2019年的北京樓市難上加難,如今到了2020年會(huì)好轉(zhuǎn)嗎?
這剛一開年,北京的土地市場就開始熱鬧起來了。開年第一錘,就敲出來70.5億元的總成交價(jià)。
1月3日,北京迎來了開年的首場土拍,這場土拍意義跟以往大不相同,一口氣吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創(chuàng)、電建等十幾家房企參與。
1612-757地塊總面積23302.84平方米,起始樓面價(jià)41381元/平方米,建筑控制規(guī)模65248平方米,容積率2.8,起拍價(jià)27億元。該宗地競拍幾乎是融創(chuàng)和中海兩家的爭奪,經(jīng)過13輪加價(jià),最終由融創(chuàng)以34億元、25.93%溢價(jià)率競得,成交樓面價(jià)52108元/㎡。
1612-759地塊總面積26794.69平方米,起始樓面價(jià)41320元/平方米,建筑控制規(guī)模75025平方米,容積率2.8,起拍價(jià)31億元。該地塊經(jīng)過中交、世茂、中海、首創(chuàng)、華潤等企業(yè)爭奪,最終被中海以36.5億元、溢價(jià)率17.74%奪得,成交樓面價(jià)48650元/㎡。
這兩個(gè)地塊之所以引起大家的普遍關(guān)注,有兩個(gè)原因:
1)這兩個(gè)地塊不限價(jià)
2)這兩個(gè)地塊的溢價(jià)率很高
土地不再限價(jià)
這兩塊地之所以吸引了這么多房企來爭奪,很大的一個(gè)原因就是——不限價(jià)!
過去這幾年,限競房幾乎是北京的絕對(duì)主力,小白菜之前沒怎么跟大家講過限競房,這里先給大家稍微科普下。
限競房是指通過“限房價(jià),競地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房,是北京為了控制房價(jià)上漲采取的一項(xiàng)重要措施。從本質(zhì)上說限競房還算是商品房,是可以上市交易的,但是因?yàn)閮r(jià)格低廉,國家對(duì)于限競房買賣也進(jìn)行了相應(yīng)限制。限競房在個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年或繳納契稅滿5年后,才允許上市交易。
限競房在北京的房地產(chǎn)調(diào)控中的地位有多重要,我們看看土地供應(yīng)就能知道了。過去三年,所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)(包括部分流標(biāo)),單限競房就供應(yīng)了113宗,共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊,不限價(jià)的商品房地塊只有21宗。
但是限競房在市場上的熱度并不高。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,北京從2018年6月10日開始,按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
房子限價(jià),還不好賣,開發(fā)商們自然沒什么激情。所以,北京的土地市場一直也是不溫不火的。
土地市場不溫不火還表現(xiàn)在北京的土地成交價(jià)格上。
去年,北京土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%,低于2018年的14%,這是近年來的最低點(diǎn)。而合計(jì)50宗各類住宅地塊中,平均溢價(jià)率也只有10.5%,其中18宗地塊是底價(jià)成交。35宗限競房地塊中,溢價(jià)率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底,北京更是連續(xù)有多宗地塊底價(jià)成交。
而這次的兩個(gè)地塊,一個(gè)溢價(jià)25.93%,一個(gè)溢價(jià)17.74%?梢哉f是一改了往日的慘淡,也讓被壓抑久了的房企們好好釋放的一下。
樓市要放松?
今年北京土地市場以兩塊不限價(jià)地打頭陣,這很可能意味著土地結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,不限價(jià)的商品房正在重回市場。
截至目前,北京公布的等待出讓的住宅用地合計(jì)有13宗,其中有2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊,2宗限競房地塊,9宗不限價(jià)商品房住宅地塊。不限價(jià)地塊再次奪回了主力地位,背后是否意味著北京的樓市要從土地市場的放松開始?
北京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)跌滿兩年多了。從2017年3月開始,北京開啟了下跌的趨勢(shì)。先是環(huán)京地區(qū)開始逐步下跌,到2018年北京市中心,四環(huán)以內(nèi),基本上還能穩(wěn)住,個(gè)別樓盤炒炒學(xué)區(qū)概念,也還能逆市漲漲價(jià)。但是2019年之后基本開始全面開始下跌,普遍的跌幅超過10%,品質(zhì)稍微差點(diǎn)的房子,跌幅就直奔3成而去。
加上二手房交易嚴(yán)重萎縮,北京地區(qū)還連續(xù)四年人口凈流出。這意味著北京未來的樓市是很危險(xiǎn)的,因?yàn)榻颖P的人沒有了,市場流動(dòng)不起來了。這樣的低迷情況下,北京適當(dāng)放松政策,提振市場是有必要的。因?yàn)椴灰,調(diào)控的目標(biāo)是“不能大漲,也不能大跌”。如果再不出面提振市場,北京的房價(jià)很可能要一直跌下去了。
為什么是石景山?
最后我們?cè)倩仡^來看這兩塊地。估計(jì)大家很奇怪,為啥會(huì)是在石景山?
從預(yù)期看,按照融創(chuàng)地價(jià)的成本,預(yù)期售價(jià)將在8萬元/平方米左右,高于當(dāng)下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價(jià)格。
石景山房價(jià)要賣到8萬!這是不是太夸張了?
小白菜只能說,這就是大家一直以來對(duì)石景山的“偏見”,估計(jì)很多人都以為是郊區(qū),但是,石景山真的是實(shí)實(shí)在在的城六區(qū)。
其實(shí)早在2018年,在北京樓市中毫無存在感的石景山就開始意外反轉(zhuǎn),成為全市銷冠的誕生地。2019年,石景山更躍升為樓市大熱的主力板塊,僅前11個(gè)月便以3246套商品住宅成交,占到北京樓市10%的市場比重,更一舉創(chuàng)下近十年區(qū)域銷量新高。
小白菜只能說,融創(chuàng)等大房企對(duì)于石景山的未來是非?春玫摹V笥袡C(jī)會(huì),我們?cè)賮矸治鲆幌率吧降囊?guī)劃。
來 源:和訊
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