審美。在整體房間設(shè)計(jì)上，會(huì)采取年輕人更喜歡的北歐風(fēng)、muji風(fēng)等，將居住質(zhì)量再提升一個(gè)檔次。同時(shí)會(huì)將書桌、衣柜、床、餐桌等家具和微波爐、冰箱、熱水器等生活家電一次性全套配齊。
與此同時(shí)，蛋殼公寓通過多種手段從源頭管控空氣質(zhì)量。一方面，從甲醛的源頭進(jìn)行預(yù)防，使用環(huán)保無(wú)污染的建材進(jìn)行裝修，保障健康租住環(huán)境。另一方面，從甲醛的觸及終端進(jìn)行治理。蛋殼公寓推出了自主研發(fā)的“智能新風(fēng)系統(tǒng)”，從源頭控制疊加新風(fēng)交換，讓困擾長(zhǎng)租公寓行業(yè)許久的空氣質(zhì)量問題得到根本解決。
此外，蛋殼公寓重視品牌與用戶之間的緊密聯(lián)系，通過連續(xù)舉辦了“住蛋殼GO出眾”以及“住蛋殼曬彩蛋”等大型系列品牌活動(dòng)，吸引了上萬(wàn)人參與分享生活的精彩。據(jù)了解，蛋殼公寓先后打造了多款主題品牌活動(dòng)，比如說勇敢表達(dá)自我、提供展示舞臺(tái)的“租來(lái)de聲音”全民K歌賽，幫助租客釋放精神壓力的“演員de蛋生”話劇表演課，以及關(guān)注單身租客情感生活的“心動(dòng)de信號(hào)”相親活動(dòng)等，滿足了青年群體在畢業(yè)求職、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、社會(huì)融入、婚戀交友等各方面的需求，豐富年輕人的精神世界。
如何擴(kuò)大市場(chǎng)有效供給，滿足租房市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)的租房需求，保障居住品質(zhì)，是中國(guó)亟待解決的社會(huì)難題。而蛋殼公寓通過標(biāo)準(zhǔn)化的房屋改造，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)房源，可有效的調(diào)動(dòng)存量房源，破局國(guó)內(nèi)住房租賃難題。
未來(lái)發(fā)展
正是因?yàn)榈皻す?duì)市場(chǎng)發(fā)展的洞察以及對(duì)用戶體驗(yàn)的極致追求，從成立至今也取得了亮眼的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。從披露的招股書中我們可以看到，蛋殼公寓在最近幾年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的營(yíng)收增長(zhǎng)，從2017年的6.6億人民幣營(yíng)收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個(gè)月就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超57億元人民幣的營(yíng)收，蛋殼公寓的營(yíng)收增長(zhǎng)速度可謂“驚艷”，而且可以預(yù)見，這種高速上漲的步伐還將持續(xù)。
與整體營(yíng)收增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的，就是蛋殼公寓入駐城市、運(yùn)營(yíng)房間數(shù)的持續(xù)擴(kuò)張。根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)駐了全國(guó)13座主流一二線城市，管理運(yùn)營(yíng)的總房間數(shù)432,690間。
根據(jù)最新招股書披露，蛋殼公寓2019年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長(zhǎng)。相比其他互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)相對(duì)來(lái)說比較重資本的行業(yè)，所以在平臺(tái)業(yè)務(wù)擴(kuò)張期，虧損都是一個(gè)繞不開的問題。
對(duì)比2018年的經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率，我們可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓在過去幾年時(shí)間持續(xù)高速的增長(zhǎng)，導(dǎo)致仍處于虧損狀態(tài)。但同時(shí)，其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個(gè)月，這證明了蛋殼公寓整體發(fā)展方向的正確性：未來(lái)隨著蛋殼公寓營(yíng)收、規(guī)模的持續(xù)上漲以及整體運(yùn)營(yíng)成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。
