近期全國掀起一波“延期交房潮” 西安一些樓盤也宣布延期交付 延期交房是確因“疫”外還是讓疫情背鍋？ 去年西安買房糾紛中，延期占四成 業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商缺錢或是主因 應(yīng)警惕以“疫情”作擋箭牌
每年3.15，房產(chǎn)幾乎都是消費糾紛集中的行業(yè)之一。今年比較特殊，受疫情影響，不少樓盤傳出可能延期交房的消息。拋開不可抗力，延期交房何以成為糾紛的“重災(zāi)區(qū)”？
多城房企宣布或延期交房，西安一些樓盤也發(fā)了通知
被疫情打亂的房地產(chǎn)市場，正面臨一場波及全國的“延期交房潮”。
最近一個月，北京、南京、杭州、青島、成都、長沙等多個城市出現(xiàn)樓盤公布延期交房的通知。內(nèi)容大致有兩種：一是確定延期交付，望諒解；二是可能會延期，先打個“預(yù)防針”。
2017-2019年上半年，西安樓市基本處在“供不應(yīng)求”狀態(tài)，許多以前無人問津的房子不愁賣，熱門樓盤更是一房難搶。交易高峰后，今年不少項目面臨交付，疫情影響也到了眼前。
2月下旬以來，西安陸續(xù)有業(yè)主反映，還有幾個月就準備收房了，卻接到自家樓盤發(fā)來的告知函：受疫情（不可抗力）影響，交房時間可能會出現(xiàn)延遲。
除了內(nèi)部印發(fā)的告知函，還有一些樓盤以公告形式對外通知。近日，雁塔區(qū)一住宅項目發(fā)出的延遲復工公告稱，“本次疫情防控屬不可抗力事件，將對房屋交付、不動產(chǎn)權(quán)辦理等相關(guān)合同履行造成一定影響�！睂@份公告，上周該樓盤一位工作人員表示，房子去年就已經(jīng)賣完了，但工期延遲可能會影響到交房和辦證進度，所以提前和業(yè)主溝通一下。
高陵區(qū)一樓盤發(fā)出的《疫情對交房影響的溫馨提示》實際也大同小異：“項目已響應(yīng)指令而停工，因此導致您購買的該房屋及車位（如有）的交付時間可能會有延遲�！�
西安今年超80樓盤交房
有業(yè)主擔心“趕工期影響質(zhì)量”
究竟有多少樓盤受影響呢？因為樣本采集不同，市場缺乏一致性統(tǒng)計結(jié)果。不過，有行業(yè)人士表示，影響最直接的恐怕是上半年面臨交付的樓盤。計劃下半年交房項目，還要看復工進度。綜合第三方數(shù)據(jù)看，西安今年交房樓盤預(yù)計超過80個，僅上半年就有50多個。
浙江大學房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強認為，一般來說過年停工這個因素（大約45天）在房建早期計劃里面已有過考慮。疊加疫情影響，全面復工估計要到四月份以后，那么實際施工影響大約在兩個月。再考慮到銷售、交房等環(huán)節(jié)，估計會延遲一個季度左右。
2月26日，住建部發(fā)布的《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復工工作的通知》稱，疫情防控導致工期延誤，屬合同約定不可抗力情形。并要求各級主管部門要引導企業(yè)加強合同工期管理，根據(jù)實際情況依法與建設(shè)單位協(xié)商合理順延合同工期。
上述行業(yè)人士稱，有些房企可能會采取加班方式來趕工期，以確保房屋能夠按時交付。
盡管面臨延遲交房，業(yè)主對趕工期并不“感冒”。王先生去年在曲江買了一套精裝房，層高是17層，合同約定今年年底交房。年前他去看的時候，剛建到地上5層。王先生表示，開發(fā)商沒有提及會延期，但因為牽扯精裝修，他希望“不要因為趕工影響交房質(zhì)量�！�
住建部3月5日發(fā)出的《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控期間房屋市政工程開復工質(zhì)量安全工作的通知》強調(diào)，嚴禁盲目搶工期、趕進度等行為。工期確需調(diào)整的必須經(jīng)過充分論證，并采取相應(yīng)措施，通過加大投入、優(yōu)化施工組織等措施，確保工程質(zhì)量安全。
去年西安仲裁買房糾紛2075件 延期交付大約占40%
疫情對房地產(chǎn)業(yè)影響，正在銷售與施工兩端同時顯現(xiàn)。有行業(yè)人士提出：假如沒有這次疫情，延期交房就能被杜絕嗎？畢竟延期交付屢有發(fā)生，是導致買房糾紛的頑疾。
據(jù)西安市仲裁委提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年受理的涉及商品房買賣的案件為2075件，爭議標的價值3.26億元。其中主要是延期交房和延期辦證，約占商品房糾紛案件的80%以上。其中，僅延期交房案件大概就有40%左右。市仲裁委介紹，除了房屋質(zhì)量投訴，每年他們受理的延期交房案例都比較多，在買房糾紛中占比都超過1/4。
去年底，德杰狀元府邸發(fā)出延期交房通告，稱為了響應(yīng)環(huán)保要求調(diào)整工期，原定1月1日前交房4棟樓，延期半年交付。隨后卻被業(yè)主曝出，拖欠施工方的工程款，造成項目停工。
德杰狀元府延期交房的事情并不是個例。在去年，西安有數(shù)個樓盤，如：華宇時間城、辰宇世紀城等曝出因延期交房被報道或業(yè)主維權(quán)。此外，一些前些年積攢的陳年舊賬也仍在“發(fā)酵”：九境城、天浩上元郡、檸檬時代廣場、紫云南海家緣等樓盤，都存在交房時間一推再推的情形，有的項目停工數(shù)年仍遙遙無期。
開發(fā)商缺錢或是主要原因 警惕以“疫情”作擋箭牌
拋開疫情影響，延期交房頻發(fā)的原因是什么？業(yè)內(nèi)人士指出，很大程度上還是“錢”的問題。
“開發(fā)商延期交房的情況不一而論，主要原因大多都源于資金困難�！毕膹姺治�，因為資金不到位等原因影響工程進度，或者應(yīng)該交的相關(guān)配套費不齊全，無法取得相關(guān)資質(zhì)。還有的是因為資金短缺，拖欠建筑方款項，或是建筑方與承包方發(fā)生矛盾，導致項目停工。
對于資金緊張，長安區(qū)一樓盤負責人承認：“去年開始市場銷售轉(zhuǎn)冷，開發(fā)貸款和融資也相對變難，一些中小房企面臨資金短缺風險。”不過，他同時認為，延期交房的原因比較復雜，甚至不排除有意控制樓盤進度來等一個房價上升期，這樣做對開發(fā)商“百益而無害”。
那么，疫情屬于不可抗力，是不是今年延期交房，開發(fā)商都可以免責呢？
“關(guān)鍵是要判定疫情是否足以導致合同無法履行。”陜西豐瑞律師事務(wù)所姬英凡律師表示，不可抗力引發(fā)的順延交房時間，應(yīng)以疫情對合同履行的實際影響來決定，“此次疫情不可抗力的認定可能會比較寬泛，但不可抗力并非擋箭牌，具體案例還需具體分析�！�
這幾種情形都不能作為不可抗力的免責理由：一是原本約定春節(jié)前就應(yīng)交房，拿疫情說事；二是疫情爆發(fā)后簽訂的購房合同，開發(fā)商可提前預(yù)知疫情影響；三是樓盤不能提供疫情影響證據(jù)、未能及時通知購房者；四是順延免責時間超出“不可抗力”時間，具體可參考啟動和解除公共衛(wèi)生緊急響應(yīng)時間，例如：因疫情停工2個月，卻延遲交房半年等。
延期交房屢見不鮮 點了預(yù)售制度“死穴”？
交房延期，拋開難以預(yù)知的不可抗力，表面看來是由資金和人為影響工程進度的失信行為。從根源上講，卻點到了商品房預(yù)售制度的“死穴”。
預(yù)售制度設(shè)計之初，是為了提高資金使用效率，加快建設(shè)和增加住房供應(yīng)，解決我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求的局面。后來卻成為項目開發(fā)的主要“血源”：開發(fā)商投入本金獲取土地，然后用土地抵押啟動項目。后續(xù)建設(shè)資金大多靠銷售回款和建筑方墊付。如果某一環(huán)節(jié)運轉(zhuǎn)不暢，就可能影響施工進度和交房時間。
因此有人提議，現(xiàn)房銷售，雖然會增加開發(fā)商壓力，卻能讓購房者買個明白，提高房屋質(zhì)量，減少延期交房、逾期辦證發(fā)生的幾率。長痛不如短痛，何樂而不為呢？
其實取消“商品房預(yù)售制”的呼聲，由來已久。早在2005年，中國人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
近幾年，西安、南京、蘇州等也曾在土拍中加入過“現(xiàn)房銷售”的條款。但這些并未讓取消預(yù)售制進入實質(zhì)階段，直到今年3月7日，海南宣布了全國首個省級現(xiàn)房銷售政策。
現(xiàn)房銷售，對于購房者來說，幾乎是有百利而無一害，不會出現(xiàn)爛尾樓、不會出現(xiàn)延遲交房、不會出現(xiàn)面積大小的糾紛，但是現(xiàn)房銷售實施起來，阻力很大。
海南的做法是否有示范意義？目前來看，取消預(yù)售制仍然困難重重。分析人士指出，根本原因就在于，政策層面需要權(quán)衡開發(fā)商和購房者之間的利益，也要考慮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場與金融市場，乃至地方財政關(guān)系錯綜復雜，這是一個多方博弈的過程。
