2019年的北京樓市難上加難，如今到了2020年會好轉(zhuǎn)嗎？

　　這剛一開年，北京的土地市場就開始熱鬧起來了。開年第一錘，就敲出來70.5億元的總成交價。

　　1月3日，北京迎來了開年的首場土拍，這場土拍意義跟以往大不相同，一口氣吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創(chuàng)、電建等十幾家房企參與。

　　1612-757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價41381元/平方米，建筑控制規(guī)模65248平方米，容積率2.8，起拍價27億元。該宗地競拍幾乎是融創(chuàng)和中海兩家的爭奪，經(jīng)過13輪加價，最終由融創(chuàng)以34億元、25.93%溢價率競得，成交樓面價52108元／㎡。

　　1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價41320元/平方米，建筑控制規(guī)模75025平方米，容積率2.8，起拍價31億元。該地塊經(jīng)過中交、世茂、中海、首創(chuàng)、華潤等企業(yè)爭奪，最終被中海以36.5億元、溢價率17.74%奪得，成交樓面價48650元／㎡。

　　這兩個地塊之所以引起大家的普遍關(guān)注，有兩個原因：

　　1）這兩個地塊不限價

　　2）這兩個地塊的溢價率很高

　　土地不再限價

　　這兩塊地之所以吸引了這么多房企來爭奪，很大的一個原因就是——不限價！

　　過去這幾年，限競房幾乎是北京的絕對主力，小白菜之前沒怎么跟大家講過限競房，這里先給大家稍微科普下。

　　限競房是指通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，是北京為了控制房價上漲采取的一項重要措施。從本質(zhì)上說限競房還算是商品房，是可以上市交易的，但是因為價格低廉，國家對于限競房買賣也進行了相應(yīng)限制。限競房在個人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年或繳納契稅滿5年后，才允許上市交易。

　　限競房在北京的房地產(chǎn)調(diào)控中的地位有多重要，我們看看土地供應(yīng)就能知道了。過去三年，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標），單限競房就供應(yīng)了113宗，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。

　　但是限競房在市場上的熱度并不高。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開始，按照成交套數(shù)計算網(wǎng)簽完成率只有42%。

　　房子限價，還不好賣，開發(fā)商們自然沒什么激情。所以，北京的土地市場一直也是不溫不火的。

　　土地市場不溫不火還表現(xiàn)在北京的土地成交價格上。

　　去年，北京土地平均成交溢價率只有9.4%，低于2018年的14%，這是近年來的最低點。而合計50宗各類住宅地塊中，平均溢價率也只有10.5%，其中18宗地塊是底價成交。35宗限競房地塊中，溢價率為零的地塊多達12宗。尤其到了年底，北京更是連續(xù)有多宗地塊底價成交。

　　而這次的兩個地塊，一個溢價25.93%，一個溢價17.74%�？梢哉f是一改了往日的慘淡，也讓被壓抑久了的房企們好好釋放的一下。

　　樓市要放松？

　　今年北京土地市場以兩塊不限價地打頭陣，這很可能意味著土地結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，不限價的商品房正在重回市場。

　　截至目前，北京公布的等待出讓的住宅用地合計有13宗，其中有2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊，2宗限競房地塊，9宗不限價商品房住宅地塊。不限價地塊再次奪回了主力地位，背后是否意味著北京的樓市要從土地市場的放松開始？

　　北京房價已經(jīng)連續(xù)跌滿兩年多了。從2017年3月開始，北京開啟了下跌的趨勢。先是環(huán)京地區(qū)開始逐步下跌，到2018年北京市中心，四環(huán)以內(nèi)，基本上還能穩(wěn)住，個別樓盤炒炒學區(qū)概念，也還能逆市漲漲價。但是2019年之后基本開始全面開始下跌，普遍的跌幅超過10%，品質(zhì)稍微差點的房子，跌幅就直奔3成而去。

　　加上二手房交易嚴重萎縮，北京地區(qū)還連續(xù)四年人口凈流出。這意味著北京未來的樓市是很危險的，因為接盤的人沒有了，市場流動不起來了。這樣的低迷情況下，北京適當放松政策，提振市場是有必要的。因為不要忘了，調(diào)控的目標是“不能大漲，也不能大跌”。如果再不出面提振市場，北京的房價很可能要一直跌下去了。

　　為什么是石景山？

　　最后我們再回頭來看這兩塊地。估計大家很奇怪，為啥會是在石景山？

　　從預(yù)期看，按照融創(chuàng)地價的成本，預(yù)期售價將在8萬元/平方米左右，高于當下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。

　　石景山房價要賣到8萬！這是不是太夸張了？

　　小白菜只能說，這就是大家一直以來對石景山的“偏見”，估計很多人都以為是郊區(qū)，但是，石景山真的是實實在在的城六區(qū)。

　　其實早在2018年，在北京樓市中毫無存在感的石景山就開始意外反轉(zhuǎn)，成為全市銷冠的誕生地。2019年，石景山更躍升為樓市大熱的主力板塊，僅前11個月便以3246套商品住宅成交，占到北京樓市10%的市場比重，更一舉創(chuàng)下近十年區(qū)域銷量新高。

　　小白菜只能說，融創(chuàng)等大房企對于石景山的未來是非�？春玫�。之后有機會，我們再來分析一下石景山的規(guī)劃。

　 來 源：和訊 

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