自2019年5月份開始，調(diào)整房企各融資渠道規(guī)模的管控規(guī)定出臺(tái)，隨后，房企的主要融資渠道均被限制。2020年，一場(chǎng)疫情爆發(fā)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響，于房企而言，銷售下滑，債務(wù)壓頂，融資成為了紓困的方式之一。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，我國(guó)房企的直接融資占比較低，主要依賴間接融資。但信托的收緊使得房企的信托融資在2020年一季度同比銳減超過4成，典型房企的各渠道總?cè)谫Y額同比下降了超過15%。部分存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒂纱嗽黾樱许?xiàng)目開始申請(qǐng)信托展期。目前，國(guó)外疫情較為嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，境外發(fā)債同樣不容樂觀，房企需要重視流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。
信托融資規(guī)模同比銳減42%
在2020年一季度，受到疫情影響，信托遭受了重創(chuàng)。另外，值得注意的是，信托產(chǎn)品的發(fā)行量出現(xiàn)了下降，發(fā)行價(jià)格有所降低 。2020年一季度，共有63家信托公司參與發(fā)行集合信托產(chǎn)品6735款，環(huán)比減少了15.96%。
2020年一季度，發(fā)行規(guī)模為6420.06億元，環(huán)比減少了17.13%。數(shù)據(jù)顯示，一季度發(fā)行的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為7.86%，環(huán)比減少0.05個(gè)百分點(diǎn)。但是，2019年同期，集合信托產(chǎn)品的平均年收益率為8.24%，收益率出現(xiàn)了明顯的下滑。
究其原因，《華夏時(shí)報(bào)》記者從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，一季度投資于房地產(chǎn)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品收益率總體略有下降。受到疫情影響，房企在2020年2月份面臨停工和銷售幾近停擺的狀態(tài)。此外，某信托公司的調(diào)研人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說，一季度的疫情防控十分嚴(yán)格，調(diào)研人員無法出差進(jìn)行盡調(diào)。
一季度為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的淡季，此時(shí)，各信托公司對(duì)于開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)還較為謹(jǐn)慎。
值得注意的是，募資規(guī)模方面，房地產(chǎn)信托在一季度的募資規(guī)模同比大度銳減42%，為1167.61億元。另外，房地產(chǎn)信托占比已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)了下滑。
“現(xiàn)在房企的融資渠道比較少，以前房地產(chǎn)公司大量依靠房地產(chǎn)信托來融資，但是現(xiàn)在信托融資也出現(xiàn)了下降。主要是目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管較為嚴(yán)格�！鼻昂ｉ_源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
同時(shí)，疫情對(duì)于樓市銷售的影響較大，部分存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒂纱嗽黾樱许?xiàng)目開始申請(qǐng)信托展期。例如，4月3日，杭州工商信托發(fā)布公告，公司2017年實(shí)施的某項(xiàng)目，受區(qū)域性政策因素和本次疫情的影響，項(xiàng)目借款人向公司申請(qǐng)展期，公司目前已經(jīng)向投資人進(jìn)行了預(yù)告，將根據(jù)信托文件履行受托人職責(zé)。
一季度典型房企融資額同比下滑
由于房企即將在2020年下半年迎來償債高峰，融資需求大幅上升。CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，95家典型房企的融資額為3884.04億元，同比下降了15.81%，環(huán)比增長(zhǎng)了14.98%。
若以“季度”作為時(shí)間單位進(jìn)行對(duì)比，盡管同比出現(xiàn)了下滑，但環(huán)比2019年四季度仍出現(xiàn)了不小幅度的增長(zhǎng)。另外，近期市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的流動(dòng)寬松，小幅降低了房企壓力。整體來看，房企一季度的融資規(guī)模不敵2019年同期，但也屬于近兩年的較高水平。不過，對(duì)標(biāo)即將到來的償債高峰，這些融資金額尚難以補(bǔ)上缺口。復(fù)盤2020年一季度房企的融資過程可以發(fā)現(xiàn)，1月底，疫情爆發(fā)致使房地產(chǎn)行業(yè)的銷售等受到影響，融資近乎停擺，2月份的融資規(guī)模也因此大幅下降。3月份，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)交易，房企的融資也開始上升，但受困于國(guó)際資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，境外融資出現(xiàn)了下滑，整體的融資量從同比角度來看，還是有所下降。
從各企業(yè)來看，超過一半的房企融資規(guī)模有所減少。CRIR研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企的融資規(guī)模同比下降了30.5%。另外，尾部梯隊(duì)房企的融資整體也出現(xiàn)了較大的降幅。在當(dāng)前的融資環(huán)境下，為了快速找“錢”，房企頻繁發(fā)行此前很少發(fā)行的短債，如境外短債和境內(nèi)超短融資券等都較為火熱。
數(shù)據(jù)顯示，2020年2月份，房企分別各發(fā)行了8筆境外短債和境內(nèi)超短融資券。2019年，房企每月度平均發(fā)行約2筆境外短債或5筆境內(nèi)超短融資券。3月份，美股熔斷對(duì)于房企的融資出現(xiàn)了影響，境外短債發(fā)行減少，但是境內(nèi)超短融資券持續(xù)火熱，有18筆進(jìn)入市場(chǎng)。
“對(duì)于房企融資來說，目前，銀行貸款收得比較緊，房企在國(guó)內(nèi)發(fā)債的限制也比較多。就短期債而言，其到期較快，房企的償付壓力也會(huì)因此而增加，面臨的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。”楊德龍向《華夏時(shí)報(bào)》記者點(diǎn)明了短期債對(duì)于房企的影響。
房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加？
4月13日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布了相關(guān)研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，疫情對(duì)于部分房企的資金流產(chǎn)生了較大的沖擊，增加了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)，疫情或?qū)⒚黠@對(duì)房企的資金鏈產(chǎn)生沖擊。中期內(nèi)，疫情或?qū)_亂房企推盤和融資的節(jié)奏。此外，部分房企的存貨不足，疫情結(jié)束后需要迅速恢復(fù)土地采購(gòu)，未來幾個(gè)月很有可能會(huì)產(chǎn)生較大的融資需求。
雖然，歷年一季度并非是房企“儲(chǔ)糧”的旺季，但是疫情導(dǎo)致開工和土地成交大幅下滑，仍將影響房企2020年推盤和營(yíng)銷節(jié)奏，進(jìn)而影響全年銷售任務(wù)。標(biāo)普方同樣認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)融資調(diào)控環(huán)境仍然較為嚴(yán)格，房企境內(nèi)發(fā)債渠道依舊偏緊。
此外，隨著疫情在國(guó)外不斷蔓延，房企的境外融資規(guī)模或?qū)⒃偈艿较拗�，融資成本也很有可能會(huì)進(jìn)一步提升。標(biāo)普方認(rèn)為，對(duì)于部分短期償債壓力較大的房企，若融資成本超出自身承受能力，或?qū)槲磥淼目沙掷m(xù)發(fā)展埋下隱患。
楊德龍向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，大型房企通過促銷來回收資金，并同時(shí)加快新房銷售速度，資金鏈上存在的問題不大。但是中小房企的銷售受疫情影響較大，回收資金比較慢，資金鏈上很可能會(huì)出現(xiàn)一些困難。
來源：華夏時(shí)報(bào)