預(yù)售存廢的討論，已非新鮮話題。其最終命運，亦未可知。而在住房銷售中，盡快建立一套行之有效的風險防控機制，包括嚴格的行業(yè)準入和退出機制、資金�？顚Ｓ谩⑿畔⑴逗捅O(jiān)管手段等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的完善，或許是維護消費權(quán)益的有力保障。 華商報記者 李程
疫情期遇延期交房 法官提示購房者關(guān)注這四點
3月12日，就疫情期間有消費者收到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交房通知一事，北京朝陽法院溫榆河法庭法官畢曉宇解讀表示，購房者應(yīng)該關(guān)注當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正規(guī)通知、當?shù)胤抗苷咭约熬唧w延期時間，并注意關(guān)注房屋質(zhì)量，如交房時房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導致自身權(quán)益受損。
疫情暴發(fā)后，2月底開始，陸續(xù)有北京、西安等地的網(wǎng)友反映收到開發(fā)商延期交房的信息。對此，有網(wǎng)友認為，對于原定6月交付的房屋，地產(chǎn)公司發(fā)布不可抗力通知函說要延期，“具體延到什么時候也沒有說，合理嗎？”
2月10日，全國人大常委會法工委曾就上述問題指出，新型冠狀病毒肺炎疫情對于不能履行合同的當事人來說屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。針對疫情“觸發(fā)”的樓市不可抗力問題，法官將根據(jù)合同履行中不可抗力方面的法律規(guī)范進行分析。
畢曉宇分析認為，受疫情影響，全國各地陸續(xù)推出各項防疫舉措，要求企業(yè)遲延復工、采取嚴格的管控措施。目前來看，多地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建筑工人無法返崗、建筑材料不能正常生產(chǎn)、復工時間未知等情況。對于可能面臨的工程工期延長、房屋遲延交付，購房者應(yīng)密切關(guān)注四點，首先關(guān)注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否發(fā)送通知文件，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不可抗力主張免責，則必須事先將不可抗力情況、受不可抗力的影響程度以及下一步采取的舉措等通知購房者，否則購房者可以主張地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
其次，購房者需要關(guān)注房屋所在地政府發(fā)布的相關(guān)文件。畢曉宇稱，我國《民事訴訟法》規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對于異地購房者來說，應(yīng)關(guān)注房屋所在地政府發(fā)布的相關(guān)文件。不論地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否在通知中援引當?shù)卣募彿空呔鶓?yīng)主動查找并關(guān)注兩類政府文件，一是在疫情防控措施涉及企業(yè)停工方面的文件；二是企業(yè)遲延復工方面的文件。
第三，消費者一定要關(guān)注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知遲延交房的期限。法官提醒，從目前眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的通知來看，絕大部分未明確遲延交房的期限，購房者應(yīng)持續(xù)關(guān)注，保持通訊順暢，以便及時接收通知。
最后，還要關(guān)注延期交付房屋的建筑質(zhì)量。因受疫情影響，工程停工可能會造成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損失，建房成本可能會有所提高。為保障自身合法權(quán)益，購房者在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，應(yīng)注意房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導致自身權(quán)益受損。
來源：華商網(wǎng)
編輯：wangdc
