隨著各地在疫情防控取得的階段性成效日益明顯，原來留守家鄉(xiāng)的異地就業(yè)人口也開始大規(guī)模向一二線城市回流。有數據顯示，2019年北上廣深四座一線城市依然是全國流動人口最多的城市，其中廣州以967.33萬的常住流動人口排名第二，深圳以818.11萬人排名第三。
廣州市房地產租賃協(xié)會向記者出示的一份報告則顯示，在核心城市房價高企、整體購房壓力較大的行業(yè)背景下，通過租賃解決住房問題成為了保障居民居住需求的重要手段。當前，廣州租賃市場政策逐步落地，行業(yè)地位不斷上升。廣州作為一線城市，年輕人普遍接受租房。白領人群中有超過40%的人表示能夠接受一輩子租房。
廣州七成租客為90后，長租公寓受青睞
有統(tǒng)計數據顯示，廣州的新生代租客，平均房租支出占薪資比將近30%，超過北京，居全國首位。而根據廣州市房地產租賃協(xié)會監(jiān)測點的數據表明，目前廣州大部分單套月租位于1500—5500元這個區(qū)間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔小區(qū)。
總體而言，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。不過相較于北京與上海，廣州長租公寓每平方米價格較便宜。
若對廣州租房用戶畫個像，可以發(fā)現在目前廣州的租客群體中，性別分布幾乎是男女五五平分狀態(tài)。年齡方面，90后占比達70%，是租房的主力人群。其中，54%的廣州租房青年是本科學歷，研究生學歷占比為8%。
據廣州市房地產租賃協(xié)會監(jiān)測的數據顯示，廣州地區(qū)住房租賃參與主體分六類：第一類是地產開發(fā)商，如萬科泊寓、紅璞冠寓等；第二類是地產服務中介，如世聯(lián)紅璞、鏈家自如等；第三類是互聯(lián)網+資本，如YOU+國際青年社區(qū)等；第四類是酒店集團，如鉑濤集團旗下的窩趣輕社區(qū)等；第五類是創(chuàng)業(yè)人士，如52團租；第六類是城中村租賃。而記者調查發(fā)現，隨著近幾年租房市場的發(fā)展，長租公寓已經成為廣州市場最受歡迎的租賃性住房產品。
廣州25個熱門板塊可分為六大圈層
目前廣州全市有25個熱門租房板塊。結合租金水平等因素，廣州市房地產租賃協(xié)會將這些熱門租房板塊大致分為六個圈層。
第一圈層，珠江新城、天河北、五羊新城、天河南。這里匯集了廣州最熱門的三大商圈：珠江新城、天河北、天河路商圈。據統(tǒng)計，廣州擁有世界500強企業(yè)289家，其中珠江新城CBD占超130家。在這里租房的基本上是CBD人士，主要從事金融、地產、科技類工作。
第二圈層，荔灣、海珠東、越秀、海珠中。這些板塊屬于廣州老城區(qū)。交通、生活配套成熟，租金相對較高。比如，越秀坐擁優(yōu)質教育資源，又匯聚了北京路、海珠廣場、中華廣場等熱門商圈。
第三圈層，海珠西、天河東、海珠北、海珠南�？梢钥醋魇荂BD的延伸區(qū)，靠近地鐵或BRT沿線。
第四圈層，車陂、芳村、白云大道、東圃、廣園、機場。在這些區(qū)域租房，通勤時間比較長，但是租金較為便宜。
第五圈層，祈福、洛溪、亞運城、市橋、沙灣。位于廣州外圍區(qū)域，通勤耗時較長，但同樣勝在租金便宜，且租房條件相對較好。
第六圈層：城中村。主要分布在員村、上社、棠下、車陂、東圃、黃村、岑村、大塘、康樂村等。城中村是不少青年在廣州租房的第一站。值得注意的是，城中村租房雖然租金低廉，但水電費價格卻比較貴。目前，廣州的城中村單間或一房一廳月租金普遍在600—1500元之間。
值得注意的是，近年來“租購同權”的政策導向雖然開始對市場發(fā)揮正面引導效應。但從城市的角度而言，一線城市住房市場的核心矛盾在于住宅土地供應不足，開發(fā)商競爭激烈，難以獲取高性價比的資源。為此，廣州市房地產租賃協(xié)會認為，短期來看，“租購同權”政策的出臺對于市場影響有限。這是因為廣州屬于一線城市，一方面受制于核心一線城市資源的稀缺性和高收入人群對資源需求的擴張，另一方面政策仍然受到了諸多限制，使得“租購同權”受益人群有限，“同權”的程度仍需具體細則落地。
此外，與租房企業(yè)相關的一些負面新聞的影響也不容忽視。協(xié)會認為，受到租金上漲、家具裝修甲醛超標、長租公寓無法實現盈利等事件的影響，長租公寓平臺在處理負面輿論，獲取消費者信任方面還任重道遠。
性價比將成為租房類企業(yè)角逐重點
隨著疫情防控逐見成效，復工復產有序進行，“五一”長假后，業(yè)內也期待一線城市迎來一波新的租房高峰。疫情過后，廣州的租房市場將出現哪些新的趨勢？
