美好居住一直是人們的重要追求，作為中國住房租賃行業(yè)的重要組成部分，長租公寓從誕生起就一直為廣大在外漂泊的人們，尤其是年輕群體解決著居住問題，也對整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來格局產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。
疫情期間，因人口流動限制和延遲開工等問題，租房成為租住一族最關(guān)心的一項事宜，長租公寓被送上輿情的風(fēng)口浪尖。不少業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了“路在何方”的感慨。
不過，長租公寓的未來真的變得更加艱難了嗎？蛋殼所經(jīng)歷的波折又能為這個行業(yè)帶來怎樣的借鑒價值？
一場大考
這次疫情是一次突然而至的大考，整個長租公寓行業(yè)都在接受檢驗。
在蛋殼公寓2月3日租金補貼政策的首發(fā)帶領(lǐng)下，魔方、微領(lǐng)地等多家長租公寓企業(yè)也開始推出減免武漢乃至湖北地區(qū)不能返回的租客租金。但在公益初衷的背后，企業(yè)也在為自己的生存問題犯難。
“這部分租金約占我們營收的10%，大企業(yè)勉強可以消化。但讓企業(yè)面臨壓力的是多地不讓租客返程導(dǎo)致的大面積退租，以及銀行不續(xù)貸的財務(wù)危機�！蹦Х焦EO柳佳說。
一家知名長租公寓品牌運營商CEO也表示，疫情之下如何維持現(xiàn)金流，是他最為頭疼的問題。“租賃機構(gòu)在申請貸款時，銀行主要是看現(xiàn)金流。”
現(xiàn)金流問題的背后，其實反映的是長租公寓自誕生以來就存在的投入產(chǎn)出關(guān)系。
2015年前后，“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱潮掀起，長租公寓這一傳統(tǒng)行業(yè)被注入移動互聯(lián)網(wǎng)基因，迎來發(fā)展新時期。相比傳統(tǒng)的住房租賃市場，以蛋殼公寓為代表的新生力量，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建線上租房系統(tǒng)，展示房屋的實際情況，通過創(chuàng)新的新租賃模式，為租客提供高品質(zhì)房源的同時，還提供包括服務(wù)管家、保潔、維修、400客服、高速WIFI等多項租后服務(wù)，讓租房信息和租房流程更加透明化、便利化。
2017年起，由于國家層面提倡“租售同權(quán)”，長租公寓行業(yè)迎來高速增長期。為了提高居住美好度，從而獲得更多潛在租客青睞，機構(gòu)化運營的長租公寓企業(yè)們爭相投入大筆資金，對從房東手里接過來的每套房子進行不同程度的裝修裝配，還配備并不斷提升相應(yīng)的居住管理服務(wù)。
可以說，從技術(shù)平臺搭建到拿房、裝修、獲客，每一個環(huán)節(jié)都需要長租公寓企業(yè)投入大量的資本去做發(fā)育培養(yǎng)。換句話說，長租公寓是個高前期投入，需要有耐心看長期收益的業(yè)態(tài)。
但并不是所有的長租公寓品牌都能等到規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)、成本控制能力提升，企業(yè)盈利得以改善的那一天。從2019年起，相繼有一波長租公寓品牌在“資本寒冬”下因經(jīng)營困難，平臺、房東、租客三方關(guān)系愈加敏感。
原本像蛋殼公寓這樣經(jīng)歷了幾輪淘汰賽后的優(yōu)勝者，已經(jīng)在咬著牙努力讓業(yè)務(wù)爬坡，期待著盈利能逐漸改善，誰料2020開年一場疫情，成為了這些幸存者必須經(jīng)歷的又一場考驗。
這場突發(fā)的疫情，讓國內(nèi)原本春節(jié)過后的租賃旺季急轉(zhuǎn)直下不說，平臺、房東與租客的微妙關(guān)系還被放置到了更為廣泛的社會關(guān)注問題中，用戶量、關(guān)注度更高的頭部公寓品牌更是一舉一動都能把自己送上風(fēng)口浪尖。
如何正確應(yīng)對這場突發(fā)風(fēng)險？如何在保證自救的同時，讓房東、租客都滿意？如何讓業(yè)內(nèi)業(yè)外正確看待、繼續(xù)看好長租公寓發(fā)展趨勢？幾乎成了所有長租公寓品牌無法逃避的問題。
雙刃劍
不過，這場突發(fā)的風(fēng)險帶來的，也不全是負(fù)面影響。
一方面，關(guān)于長租公寓品牌“套路房東”“兩頭吃”的討論曾在一段時間內(nèi)被大眾熱議，的確給長租公寓企業(yè)在溝通方式、公益形式方面敲了個警鐘。
長期以來，作為平臺運營商，長租公寓品牌夾在房東和租客中間，扮演者信息及租金中轉(zhuǎn)者的角色，稍有不慎就會出現(xiàn)“兩頭不討好”。突發(fā)風(fēng)險之下，不充分的溝通、不夠完善的解決方案，很容易引發(fā)多方聯(lián)想，給企業(yè)造成不必要的麻煩。
此時出現(xiàn)關(guān)于房租的各種討論，不僅能夠激勵當(dāng)事企業(yè)本身，進一步完善自己的發(fā)展模式，也能為其他長租公寓品牌、甚至其他領(lǐng)域的企業(yè)提供一些經(jīng)驗和思考。
另一方面，必須看到，在防疫抗疫方面，頭部企業(yè)已經(jīng)在積極展開行動，多措并舉協(xié)助各級政府打贏這場防疫戰(zhàn)，這是行業(yè)積極承擔(dān)社會責(zé)任的進步表現(xiàn)。
以蛋殼公寓為例。在支持一線醫(yī)護的公益方面，1月25日大年初一當(dāng)天，蛋殼公寓第一時間宣布啟動武漢公益愛心房源，拿出武漢重點醫(yī)院周邊近800間專屬房源，為醫(yī)護人員提供免費租��；
