蛋殼公寓深陷輿論漩渦和資金危機(jī)，當(dāng)前采取的措施未能如其預(yù)想般的“三贏”，反而令房東、租客更加不滿，導(dǎo)致情況更加復(fù)雜。
蛋殼公寓當(dāng)前給出了三種房東支持計(jì)劃，分別為合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租和支持半個(gè)月免租期。蛋殼稱，懇請(qǐng)房東與其一同為眾多深受疫情影響的租客獻(xiàn)出一份愛心關(guān)懷，攜手共渡難關(guān)。但是，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位房東表示，以上三種方案均不能接受，若逾期15個(gè)工作日內(nèi)仍未收到蛋殼2月份房租，將采取行動(dòng)強(qiáng)制收房。
多位房東還反映，收到了《法務(wù)函》，蛋殼公寓以疫情產(chǎn)生的影響為不可抗力為由，解除雙方簽署的《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，互不承擔(dān)違約責(zé)任。收到該函的房東們無法接受，認(rèn)為蛋殼公寓單方面違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
蛋殼和房東的關(guān)系更加惡化，令租客無所適從。深圳一名蛋殼租客向證券時(shí)報(bào)記者表示，房東已經(jīng)通知即將強(qiáng)行收房，蛋殼公寓給出的換租或退租的方案均不合理，當(dāng)前情況也很難搬家，無法接受。該名租客使用了租金貸，每月均按時(shí)還款，蛋殼公寓已經(jīng)收到全年租金，未如期支付給房東。武漢的一位租客也面臨退租難題，其在去年底即申請(qǐng)退租，但遲遲未通過，在自己未實(shí)際租住的情況下，仍不得不每月償還租金貸，目前已經(jīng)超出兩個(gè)月。
房東強(qiáng)烈反彈
蛋殼本來有機(jī)會(huì)在疫情期間樹立良好的社會(huì)形象，其確實(shí)也這么做了。1月25日，蛋殼公寓就宣布，拿出重點(diǎn)醫(yī)院附近專屬房源為武漢醫(yī)務(wù)人員提供免費(fèi)租住。2月3日晚間，蛋殼公寓還宣布要在疫情期間給租客發(fā)補(bǔ)貼，為行業(yè)首家。但是沒過幾天，蛋殼公寓被曝出單方面通知房東減免1~3月租金，給出的理由是受疫情影響及為租客補(bǔ)貼。隨后，又有大量租客反映，并未享受到蛋殼公寓的補(bǔ)貼，甚至有借機(jī)漲價(jià)以及強(qiáng)行解除合同要求搬家的情況。由此，蛋殼公寓被指“兩頭吃”，要通過此舉截留大量資金，賺聰明錢、國難錢。
2月17日，蛋殼公寓又發(fā)長文《致廣大房東的真心話》。在文中，蛋殼向各位房東致歉，稱確實(shí)存在部分員工與房東溝通有問題，是我們的工作沒有組織好，做得不到位，讓本該有的協(xié)商，變成了一種“通知”。蛋殼表示長租行業(yè)在此次疫情中遭受了非常嚴(yán)重的沖擊，房屋空置率日趨嚴(yán)重，這對(duì)維護(hù)行業(yè)生態(tài)及平臺(tái)的穩(wěn)定來說，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。蛋殼繼續(xù)向房東尋求的免租期愛心支持，用于對(duì)租客進(jìn)行補(bǔ)貼。蛋殼表示，絕不會(huì)趁疫情大發(fā)橫財(cái)，如果因此獲得任何額外的收益，將全部返還給房東。蛋殼稱，眼下確實(shí)遇到了很大的困難，面對(duì)幾十萬受疫情影響的租客，如果在為他們提供補(bǔ)貼的同時(shí)，我們?nèi)哉ＶЦ斗繓|租金，可能難以長久支撐下去。如果我們倒下了，未來傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。
