我們邀請了50名來自國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)、金融、學(xué)術(shù)領(lǐng)域等權(quán)威專家參與調(diào)查，形成了《地產(chǎn)專家50人調(diào)研報告：疫情對房地產(chǎn)市場的影響》。本報告與3000消費者調(diào)查、500經(jīng)理人調(diào)查、1000經(jīng)紀(jì)人調(diào)查共同組成此次疫情影響的系列調(diào)查報告。

　　本次系列調(diào)查從問卷制作-數(shù)據(jù)采集-質(zhì)量管控-統(tǒng)計分析-自動化圖表均依托CREIS中指·云調(diào)研（點擊申請試用）平臺。本報告將50名專家相關(guān)意見進行系統(tǒng)匯總，總結(jié)形成預(yù)判行業(yè)發(fā)展的以下觀點，供行業(yè)和社會各界參考。

　　核心觀點

　　疫情對服務(wù)業(yè)影響明顯，短期對整個經(jīng)濟影響面大，企穩(wěn)的時間可能會有所延后。

　　相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大。

　　2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀。

　　2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大。

　　2020年新房價格走勢缺乏上行動力。

　　全國供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴(yán)重區(qū)有可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后的一段時間均是較好的拿地窗口期。

　　相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的空間。

　　融資支持是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心。

　　 企業(yè)需更加重視構(gòu)建面對重大事件發(fā)生時的立體化防御體系。

　　1.疫情對服務(wù)業(yè)影響明顯，短期對整個經(jīng)濟影響面大，企穩(wěn)的時間可能會有所延后

　　調(diào)查結(jié)果顯示，有57%的專家認為我國GDP一二季度增速將呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢，三季度整體企穩(wěn)，整個經(jīng)濟企穩(wěn)的時間可能會有所延后。這主要是由于當(dāng)前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與2003年發(fā)生了較大的不同。在此次疫情中，餐飲、旅游、住宿、交通運輸業(yè)受到的沖擊是最明顯的，特別是餐飲、旅游業(yè)。這些行業(yè)都是生產(chǎn)、生活中的重要服務(wù)者，對推動消費至關(guān)重要。目前，我國的服務(wù)業(yè)比重已經(jīng)從2003年的不足40%，提升到了2019年的54%，疫情的出現(xiàn)無疑對拉動經(jīng)濟增長的核心動力產(chǎn)生了重要的影響。

　　2.相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大

　　調(diào)查結(jié)果顯示，有75%的專家認為對比2003年的“非典”，此次疫情對樓市的抑制作用更加明顯，僅有7%的專家認為抑制作用低于“非典”。確實，兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異。

　　從 對SARS 的復(fù)盤來看，當(dāng)年疫情對經(jīng)濟、全國樓市、疫情比較重的區(qū)域的影響，無論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時間都相對較小。但現(xiàn)階段我國宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場特點都和 2003年有著明顯不同。

　　宏觀經(jīng)濟方面，2003年我國經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，國內(nèi)國際環(huán)境相對有利于經(jīng)濟的快速恢復(fù)。樓市發(fā)展所處階段方面，當(dāng)前市場供需規(guī)模更大且正處于調(diào)整周期內(nèi)，本身就存在下行壓力，再加上企業(yè)規(guī)模巨大，整體的杠桿率水平較之前明顯提高，銷售回款的階段性“冰封”都將進一步放大了此次疫情對行業(yè)的連鎖性影響。

　　3. 2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀

　　調(diào)查結(jié)果顯示，有52%的專家對2020年樓市發(fā)展整體態(tài)度與2019年基本沒有變化，這表明專家認為此次疫情對樓市的影響雖然短期較大，但全年來看仍然是在可控范圍內(nèi)，特別是疫情過后需求將得到較好恢復(fù)。但值得注意的是，仍然有38%的專家對2020年的態(tài)度較2019年悲觀。

　　綜合來看，50名地產(chǎn)專家2020年的樓市態(tài)度較2019年整體體現(xiàn)出一種穩(wěn)中略帶悲觀的基調(diào)。中指認為，新疫情對樓市短期影響較大，但疫情結(jié)束后市場將逐漸恢復(fù)。當(dāng)前樓市已處在調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)明顯回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。然而目前需求只是延后并不會消失，后期供應(yīng)也可以快速跟上，二季度后隨著市場各方預(yù)期的平穩(wěn)，市場供需整體也會逐漸恢復(fù)。