在維護租客安全居住方面，除了推出0接觸看房、選房，蛋殼公寓還為進不去小區(qū)的返工租客提供安置房源、辦理出入證，為換租的租客打包行李、無償搬家等服務(wù)。
實際上，經(jīng)過幾年的飛速發(fā)展，以用戶為中心的互聯(lián)網(wǎng)基因，正在讓長租公寓品牌不斷進行產(chǎn)品及服務(wù)的迭代升級。尤其是頭部公寓品牌，不僅以精細(xì)化、智能化的技術(shù)手段持續(xù)升運營效率和服務(wù)水平、探索新的利潤增長點，更在承擔(dān)社會責(zé)任、提供公益服務(wù)方面不斷探索，輸出力量。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，蛋殼公寓運營房間數(shù)已超過43萬間，成為中國最大的共享居住空間平臺之一。邁點研究院及克而瑞的報告也都顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力排行榜首。
從這個角度而言，蛋殼公寓作為行業(yè)頭部企業(yè)，其在抗“疫”支持、租金補貼、租客服務(wù)方面的探索，都能在很大程度上為行業(yè)內(nèi)其他品牌做出有效示范。
當(dāng)然，一場疫情讓這個行業(yè)企業(yè)的不足暴露在更廣泛的公眾面前，這是不爭的事實。
但換個角度想，疫情其實是把雙刃劍，在挑戰(zhàn)企業(yè)應(yīng)對能力的同時，也促使企業(yè)們?yōu)榱诵袠I(yè)實力和市場口碑，加快解決固有問題，為長遠(yuǎn)發(fā)展打好健康基礎(chǔ)。
路在腳下
疫情沖擊過后，長租公寓的未來路在何方？
在回答這個問題之前，不如先來看這樣兩組公開數(shù)據(jù)（統(tǒng)計截止到2019年第三季度）：
美國、日本、英國的租賃家庭占比普遍高于35%，而德國更是高達53%；
紐約的租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京為39.5%。
不難看出，在一些發(fā)達國家和國際大都市，有越來越多的家庭選擇租賃作為居住方式，而且隨著這些地區(qū)房價的不斷上升，人們停留在租賃市場的時間也將更長。
于是，長租公寓就成為了這些國家和地區(qū)許多人解決居住需求的重要承載，長租公寓行業(yè)也在市場需求的推動下，形成了穩(wěn)定的商業(yè)模式。值得一提的是，不少國外長租公寓運營商，比如美國的EQR（EquityResidentialProperties），日本的Leopalace21，多年前就已實現(xiàn)可觀、穩(wěn)定的盈利。
隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸由增量時代步入存量時代，過去以銷售去化為導(dǎo)向的高周轉(zhuǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有的運營模式，長租公寓也有望追隨國際大趨勢。
尤其是在“房住不炒”“租購并舉”的政策導(dǎo)向下，長租公寓行業(yè)快速成為租賃市場上重要的盤活存量供給，給租客帶來全新的租住形態(tài)。
“長租公寓特別是分散式長租公寓通過提供更便捷的租賃管理服務(wù)，降低個人業(yè)主的租賃管理成本，能夠提升個人房東將房源用于出租的意愿，同時為租戶提供差異化住房租賃產(chǎn)品，在盤活存量市場、提高住房資源利用率，增加租賃供給、改善租戶租住體驗等方面發(fā)揮了積極作用。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示。
除了商業(yè)價值，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥則指出，長租公寓在監(jiān)管層面方面也具有重要意義。他認(rèn)為，以個人住房為主體的住房租賃市場具有高度分散的特點，房源向?qū)I(yè)化住房租賃機構(gòu)集中，有助于主管部門規(guī)范市場主體行為，對規(guī)范租賃市場秩序、穩(wěn)定租金和租賃關(guān)系等都有更強的約束力。
一個利好消息，在租住品質(zhì)不斷提高、市場秩序日漸規(guī)范的業(yè)態(tài)運行下，2019年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確提出，2020年將重點探索把集體土地租賃房委托給專業(yè)運營商配租的運行機制。
這意味著，在行業(yè)趨勢、政策導(dǎo)向的雙重推動下，國內(nèi)長租公寓企業(yè)將迎來新一波發(fā)展高潮。當(dāng)然，前提是能在這次疫情沖擊中挺過去。
對比國外已經(jīng)穩(wěn)定盈利的長租公寓同行，國內(nèi)的長租公寓品牌包括頭部企業(yè)蛋殼公寓在內(nèi)，都尚未實現(xiàn)整體盈利。對于疫情帶來的沖擊，不少業(yè)內(nèi)人士都坦言，疫情的到來加大了行業(yè)的生存難度。
前不久，廣東省公寓管理協(xié)會秘書徐再軍也曾呼吁，政府宜考慮給個人業(yè)主和租賃機構(gòu)予以激勵措施，整個鏈條上的各方應(yīng)攜手共渡難關(guān)。
所以，長租公寓未來的路在何方？答曰，路在腳下。對真正的強者而言，困難總是暫時的，它會一步步咬牙走下去。
值得一提的是，頭部企業(yè)蛋殼公寓2019年整體營收較上年大幅提升，經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA（降稅息折舊及攤銷前利潤）值均較2018年有所下降。這意味著，中國頭部長租公寓品牌即將完成艱難的爬坡期建設(shè)，進入整體盈利期。
道路是艱險的，前途是光明的。今天的長租公寓缺的不是未來，缺的是時間，缺的是耐心。
來源：瞭望智庫
編輯：wangdc