這封公開信顯然沒有達(dá)到蛋殼預(yù)期的效果，甚至有反效果。隨即，蛋殼公寓給出了三種房東支持計(jì)劃，分別為合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租和支持半個(gè)月免租期。蛋殼稱，這是在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎(chǔ)上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案。但是，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位房東表示，以上三種方案均不能接受。蛋殼公寓并沒有給出其他不免租的方案，僅保留了一個(gè)進(jìn)一步溝通的入口，房東可以將自己的意見反饋給客服。
江林（化名）將自己在深圳市福田區(qū)的一套80平米的房子委托給蛋殼公寓，每月租金9100元。2月初，江林接到電話，蛋殼公寓希望他能免租一個(gè)月，被拒絕。其后在2月付款日，江林沒有收到蛋殼公寓的租金。江林也在APP中看到了蛋殼公寓給出的三種方案，但都無法接受。江林現(xiàn)在也是租房狀態(tài)，蛋殼公寓未如期支付房租，會(huì)導(dǎo)致江林房租壓力增大，也會(huì)影響他的房貸月供。根據(jù)江林的了解，他委托給蛋殼的房子在正常出租，沒有空置。
部分房東已經(jīng)收到了蛋殼的《法務(wù)函》，該函稱，鑒于1月起國內(nèi)爆發(fā)新冠肺炎疫情，多個(gè)城市采取了嚴(yán)格的防控措施，該情況無法預(yù)料且不可避免，屬于法定不可抗力因素，導(dǎo)致原協(xié)議無法履行。因此蛋殼函告，原《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》解除，雙方不因原協(xié)議效力的解除而承擔(dān)違約責(zé)任，自該函送達(dá)房東之日起生效。
多名房東表示，疫情并未影響房屋的出租，這是蛋殼公寓要單方面違約。蛋殼公寓采取的措施引起房東強(qiáng)烈反彈，多地建立了維權(quán)微信群、QQ群，政府部門也接到大量關(guān)于蛋殼公寓的投訴。根據(jù)證券時(shí)報(bào)記者的了解，至少在深圳和北京，已經(jīng)出現(xiàn)了房東聚眾維權(quán)的情況。政府部門也有所行動(dòng)，深圳、北京等地住建部門對(duì)蛋殼公寓進(jìn)行約談，要求其積極和房東溝通，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理問題。
租客權(quán)益受損
深圳市翻身片區(qū)的租客康康（化名）遭遇到了難以處理的情況，房東在門上張貼了《告示》，稱有權(quán)在2月26日后停止出租房屋，請(qǐng)租客盡快與蛋殼聯(lián)系確認(rèn)，保障自身合法權(quán)益。
康康的房東在《告示》中表示，蛋殼公寓2月5日拒不支付當(dāng)期房租，根據(jù)其與蛋殼公寓簽署的租房合同約定，若蛋殼公寓逾本期付款日后的15個(gè)工作日內(nèi)未支付租金，則其本人可單方面解除租房合同�？悼蹬c房東取得了聯(lián)系，房東的態(tài)度很堅(jiān)決，是不會(huì)免費(fèi)提供住宿的，近期就會(huì)換鎖，讓康康找蛋殼協(xié)商。
康康2019年12月下旬才住進(jìn)了這里，一個(gè)單間，每月租金2000元。康康用了租金貸，微眾銀行每月準(zhǔn)時(shí)從銀行卡里扣款。春節(jié)期間，還在老家的康康接到房東打來的電話，蛋殼已經(jīng)兩個(gè)月沒有支付房租了。據(jù)介紹，房東一度斷了水電，康康也與蛋殼進(jìn)行了溝通。蛋殼管家提出了換租或者退租的方案，康康不能接受換租�？悼当硎�，換租需要再重新簽訂一年合同，自己沒有義務(wù)配合蛋殼，疫情期間搬家也不方便。對(duì)于退租，康康認(rèn)為，自己正常繳納房租，是因?yàn)榈皻す⒌脑驅(qū)е伦约含F(xiàn)在無房可住，責(zé)任在蛋殼，如果要退租，也需要蛋殼提出解約，按合同進(jìn)行賠償。
康康十分擔(dān)心，如果房東真的強(qiáng)行來收房，自己也不知道該怎么辦�！叭绻采祥T換鎖，然后把我們東西扔出去呢？”康康說。
武漢租客王天（化名）是想退租而不得，已經(jīng)多交了兩個(gè)月租金，讓他很惱火。
正常情況下，如果要退租，蛋殼公寓要求租客提前一個(gè)月進(jìn)行申請(qǐng)。王天2019年12月31日申請(qǐng)?jiān)?020年1月30日退房，蛋殼公寓APP界面顯示，已分配服務(wù)管家，將上門辦理。但是，蛋殼的服務(wù)管家一直沒有來收房。春節(jié)前，王天離開武漢回老家過年，房屋至今空置。