　　4. 2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大

　　調(diào)查結(jié)果顯示，約有28%的專家認為全年新房銷售規(guī)模下降10%以內(nèi)，而有72%的專家認為，疫情對全年新房規(guī)模的影響可能超過10%，僅有7%的專家認為全年新房成交規(guī)模較去年增長�？傮w來看，專家普遍預(yù)判銷售受到的波及可能達到10%甚至更大。中指認為，在沒有受疫情影響的情況下，對2020年交易量的預(yù)判是5%到6%的回落區(qū)間，在考慮進了疫情影響后，同比大概下降7.0%~8.5%。

　　5.2020年新房價格走勢缺乏上行動力

　　調(diào)查結(jié)果顯示，有86%的專家認為受此次疫情影響，2020年全國新建商品住宅價格整體走勢整體將是下跌的，只有14%的專家認為與去年基本持平，0%的專家認為房價會較去年上漲。因此，雖然房地產(chǎn)市場有望于下半年企穩(wěn)向好，但由于收入各方面的預(yù)期很難短時間向好，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)在疫情恢復(fù)期加大促銷力度，加快回款，緩解現(xiàn)金流壓力。總體來看，未來一段時期（至少上半年）供應(yīng)端有加快出貨回籠資金的需求，需求端有投入工作恢復(fù)生產(chǎn)的需要，在沒有強政策刺激的前提下，整體新房價格的走勢仍缺乏上行動力。企業(yè)應(yīng)提前制定疫情過后的營銷策略，我們認為疫情過后會有企業(yè)準(zhǔn)備一些價格策略，包括促銷、價格調(diào)整等，除疫區(qū)之外還有一些三四線城市，由于返鄉(xiāng)置業(yè)受到大的波及，未來價格戰(zhàn)會更激烈。

　　6.全國供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴(yán)重區(qū)可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢

　　調(diào)查結(jié)果顯示，有38%的專家認為受疫情影響，2020年全國供地總量將與去年基本持平，有28%的專家認為較去年提升。綜合來看，50名地產(chǎn)專家認為2020年全國層面的供地總量將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。而對于疫情嚴(yán)重區(qū)來說，有55%的專家認為2020年供地總量相比去年下降，供地總量將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。這可能是由于專家們考慮了相較其他地區(qū)，疫情嚴(yán)重地區(qū)在影響程度和影響周期方面對全年供地總量的抑制將更加明顯。

　　7.疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后均是較好的拿地窗口期

　　從全年政府供地節(jié)奏來看，有72%的專家認為此次疫情將明顯改變政府整體的供地節(jié)奏，疫情期間放慢供地，疫情控制后加速供地。從以往的推地節(jié)奏來看，上半年政府供地往往未達供地計劃的一半，而下半年集中推地，全年的供地節(jié)奏具有明顯的季節(jié)性特征。此次疫情的出現(xiàn)，政府上半年的供地計劃將大受影響，加上疫情期的減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情期過后確實存在加速供地的可能。而從企業(yè)的情況來看，受此次疫情的影響，有些企業(yè)投資信心是不足的，目前營銷放緩，很多快周轉(zhuǎn)企業(yè)可用于拿地的資金就會比較緊張，因此不得不對投資的規(guī)模和節(jié)奏進行更加審慎的管控。那么，這就給一部分現(xiàn)金流充沛的企業(yè)或融資優(yōu)勢明顯的企業(yè)提供了增加土地儲備的絕佳機會。

　　8.相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的可能

　　從總體的金融政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有96%的專家認為受疫情影響，2020年整體的貨幣金融政策相較于2019年有進一步寬松的空間。從實際的政策動態(tài)也印證了這點，2月，人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展大局。

　　從房地產(chǎn)融資政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近80%的專家認為，面對新的環(huán)境，2020年上半年房地產(chǎn)融資政策將在現(xiàn)有監(jiān)管強度上有所寬松，沒有專家認為房地產(chǎn)融資政策會進一步收緊。中指認為，隨著當(dāng)前行業(yè)銷售開始逐步下行，疊加疫情突然出現(xiàn)，2020年上半年房地產(chǎn)企業(yè)流動性將面臨挑戰(zhàn)，在大的金融政策進一步寬松的基調(diào)下，未來針對房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)收緊的可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策有望迎來適度寬松。從具體的融資渠道來看，從過去以往的經(jīng)驗來看，都是疫情會利好債市，因此現(xiàn)階段無論從境外和內(nèi)發(fā)債都有一輪機會。企業(yè)可以借助一季度、二季度窗口，對公司債，海外債有一個安排，積極抓住上半年的融資窗口期。同時，疫情比較嚴(yán)重的地區(qū)企業(yè)也應(yīng)把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機會。

　　從樓市調(diào)控政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近75%的專家認為，面對新的環(huán)境，2020年樓市調(diào)控政策整體將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所寬松。但同時也有20%的專家認為樓市調(diào)控政策將繼續(xù)保持目前的狀態(tài)。值得注意的是，均沒有專家認為樓市調(diào)控政策會進一步收緊，或者全面寬松。綜合來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)管理政策經(jīng)驗已較為豐富，能夠及時應(yīng)對新的形勢。我們認為，2020年“因城施策”仍將是行業(yè)調(diào)控主基調(diào)，本輪疫情過后行業(yè)調(diào)控尤其是重點疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，但整體不會與中央層面“房住不炒”定位出現(xiàn)沖突。

　　9.融資支持將是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心

　　調(diào)查結(jié)果顯示，約59%的專家認為，融資支持是當(dāng)前及未來一段時期，確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心，其重要程度要超過短期的營銷創(chuàng)新。從近期開發(fā)商要防范的風(fēng)險來看，排在前兩位分別與資金的收支有關(guān)，一個是銷售停滯影響現(xiàn)金流，一個是到期債務(wù)償還進一步施壓現(xiàn)金流。因此，如果一段時期內(nèi)房企的資金有出無進或者出的多進的少，就需要進一步的融資支持。從整個行業(yè)的情況來看，當(dāng)前部分房企采取了快周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對這類企業(yè)帶來更大影響，亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風(fēng)險。

　　從政府政策建議方向來看，調(diào)查結(jié)果顯示，專家普遍認為適度放寬房企融資渠道、央行進一步增加資金流動性、Reits等創(chuàng)新融資政策的進一步深化、對符合規(guī)定的到期貸款進行順延政策在當(dāng)前疫情影響下最有助于確保房企的平穩(wěn)經(jīng)營�？傮w來看，政策建議主要集中在確保企業(yè)的流動性方面。

　　10.企業(yè)需更加重視構(gòu)建面對重大事件發(fā)生時的立體化防御體系

　　專家調(diào)查結(jié)果顯示，此次疫情可以給房企未來業(yè)務(wù)發(fā)展方向帶來的啟示至少包括以下幾個方面：

　　①產(chǎn)品的打造更加重視智慧、健康。

　　②加大力度提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)助推產(chǎn)品銷售。

　　③投資布局更加看重城市配套以及政府治理效率。

　�、鼙３挚煽氐母軛U水平，針對不同的周轉(zhuǎn)模式，建立相應(yīng)級別的財務(wù)風(fēng)險評估機制。

　�、萦袘�(yīng)對重大事件時相應(yīng)的營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新能力。

　�、蘧邆涮厥鈺r期降本增效的改革能力。

　　歷史經(jīng)驗表明，在每一個重大“黑天鵝”事件過后，均會有企業(yè)實現(xiàn)彎道超車的現(xiàn)象，企業(yè)只有從產(chǎn)品、服務(wù)、投資、財務(wù)、營銷、融資、運營等方面都具備對重大事件的防御能力，才能回避每一次危機帶來的生存風(fēng)險，把握住每一次危機帶來的發(fā)展機遇。

　　結(jié)語

　　疫情之下，每一個行業(yè)都有其自身的影響邏輯、恢復(fù)邏輯。在疫情未出現(xiàn)時，房地產(chǎn)行業(yè)本就處于穩(wěn)步調(diào)整的通道，疫情之下，大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。我們認為，疫情對房地產(chǎn)市場短期影響較大，然而行業(yè)發(fā)展的基本面并沒有改變。新的地產(chǎn)運行環(huán)境已經(jīng)到來，未來房企需要有新的格局觀，穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求生、伺機而動、有所作為應(yīng)該是新形勢下企業(yè)的發(fā)展法則。我們相信，重大事件必能推動重大改革，未來行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展有必要在政府和行業(yè)協(xié)會指導(dǎo)下，尋求上下游合作方式共渡難關(guān)，相關(guān)的政策支持也應(yīng)該適時、適度助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。

來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：liu