廣州市房地產租賃協(xié)會秘書長徐再軍援引該協(xié)會的調查報告分析指出，首先，租賃價格會更趨于理性，房地產租賃市場供求關系也將更加平穩(wěn)。目前廣州租房市場價格還比較平穩(wěn)，盡管有小幅上調，但并未出現暴漲現象。報告顯示，在資本的加持下，長租行業(yè)還處于快速擴展階段，未來租賃市場會有一些局部的波動，但不足以對租房市場產生整體性的影響。此外，從政府的角度出發(fā)，廣州作為一線城市，適合推出租賃性質的用地，作為住宅土地供應的有益補充，預計未來租賃性質用地比例將逐步提升�？傮w而言，長租市場的長遠有序發(fā)展還有賴政策的進一步細化與規(guī)范。
其次，性價比將成為企業(yè)在房地產租賃市場勝出的競爭重點。隨著經濟的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們不再滿足于簡單的居住需求，而是更加關注生活的質量。但同時廣州租客的年輕化也影響著租房價格。此外，長租公寓租客對智能家居設備與社區(qū)社交性的要求不斷提高，根據調查，34%的受訪用戶期待智能家居的配備，32.1%的用戶期待長租公寓可以提供更多的社交性。住房租賃企業(yè)只有通過設法盤活閑置土地和改造裝修廠房等措施搶奪房源，同時在裝修與社區(qū)打造上營造社區(qū)文化，為租客提供社交平臺，保證房源的質量以及提高房源的性價比，才能從租客搶奪戰(zhàn)中勝出。
最后，服務和科技將推動房地產租賃長足發(fā)展。整體上來看，租房用戶愿意為增值服務付費的意愿較強。目前，市場上大部分長租公寓在諸如管家服務、房間打掃等方面都給予租客便利，有效提高了用戶體驗感。同時，這也有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力。
“我們也可以預測到，未來數字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與公寓的結合有助于實現租戶對品質生活的追求。VR技術、在線直播看房等智能服務，將會成為未來的標準配置。”徐再軍表示。
■提醒
慎防五類租房騙局
●騙定金
在信息分類網站和網絡論壇上，經常會隱藏著一些騙子，利用虛假的租房信息來騙取租客上當。這類騙子通常沒有固定場地，更不可能真的有可供出租的房屋，因而多以房東直租的形式來騙人。因而，凡是那種號稱出差沒空見面，對租客沒什么要求，或者優(yōu)惠高出市場正常交易慣例的租房信息，一定要萬分小心。很可能你的定金打進去，就立刻被對方拉黑了。
●騙租金
這類騙局一般不是針對一兩個租客，而是冒充中介身份采取廣撒網的方式對多個租客進行詐騙。比上類騙局陰險的是，這類騙子真的會去房東那些拿到一些短租的房源，因而，對租客來說迷惑性非常大。他們拿到房源后，往往會以極低的價格放盤出租，不僅會同時租給多個人，而且會要求租客押一付三甚至付四、付五、付六，總之能一次性獲得越多租金越好。目的只有一個，就是拉足人頭后卷款逃跑。
●騙中介費
多個騙子一起做局來騙取你的中介費，這種做法比前面兩種看上去更高明一些。通常都是真的中介在做，帶你看完房后，他的同伙馬上就會出現，假扮成房東來跟你“私下”交易。在這個過程中，中介會以更低的市場價格來勸說你不要跟房東私下交易，直到你交了中介費后，“房東”才變臉找出更種理由拒絕把房子租給你。然而，中介再以服務完成為由不予退回中介費。
●強吞押金
在租房過程中，房東要求押一付一、押一付三本來是正常的規(guī)則，目的是防止承租人單方面解約搬走或損壞房內設施，但現實中很多房東（特別是二房東）常常以提前退房為由吞食租客的押金。根據合同法和擔保法及其相關司法解釋，提前退房不該扣押金。為防止房東故意找理由吞吃押金，應該在簽約時根據實際情況做好約定，明確雙方責任。
●綁租金貸
慣用的伎倆是用免押金、低租金等優(yōu)惠作誘餌釣魚，趁機要求租客捆綁借貸平臺。由于中介和“房東”均有合法身份，租客容易放松謹惕，從而在不知情狀態(tài)下簽訂貸款合同。所謂“租金貸”，即租客與租房平臺簽訂租房合同時，同時與該企業(yè)合作的第三方金融機構簽訂貸款合約，由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由租房平臺代為支付。租金貸的風險是租房中介平臺從借貸平臺拿到房租后直接攜款出逃。
今年樓市行情走勢，專家和機構怎么看？
“五一”長假，素來被業(yè)內人士視為樓市交易的黃金周。但今年的“五一”，由于一場突如其來的疫情，讓場外多了許多觀望者。近期部分熱點城市出現的“交易躁動”，不免讓許多有意置業(yè)的改善型剛需群體，對今年國內樓市的行情走勢變得更加好奇。常言道，兼聽則明，偏信則暗。下面就讓我們一起聽聽專業(yè)機構和資深專家是怎么看的？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：投資炒房的想法必須謹慎
