通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的手段，提高供需兩端的資源匹配效率，提升運(yùn)營(yíng)效率，盡可能減少空置率和退租率，是降低成本，保證正向現(xiàn)金流的核心和關(guān)鍵。
春節(jié)過(guò)后，天氣向暖，但突發(fā)的新冠肺炎疫情，致使一切都陷入了“冰凍期”。
這個(gè)農(nóng)歷鼠年，對(duì)眾多房東和租客而言，注定非比尋常。因疫情管控逐漸加碼，全國(guó)范圍內(nèi)的人員大流動(dòng)就此停滯，在住房租賃市場(chǎng)中生生造出一個(gè)真空期。
房東與租客之間矛盾的快速累積，致使充當(dāng)著居間交易角色的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，變成了這輪矛盾爆發(fā)的承壓閥。
失衡狀態(tài)愈演愈烈，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們，似是“風(fēng)箱里的老鼠”——租客不如意，房東不理解、輿論喊打喊殺、監(jiān)管下狠手。
這樣的境況，深處輿論漩渦之中的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓品牌蛋殼公寓，恐怕深有感觸。這段時(shí)間，蛋殼公寓因“房東免租期”一事被輿論火烤。
日前，蛋殼公寓發(fā)布《致廣大房東的真心話》，詳細(xì)介紹了此輪輿論風(fēng)波爆發(fā)的前因后果，從其中，或可窺見(jiàn)在疫情爆發(fā)的非常時(shí)期，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓正在經(jīng)歷著什么。
01尋求房東免租期，蛋殼公寓究竟為何?
外界的不解，開(kāi)始于今年的春節(jié)期間。
當(dāng)時(shí)，陸陸續(xù)續(xù)有蛋殼公寓業(yè)主收到了蛋殼公寓工作人員的電話，這些已經(jīng)提前宣告春節(jié)假期告吹的工作人員，要與全國(guó)數(shù)十萬(wàn)房東協(xié)商減租事宜。
理由，當(dāng)時(shí)是所有人都熟知的新冠肺炎疫情。受疫情影響，各地對(duì)人員流動(dòng)的管控空前強(qiáng)化，更多的人，無(wú)法按照之前計(jì)劃，按時(shí)到達(dá)工作的城市，入住自然也是幾無(wú)可能。
另一方面，蛋殼公寓開(kāi)始嘗試為因疫情無(wú)法按時(shí)到崗，可能面臨裁員、減薪等問(wèn)題的租客，提供相應(yīng)的關(guān)懷補(bǔ)貼政策。
但矛盾，也就此產(chǎn)生。
一些房東認(rèn)為，蛋殼公寓是否借減租發(fā)財(cái)。當(dāng)這樣的情緒，夾雜在春節(jié)期間人員不足、個(gè)別溝通不暢，彼此理解有偏差、疫情帶來(lái)的焦慮等現(xiàn)實(shí)因素下，快速發(fā)酵。
但從租客的角度來(lái)看，此次疫情帶來(lái)太多變量，正常的生活和工作秩序被徹底打破，房租的壓力空前加劇，減租成為他們的普遍訴求。
這樣的壓力，快速傳導(dǎo)到房東一端。如果出現(xiàn)大量斷租的情況，房東必受損失，大量延付的發(fā)生，已無(wú)可避免。
手握大量房源，處于二者之間，充當(dāng)著居間交易者角色的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，也將在此狀態(tài)下，因快速失血，無(wú)以為繼。
如果任憑發(fā)酵，最終必將帶來(lái)房屋租賃市場(chǎng)的惡性循環(huán)。在可預(yù)見(jiàn)的困境之下，無(wú)論是租客、房東還是互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓這樣的“中間商”，無(wú)人可以幸免。
關(guān)鍵時(shí)刻，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商必須承擔(dān)起居間調(diào)和的作用，也必須背負(fù)其自己的運(yùn)營(yíng)成本。而唯一有效的方法，便是房東適當(dāng)減租，減租部分直接用于補(bǔ)貼租客，雙方共渡難關(guān)。
在實(shí)際的操作中，蛋殼公寓是怎么做的呢?不妨，算一筆賬。
在疫情爆發(fā)之初，蛋殼公寓為武漢的醫(yī)務(wù)工作者提供了專屬的800間房源免費(fèi)入住休息，這是最初的一筆大的開(kāi)銷。
隨著給予免租的愛(ài)心房東的比例越來(lái)越多，針對(duì)不同的群體，蛋殼公寓先后推出了相應(yīng)的補(bǔ)貼或減免活動(dòng)。
例如，對(duì)于新租客，首月0元入住，為新租租客減免了1個(gè)月的租金;受疫情影響的在租租客，給予至少10天的疫情租金補(bǔ)貼，武漢地區(qū)則至少為一個(gè)月;對(duì)于續(xù)租租客，首月立減50%月租金+3月再返還50%月租金+住滿6個(gè)月再返20%月租金，這樣算下來(lái)，共計(jì)補(bǔ)貼了1.2個(gè)月租金(武漢地區(qū)的補(bǔ)貼比例更高)。
◆蛋殼公寓公布的系列租客補(bǔ)貼政策
對(duì)于那些因小區(qū)管控?zé)o法正常入住的租客，就近給予重新安置。
從這個(gè)角度來(lái)看，通過(guò)房東免租來(lái)補(bǔ)貼租客的做法，符合當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)情況——通過(guò)免租、補(bǔ)貼等手段，盡量減少空置率，在減少斷租風(fēng)險(xiǎn)、維持資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，為受疫情影響，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的年輕租客，提供力所能力的幫助。
從蛋殼公寓的角度來(lái)看，如此舉動(dòng)的背后，既有為維持自身正常運(yùn)營(yíng)的需求，也有為互聯(lián)網(wǎng)住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)考量。
作為多方交易交易中的一環(huán)，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展及應(yīng)用，徹底改造了傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，順應(yīng)了這樣的需求，亦符合社會(huì)分工細(xì)化、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展的趨勢(shì)。
在一個(gè)正常的商業(yè)生態(tài)下，只有維持各方利益均衡，才有持續(xù)發(fā)展的可能，這也是互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓能夠繼續(xù)向前發(fā)展的基礎(chǔ)。
推動(dòng)房東減租，讓利給租客，蛋殼公寓的“多此一舉”，亦是基于這樣的商業(yè)邏輯。那些借此認(rèn)為其在利用疫情發(fā)財(cái)?shù)恼f(shuō)法，是對(duì)“房東免租期”的誤解，更是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)生態(tài)的偏見(jiàn)。
02中間商“自救”不是作惡，市場(chǎng)正在教育所有人
此次風(fēng)波，不少言論直指互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式，蛋殼公寓的“自救”也被視作了一種“惡”。
那么，拋去一眾互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓一直處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)，探究互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的賺錢(qián)邏輯，來(lái)看看它的商業(yè)模式。
具體而言，其營(yíng)收來(lái)源來(lái)自租賃雙方間的差價(jià)和收取的服務(wù)費(fèi)用，其成本則主要包括資金使用成本、收房成本、裝修成本帶來(lái)的折舊攤銷、人員和運(yùn)營(yíng)成本、空置成本等。
在其它支出不會(huì)大幅降低的情況下，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的手段，提高供需兩端的資源匹配效率，提升運(yùn)營(yíng)效率，盡可能減少空置率，是降低成本，保證正向現(xiàn)金流的核心和關(guān)鍵。
只是疫情的突然爆發(fā)，讓處于正常商業(yè)鏈條中的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，遭遇到了空前的挑戰(zhàn)，其中最為嚴(yán)峻的，當(dāng)屬在疫情管控之下，人員流動(dòng)的驟減，本應(yīng)在春節(jié)過(guò)后到來(lái)的旺季，成了奢望。
蛋殼公寓的自救，也就變得順理成章了。
正如上文所說(shuō)，自救的第一步，便是盡可能地提高入住率，減少房屋空置，降低退租率，而這，需要房東、租客和互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)攜手，共進(jìn)退。
非常時(shí)期，無(wú)論是房東、租客還是長(zhǎng)租公寓品牌，已經(jīng)形成了一個(gè)利益共同體，一榮俱榮、一損俱損。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)正常、健康和可持續(xù)發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)，只有而且必須讓“中間商”賺取利潤(rùn)。
但現(xiàn)實(shí)情況是，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓目前依舊處于前期的市場(chǎng)培育階段，從收房、裝修到出租的全流程，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)承擔(dān)了前期的大量成本，這也是免租最先由蛋殼公寓提出并居間協(xié)調(diào)的原因。
2020年1月17日，蛋殼公寓成功在美國(guó)紐交所上市，按照攤薄后總股本計(jì)算，市值達(dá)27.2億。根據(jù)蛋殼公寓的上市招股書(shū)顯示，重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的蛋殼公寓，一直處于虧損狀態(tài)中。而這是目前所有長(zhǎng)租公寓企業(yè)所面臨的同一個(gè)現(xiàn)實(shí)，無(wú)論是租賃物業(yè)還是自持物業(yè)。
這不是互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓模式的問(wèn)題，而是模式超前，市場(chǎng)發(fā)育滯后。
所以，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始嘗試“自救”，努力活下去，對(duì)整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是正當(dāng)且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯的。
難道有房東或租客希望，當(dāng)所有的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓品牌都死翹翹之后，我們重新要回到在電線桿子上貼廣告的時(shí)代嗎?
