“過去一年，相關(guān)政策落地起來其實(shí)比較艱難。在不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的同時(shí)，又要做到‘三穩(wěn)’，從上至下都在這二者間尋求一種平衡�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)博士、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是高位平衡的一年，2020年亦然。各大城市一方面遭遇新盤去化率不佳等困擾，一方面因城施策，使房地產(chǎn)開發(fā)銷售維系在合理水平。
作為珠三角地區(qū)住房政策研究專家，李宇嘉對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有直觀體會(huì)。一枝獨(dú)秀的深圳、量價(jià)下跌的廣州，以及區(qū)域一體化背景下周邊城市所面臨的沖擊等，在這場(chǎng)對(duì)話中被他一一闡述。
中國房地產(chǎn)報(bào)：過去一年什么事件令你印象深刻，為什么？
李宇嘉：過去一年房地產(chǎn)行業(yè)有三件事情令我印象深刻：一是政策層面持續(xù)收緊，從2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到近期的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，都明確提出“房住不炒”和“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，在這二者間尋求一個(gè)平衡；二是開發(fā)商的新盤去化率明顯下降，從全國范圍來看，新盤去化率維系在百分之四五十，更甚者是百分之二三十，開盤一兩年都沒售罄的大有人在；三是民眾的購房情緒普遍不比以前狂熱。
中國房地產(chǎn)報(bào)：如果用一個(gè)詞來評(píng)價(jià)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么？為什么？
李宇嘉：高位平衡。從銷售量上來看，2019年全國的商品房的銷售跟上一年相差不多，結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～11月份，全國商品房銷售面積14.89億平方米，同比增長0.2%；從銷售價(jià)格上，1～11月份，70個(gè)大中國城市的新房價(jià)格整體小幅上漲，二手房價(jià)格基本與上一年持平或略有下跌，樓市價(jià)格整體穩(wěn)定。
中國房地產(chǎn)報(bào)：圍繞近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提“房住不炒”“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，你具體如何看待？
李宇嘉：一方面，“房住不炒”概念已經(jīng)被多次強(qiáng)調(diào)，這意味著今后各大城市在實(shí)踐 “一城一策”的過程中，必須要把這項(xiàng)原則長期貫徹下去。
另一方面，政策在強(qiáng)調(diào)不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的同時(shí)，又強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”，也就是說，整個(gè)過程既要對(duì)可能下滑的地價(jià)等因素進(jìn)行政策調(diào)整，又不能給市場(chǎng)傳達(dá)刺激的信號(hào)，地方政府其實(shí)面臨較大壓力。近期 ，大灣區(qū)多座城市放松調(diào)控政策，以及廣州黃浦區(qū)、花都區(qū)等多區(qū)放松特定人群的購房限制，其實(shí)都是因城施策前提下，在“房住不炒”與“三穩(wěn)”間的平衡。
中國房地產(chǎn)報(bào)：珠三角地區(qū)在房地產(chǎn)調(diào)控政策、樓市走向等方面歷來處于全國前沿。你如何看待當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀與未來趨勢(shì)？
李宇嘉：整個(gè)珠三角地區(qū)，目前深圳樓市回暖，廣州地區(qū)量價(jià)下跌明顯，其他城市相對(duì)弱勢(shì)。加上區(qū)域一體化，周邊城市受廣州、深圳兩個(gè)城市影響明顯。
具體來看，深圳樓市目前可謂一枝獨(dú)秀，放諸全國范圍也堪稱熱門城市，這背后離不開當(dāng)?shù)卦谡吆鸵?guī)劃上迎來多重利好，被確定為先行示范區(qū)后，深圳享受到一定政策傾斜，包括“豪宅稅”“公寓只租不售”政策放寬，帶給市場(chǎng)的信心蠻大；加上現(xiàn)在市場(chǎng)存在一定程度上的“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，部分資金追逐稀缺資產(chǎn)，深圳房地產(chǎn)被視作一種保價(jià)較好的投資方式，所以目前當(dāng)?shù)胤績r(jià)勢(shì)頭有所回升。
當(dāng)然，這種回升勢(shì)頭也要重新來看待，因?yàn)樗峭ㄟ^土地出讓限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)、限普通商品住房銷售價(jià)格、競(jìng)?cè)瞬抛》颗浣娣e等方式建立起來的，能夠?qū)?shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生幫助。同時(shí)，深圳還肩負(fù)著跟周圍城市互聯(lián)互通的角色，如果深圳樓市穩(wěn)健發(fā)展，那么整個(gè)“深莞惠”地區(qū)不會(huì)差。
廣州目前量價(jià)下跌，是4個(gè)一線城市中比較明顯的，受“廣佛一體化”因素影響，臨近的佛山樓市也會(huì)受到一定程度的沖擊。另外，中山、珠海兩城因?yàn)樵谄咴路葑笥覍?duì)限購有所放松，加上前一年商品房價(jià)格處在低位，所以2019年有所反彈，市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。其他城市比較弱勢(shì)，近期在價(jià)格和銷售上呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。
整體來看，對(duì)于廣州和深圳，政策層面始終比較眷顧。依靠這兩座珠三角頭部城市的市場(chǎng)穩(wěn)定，來帶動(dòng)整個(gè)外圍區(qū)域市場(chǎng)的穩(wěn)定，是國家層面希望看到的局面。
中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)你有什么判斷？
李宇嘉：從開發(fā)投資情況來，個(gè)人認(rèn)為2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會(huì)有所回落，從2019年10%左右的增長率下降至6%～8%，原因是2019年新開工項(xiàng)目和土地出讓數(shù)量下降，滯后導(dǎo)致來年的開發(fā)投資率下降；從銷售情況來看，依然會(huì)保持高位平衡，但不排除出現(xiàn)5%左右的負(fù)增長；銷售價(jià)格應(yīng)該整體穩(wěn)定，因?yàn)橥恋貎r(jià)格變化不大。
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc