春節(jié)后，北京土拍市場8天攬金近364億元，令市場驚嘆不已。且2月以來，有40城發(fā)布新政紓困房企，令市場對調(diào)控放松預(yù)期增強(qiáng)。不過房企年內(nèi)到期債券大漲，融資及償債壓力較大，同時多部門重申堅持“房住不炒”定位，未來樓市走向依舊是謎。
北京土拍最高溢價率近五成 8天攬金364億元
在疫情影響下，2020年春節(jié)后土地市場活躍度明顯下滑，且呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。
克而瑞研究中心(以下簡稱“克而瑞”)報告顯示，春節(jié)后兩周重點(diǎn)城市共成交了108幅土地，總成交量僅674萬平方米，同比2019年春節(jié)后兩周重點(diǎn)城市成交量下降62%。2020年第7周(2月12日-2月18日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市土地市場成交總建面積達(dá)607萬平方米，是前一周的兩倍多，但較2019年同期仍有25%的降幅。
此外，報告還指出，多個城市明確表態(tài)土地出讓延期，如泉州延至3月3日。
在多地按下暫停鍵的同時，北京土拍可謂火熱。公開報道顯示，從2月11日到2月18日，北京進(jìn)行了3場土拍，累計出讓9宗地塊，攬金363.89億元，多數(shù)地塊溢價成交，最高溢價率近五成。
具體來看，2月11日，成交3宗地塊，總成交價80.05億元。其中，石景山區(qū)西黃村地塊由首創(chuàng)以底價29.75億元摘得；通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)地塊由華潤、中交聯(lián)合體以46.7億元競得，溢價率為22.89%；大興采育鎮(zhèn)地塊由京能以3.6億元摘得，溢價率為25%。
2月14日，成交3宗地塊，總成交價196.8億元。其中，海淀區(qū)西北旺地塊由首開、華潤、住總、中交四家房企以54.4億元聯(lián)合拿下，溢價率為26.22%；昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)限競房地塊被首開、住總、建工組成的聯(lián)合體以78.8億元摘得，溢價率達(dá)34.24%；另一宗昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊同為限競房地塊，由綠城以63.6億元競得，溢價率為29.79%。
2月18日，成交3宗地塊，總成交價87.13億元。其中，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊被綠城以67億元競得，溢價率34%；通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊由綠城以13.48億元摘取得，溢價率49.78%；大興區(qū)采育鎮(zhèn)地塊被興創(chuàng)、住總聯(lián)合體以底價6.56億元競得。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，通州區(qū)臺湖地塊溢價率是過去2年來最高的。也是2018年11月26日的大興采育地塊后，首次出現(xiàn)自持。
對于綠城18日競得2宗地塊，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀上說明當(dāng)前部分房企拿地的熱度，也有助于改變市場的預(yù)期�！霸诮诟黝惙科笥^望坐等復(fù)工的時候，部分房企已經(jīng)積極行動起來，充分說明其對于土地市場的看好。實(shí)際上此類房企的拿地，也很大程度上說明做規(guī)模的迫切程度。另外雖然市場在降溫，但是不一定意味著后續(xù)市場會惡化，實(shí)際上后續(xù)市場依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來看，在大家過于悲觀的時候，就已經(jīng)主動出擊，繼續(xù)說明看好2020年優(yōu)質(zhì)城市的土地投資市場�！眹�(yán)躍進(jìn)如是說。
在中指研究院18日舉行的線上研討會上，有嘉賓認(rèn)為，“房企對于北京房地產(chǎn)市場的信心還是在恢復(fù)之中，北京的土地市場已經(jīng)低迷了兩年的時間，大家可能也會有周期性的想法，低迷了這么久是不是也該反彈了。但是從政策方面看，限購限貸的影響會比較大，如果這兩個政策不發(fā)生重大改變的話，目前市場也不會有太大的改變�！�
多部門：堅持“房住不炒” 業(yè)內(nèi)：下調(diào)LPR并非刺激樓市
近期，多部門表示堅持“房住不炒”。針對最新貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)，業(yè)內(nèi)人士表示并非為刺激樓市。
2月16日，財政部部長劉昆在《求是》雜志發(fā)表題為《積極的財政政策要大力提質(zhì)增效》文章指出，堅持“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動完善基本住房保障體系。
此次發(fā)文明確，堅持“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“客觀上也說明，對于炒房等需求依然是零容忍的。當(dāng)然這和購房政策放松并不違背。近期各大房企也積極推出了營銷創(chuàng)新手段，包括線上購房、無理由退房、購房補(bǔ)差價等內(nèi)容，有助于激活市場需求，但在具體營銷過程中要注意房價炒作等現(xiàn)象，對于投資投機(jī)等需求也需要積極攔截�！�
2月17日，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解讀1月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)時表示，1月份，各地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。
2月19日，央行發(fā)布《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
2月20日，LPR迎來“雙降”。其中，一年期LPR利率報4.05%，上次為4.15%；五年期以上LPR利率報4.75%，上次為4.80%。
張大偉分析認(rèn)為，LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點(diǎn)。
5000億到期債高懸 房企“兩手”抓錢
疫情給房企帶來明顯沖擊，尤其是借助春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)回收資金期望落空�？硕鸫汗�(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)研報告顯示，二三線城市七成置業(yè)計劃被推遲，兩成計劃年內(nèi)被取消。
為對沖疫情影響，多地出臺政策幫助房企解決困難。據(jù)張大偉不完全統(tǒng)計，2月份全國已有超40城市發(fā)布了房地產(chǎn)政策，大部分都有關(guān)疫情下的房地產(chǎn)市場調(diào)控，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，還有預(yù)售加快政策。個別城市也有針對契稅減免購房補(bǔ)貼。
張大偉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)政策基本只對“節(jié)流”有一定影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。
克而瑞報告顯示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到5000億元以上，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。
中指研究院報告也指出，2020年上半年房企待償債務(wù)數(shù)量不減，償債壓力較高。截至今年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。對于在2019年四季度就已呈現(xiàn)資金短缺、償債能力減弱情況的企業(yè)，開年不利更是雪上加霜，上半年到期債務(wù)將給房企帶來不小的償還壓力。
實(shí)際上，為應(yīng)對債務(wù)壓力，房企積極“兩手”抓錢�！白笫帧贝蛘鄞黉N回收資金，“右手”在境外和國內(nèi)市場同時發(fā)力融資輸血。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%，主要因境外債權(quán)融資井噴達(dá)到1099.7億，環(huán)比上升922.4%。其中，房企境外債發(fā)行量為1075.3億元，為境外發(fā)債歷年單月最大規(guī)模。
另據(jù)久期財經(jīng)統(tǒng)計，境外長債在2月停擺后，有6家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了7筆離岸債券。相較之下，2019年房企短期離岸債尚不足20筆。
在國內(nèi)資本市場，除超短期融資券外，公司債也開始熱度上升。上交所披露數(shù)據(jù)顯示，近日，金地集團(tuán)、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、40億元的公開發(fā)行公司債券均獲得上交所受理；富力地產(chǎn)80億元的私募公司債、龍光控股30億元的私募公司債也已獲上交所受理；融僑集團(tuán)35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過。
來源 ：中國新聞網(wǎng)
編 輯：chenhong
