近期，房企的高額度、高頻率融資動(dòng)作引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注。財(cái)報(bào)季到來(lái)，多家房企發(fā)布了凈利潤(rùn)下滑預(yù)警，加之2018年的數(shù)據(jù)對(duì)比，房企出現(xiàn)了明顯的增收不增利現(xiàn)象。受到疫情影響，2020年1-2月份的房企銷售出現(xiàn)了大幅“縮水”，2020年是房企的償債高峰，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企作為典型的高杠桿企業(yè)，在面臨著現(xiàn)金流的考驗(yàn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度再度提升，百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)了6成的市場(chǎng)份額，中小房企的優(yōu)勢(shì)流失，生存空間被擠壓。
房企增收不增利
一場(chǎng)疫情的到來(lái)加深了房企之間的分化程度。在2020年開年的3個(gè)月以來(lái)，房企致力于解決銷售、融資、負(fù)債三大難題，試圖在危機(jī)時(shí)刻讓現(xiàn)金流保持在健康狀態(tài)。近期，多家房企發(fā)布了2019年財(cái)務(wù)報(bào)告，其中，“增收不增利”的房企則不在少數(shù)。
近日，某房企發(fā)布了2019年業(yè)務(wù)盈利預(yù)警�！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，其預(yù)計(jì)本集團(tuán)在2019年全年度的核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)及凈利潤(rùn)有所下降。其中，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)預(yù)期較2018年下降48%，凈利潤(rùn)預(yù)期較去年下降約50%。
營(yíng)收、利潤(rùn)，兩大指標(biāo)衡量房企的經(jīng)營(yíng)情況，但房企的財(cái)報(bào)在近兩年則顯現(xiàn)出了一個(gè)奇怪現(xiàn)象，其營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，而利潤(rùn)的增速則往往只能望其塵埃，甚至增速出現(xiàn)負(fù)數(shù)。某房企2019年的財(cái)報(bào)顯示，其在2019年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率為34.2%，凈利潤(rùn)和核心凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率則分別為27.7%和24.8%。
另外，《華夏時(shí)報(bào)》記者在梳理了多家企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，利潤(rùn)表現(xiàn)平平這一現(xiàn)象在2018年就已明顯。例如，2018年，萬(wàn)通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入同比上漲了10.62%，但凈利潤(rùn)則同比下滑了8.11%。大名城在2018年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了30.64%的增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)下滑了61%。
此外，百?gòu)?qiáng)房企“增收不增利”的現(xiàn)象也普遍存在。行業(yè)的集中度雖然在2019年出現(xiàn)了大幅提升，但不可避免的是，房企的負(fù)債也仍然處于高位。報(bào)告顯示，2019年，在財(cái)務(wù)方面，百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)由此前的“去杠桿”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺�(wěn)杠桿”，資產(chǎn)負(fù)債率均值較2018年微增了0.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了78.7%，有效負(fù)債率均值則為49.0%，與2018年持平。
而關(guān)于“增收不增利”這一原因，知名研究院方認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于限價(jià)疊加高成本，使得溢價(jià)空間被侵蝕。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2015年-2019年，百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入均值分別為206.8億元、267.6億元、324.0億元、439.9億元、546.4億元，其凈利潤(rùn)均值在同期分別為24.3億元、29.4億元、41.2億元、57.7億元、69.0億元。
計(jì)算可得，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的營(yíng)收均值增速呈現(xiàn)下滑、上漲、下滑的波浪曲線態(tài)勢(shì)，而凈利潤(rùn)均值增速則呈現(xiàn)出倒“U”型態(tài)勢(shì)，其在2017年前后達(dá)到峰值，在2018年和2019年則是加速下滑。
中指研究院方同樣指出，2019年百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速較2018年有所放緩。此外，百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均值較2018年減少11.6%和20.4%。
行業(yè)分化加劇
“房地產(chǎn)行業(yè)在分化，但最終利潤(rùn)之間的差異會(huì)越來(lái)越明顯�！蹦撤科蟮膬�(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。梳理近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變化可以發(fā)現(xiàn)，頭部房企正在逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)，中小房企的生存空間被擠壓。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了多年的成長(zhǎng)和發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額均值實(shí)現(xiàn)了80多倍的增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額超過(guò)了60%。數(shù)據(jù)顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)房企的銷售總額、銷售面積分別達(dá)到了98179.3億元和72458.3萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了16.3%和13.5%。
于此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企銷售額的市場(chǎng)份額則也穩(wěn)步上升至了61.5%，較2018年提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)的集中度在進(jìn)一步提升。另外，中小房企的破產(chǎn)潮一直從2019年持續(xù)至今。人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至3與23日，已經(jīng)有近百家房企宣布破產(chǎn)。
“破產(chǎn)的房企大部分都是微型房企，我們這家房企雖然沒(méi)有完全步入大型房企行列，但是受到疫情的影響，現(xiàn)金流壓力格外緊張，已經(jīng)開始了一輪裁員。如果不能盡快融到錢，感覺公司還會(huì)裁員，節(jié)省一些開支�！本吐氂趨^(qū)域性房企的員工王磊（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
其表示，在疫情下，中小房企在融資、拿地、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)均不具備優(yōu)勢(shì)�！暗胤缴系拇_是出臺(tái)了一些扶持政策，但是都是一些短期的政策。另外，我們貸款、融資的成本太高了，這些是沒(méi)有辦法避免或者減少的，也是長(zhǎng)期無(wú)法解決的問(wèn)題�！蓖趵趯�(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
債務(wù)壓頂償債高峰期到來(lái)
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年7月份，房企至少有1700億元的債務(wù)需要償還。但由于新冠肺炎，原本應(yīng)當(dāng)是銷售“小陽(yáng)春”的時(shí)期變成了“倒春寒”，回款減速則也使得房企面臨著較大的現(xiàn)金流壓力。
另外。值得注意的是，在財(cái)務(wù)方面，因房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的下降，房企的盈利能力出現(xiàn)了小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%和15.9%，較2018年分別下降了0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)在，房企融資的難度還是比較高的，沒(méi)有說(shuō)出現(xiàn)了寬松�！鼻昂ｉ_源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍向《華夏時(shí)報(bào)》記者指明了當(dāng)前房企融資的現(xiàn)象�！鞍l(fā)債等主要是借新還舊，但目前銀行、信托等審核都是比較嚴(yán)格的�！蓖趵谝矊�(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.7%，較2018年微增了0.2個(gè)百分點(diǎn)。房企將迎來(lái)償債高峰，面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。在房企存續(xù)債券中，2020年-2023年，債券償還規(guī)模保持高位，并在2021年達(dá)到高峰。2020年需償付規(guī)模為7520.1億元，2021年將達(dá)到10524.2億元。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：liu