王天租房時(shí)使用了租金貸，他表示這是唯一的支付方式。每月底，微眾銀行都會(huì)扣除1350元，為下個(gè)月的租金。1月底，王天未完成退房，已經(jīng)扣除了2月份租金。2月也已經(jīng)到了扣款日，微眾銀行已經(jīng)扣除了3月份的租金。王天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，本來租金交到1月30號(hào)就可以了，現(xiàn)在已經(jīng)交到3月29號(hào)了。王天找到蛋殼管家溝通，后者卻說，可以直接斷交租金貸款，且稱不會(huì)有什么影響。王天認(rèn)為這在邏輯上說不通，斷交會(huì)上征信記錄，以后買房、買車的貸款都會(huì)受到影響。
王天也找了蛋殼客服，希望可以收回多繳納的兩筆租金，未獲得明確答復(fù)。
資金鏈承壓
康康、王天使用的租金貸，可在簽約之時(shí)就令蛋殼公寓獲得整個(gè)租賃期限的租金，從而去獲取更多的房源，發(fā)展更多租客，實(shí)現(xiàn)極速擴(kuò)展。但是，這一模式潛藏風(fēng)險(xiǎn)，需要不停的滾動(dòng)下去。早前，由于資金問題，已有多家長租公寓企業(yè)跑路、倒閉，多涉及租金貸，行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌。2019年底，住建部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。
蛋殼公寓招股說明書顯示，租客選擇租金貸的比例在2017年達(dá)到91.3%，2018年降低至75.8%，2019年前三季度進(jìn)一步降低至67.9%。蛋殼公寓稱，租金貸支持的業(yè)務(wù)占比下降的主要原因是由于增加了與更有聲望的金融機(jī)構(gòu)合作，這些金融機(jī)構(gòu)利率更低，貸款審批更為嚴(yán)格。蛋殼公寓租金貸年化利率6%～10%。
蛋殼公寓是國內(nèi)規(guī)模最大的長租公寓上市公司。1月17日，蛋殼公寓赴美上市，是2020年登陸紐交所的第一只中概股。蛋殼實(shí)際發(fā)行價(jià)13.5美元低于招股價(jià)區(qū)間，實(shí)際發(fā)行總數(shù)也低于計(jì)劃，實(shí)際募資1.296億美元。上市首日盤中，蛋殼公寓就遭遇破發(fā)。近期，蛋殼公寓持續(xù)下挫，最新收?qǐng)?bào)11.15美元。
2019年前三季度，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營收50億元，同比增長近2倍；營業(yè)支出達(dá)到73億元，虧損25億元，2018年同期虧損額為13.7億元。這是急速擴(kuò)張的結(jié)果，蛋殼公寓2018年、2019年前三季度營收和虧損額較2017年明顯增加。2017年度，蛋殼公寓營收6.57億元，虧損2.72億元。
截至2019年9月底，蛋殼公寓總資產(chǎn)76.74億元，總負(fù)債76.61億元，按此計(jì)算的負(fù)債率為99.83%。這其中的負(fù)債大部分應(yīng)為租金貸，真正的有息負(fù)債沒有那么多。還有一個(gè)不好的信號(hào)是，蛋殼公寓2019年前三季度凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，為-1.68億元，資金壓力凸顯。
蛋殼公寓成立于2015年，當(dāng)前已進(jìn)入北京、上海、深圳、武漢等13個(gè)城市，運(yùn)營房源達(dá)到43萬間。資料顯示，蛋殼在IPO前經(jīng)歷了7輪融資，總額超過7億美元，股東包括老虎環(huán)球基金、華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、螞蟻金服等知名投資機(jī)構(gòu)。蛋殼公寓上市后，老虎環(huán)球基金持有20%的股份，螞蟻金服持股7.8%，聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。
來源:證券時(shí)報(bào)
編輯：liu