這是所有人都必須要經(jīng)歷的一場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)教育，雖然過(guò)程很痛苦，但遲早會(huì)來(lái)臨，只是這場(chǎng)突發(fā)的疫情，加速了它的到來(lái)。
03非常時(shí)期，“有限理性”和“負(fù)面偏好”背后被忽略的常識(shí)
蛋殼公寓在公開(kāi)信中透露，協(xié)商免租的這段時(shí)間里，得到了不少房東的支持，這也使得蛋殼公寓對(duì)租客的系列補(bǔ)貼政策能夠持續(xù)推進(jìn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)平衡運(yùn)轉(zhuǎn)。
但蛋殼公寓方面也坦承，先期與房東溝通，獲得支持后將減租的利好回饋到租客端，這樣的時(shí)間差帶來(lái)的誤解，加上個(gè)別溝通問(wèn)題帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，雙重疊加之后，不滿的情緒開(kāi)始蔓延。
據(jù)了解，在矛盾最激烈時(shí)，有個(gè)別房東沖擊蛋殼公寓的辦公場(chǎng)所，還有不少不實(shí)信息在網(wǎng)絡(luò)上散播，蛋殼公寓的企業(yè)形象，一時(shí)落至谷底。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者赫伯特·西蒙在上個(gè)世紀(jì)40年代，曾經(jīng)大力倡導(dǎo)過(guò)一個(gè)理論，他認(rèn)為，人是極度理性的，但這種理性，處在完全理性和非完全理性之間，因此被稱為“有限理性”。
在涉及到自身利益時(shí)，極度理性的個(gè)人，會(huì)追求自身滿意度的最大化，但這種理性，并不會(huì)直接帶來(lái)市場(chǎng)的“最優(yōu)解”。
這套市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的決策理論，同樣適用于此輪風(fēng)波中的房東。房東追求利益最大化，是個(gè)體理性下的結(jié)果，但并不是一定是最理想的�！辽�?gòu)哪壳暗那闆r來(lái)看，如果房東只顧眼前，盲目擠兌長(zhǎng)租企業(yè)，帶來(lái)的結(jié)果便是斷租和違約的爆發(fā)，住房租賃市場(chǎng)秩序的進(jìn)一步惡化。
一邊，是房東的不滿，另一邊，是租客的不解，由于時(shí)間差的存在，造成了彼此之間的信息不對(duì)稱，進(jìn)而引起了負(fù)面體驗(yàn)和負(fù)面情緒的爆發(fā)，最終形成“負(fù)面偏好”。
“當(dāng)人群中懷疑的態(tài)度和不信任感持續(xù)積累時(shí)，許多消極的暗示和潛意識(shí)就會(huì)代替人的正常思考和判斷。”有專家表示。
因此，在糾紛產(chǎn)生后，無(wú)論是房東、租客還是長(zhǎng)租公寓企業(yè)，都需要通過(guò)客觀信息的全面了解，探究問(wèn)題產(chǎn)生的根源，釋放出善意，而不要讓常識(shí)被情緒裹挾。
這樣告誡我們，非常時(shí)期，我們反而有機(jī)會(huì)窺見(jiàn)諸多事件發(fā)生的根源，那些現(xiàn)在正在發(fā)生的，以及那些我們所不理解的，其實(shí)早就有答案。
但問(wèn)題并不能就此忽略。在客戶溝通等問(wèn)題上的誤解以及運(yùn)營(yíng)上的粗放，致使雙方理解存在偏差，最終導(dǎo)致矛盾激化，蛋殼公寓所遭受到的，也是成長(zhǎng)型企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必然要經(jīng)歷的“陣痛”和付出的代價(jià)。
雖然蛋殼公寓在公開(kāi)信中解釋，這是受到人員不足、客服電話擁擠等現(xiàn)實(shí)原因的限制，但作為一家業(yè)內(nèi)頭部iq也，2020年紐約所上市的第一中概股，旨在通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段，讓租房變得簡(jiǎn)單和快樂(lè)的企業(yè)，它本應(yīng)該做得更好，在這一點(diǎn)上，蛋殼公寓還有很長(zhǎng)的路要走。
但那些被情緒裹挾的真相，也不應(yīng)該被淹沒(méi)，至少蛋殼公寓在面向全量租客的補(bǔ)貼上，還是應(yīng)該獲得掌聲和鼓勵(lì)的。
來(lái)源：北國(guó)網(wǎng)