疫情之下，盡管經濟受到很大沖擊，但國家沒有采取過去的刺激手段，松綁樓市或大規(guī)模放水，而是在供給端發(fā)力，挖掘有效需求，既沒有刺激樓市，還給未來樓市提供了健康的、新生的力量。所以，指望新一輪刺激，投資炒房的想法還是要謹慎一點。當然，城鎮(zhèn)化和供地的新政，更利好都市圈的中心城市。因為，新政的另一個導向，就是要提高中心城市的輻射能力，以帶動周圍城市發(fā)展。做到這一點，首先就要提高中心城市的集聚能力，這顯然對樓市是長期利好。對其他城市（特別是三四線），政策顯然是想創(chuàng)造更多的購買力，保持樓市穩(wěn)定，但能否吸引到人口，才是最關鍵的。近期我們調查發(fā)現，許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。原因是，業(yè)內人士普遍認為疫情一定是會過去的，熱點城市的基本面沒有惡化，只要人口還在流入，樓市的機會就還在。根據2020年新型城鎮(zhèn)化的任務，國家要提升中心城市能級和核心競爭力。未來，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后，國家會更重視都市圈建設，這些熱點城市，都是都市圈的核心，各項配套和設施，都會隨著新基建、都市圈建設而旺起來。這也是最近大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。不過，若把樓市繁榮建立在杠桿上，這是不可持續(xù)的。大家應該靜觀，保持謹慎，加強學習，修煉內功，研判形勢。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文：“五一”假期有望成為全年樓市的轉折點
各行各業(yè)即將迎來“五一”假期。旅游、餐飲行業(yè)顯得莫名的興奮，期待“五一”假期能夠帶來轉機。房地產行業(yè)對“五一”假期，期望值更高。首先，積壓了3個多月，開發(fā)商在2020年“五一”期間的市場供貨量將相對充足。供貨量的增加，將有利于成交量的提升。房地產開發(fā)商樓盤的價格相對平穩(wěn)，也有利于市場信心的恢復。
其次，土地市場已經提前在4月份出現爆發(fā)，深圳、上海等城市再現“排隊買房”。在流動性充足、利率走低的背景下，房地產作為抵御通脹的有力工具，正成為越來越多人的避險選擇。
再次，值得關注的是，管理層今年再三強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，堅持“房住不炒”。繼深圳排查經營貸流向房地產的問題后，4月23日，人民銀行上�？偛空匍_上海房地產信貸工作座談會。會議要求商業(yè)銀行堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。各地城市政府在“因城施策”的背景下，2月份和3月份曾爭先恐后出臺了各地的房地產刺激政策。4月份，政策面趨于平靜。
最后，種種跡象表明，管理層希望房地產市場實現“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。保民生的的指導思想下，不希望樓市過熱，不希望房價、房租再度被炒高。在年度經濟目標等尚未確定時，房地產的作用和地位，目前還將維持原狀。綜合各方面情況看，“五一”假期的房地產市場不會大熱，仍處于恢復期�！拔逡弧奔倨诜康禺a的成交量將有明顯的上升，并有望成為全年樓市的轉折點。
資深房地產專家劉全：中國樓市仍可穩(wěn)步增長
房地產市場發(fā)展主要受益于城市常住人口增長、住宅改善需求、市場投資炒房和經濟增長等方面影響，從中長期看房地產市場潛在需求依然巨大。居民居住消費水平與經濟發(fā)展水平相匹配，一是住戶部門收入增長能帶動消費增長；二是居民溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。中國經濟基數低、經濟增速較快、經濟增長也會帶動居民住房消費持續(xù)增加。全國城鎮(zhèn)居民家庭財富與房產深度捆綁，在房地產暴利驅使之下，居民有錢就買房子或投資炒房比較普遍，導致房價越買越漲。房產是大部分居民家庭主要的財富，房產占家庭財富比重較高。全國房價上漲不僅只是市場問題，房價上漲本質上是利益分配與責任承擔問題。全國房價持續(xù)上漲，地方要擺脫對房地產的依賴，這是長期無法改變的利益問題。房地產調控政策只是維護房價上漲，房地產泡沫只能讓市場慢慢消化。
全國80%以上購房者是利用銀行貸款買房子。3月份開始，全國大部分城市積極出臺樓市救市政策，一二線城市再次出現排隊搶房現象，三四線城市房價也并未出現普遍大幅下跌。中國樓市仍可穩(wěn)步增長。
空白研究院創(chuàng)始人楊現領：購房者應結合自身實際需求長期規(guī)劃
3月份，不少房企推出了促銷活動，樓盤打折優(yōu)惠活動較多，加之前期積壓的需求集中釋放，由此帶動上海、深圳等部分熱點城市樓市成交量出現一波“小高峰”。深圳樓市具有特殊性，市場表現也并非普遍現象，樓市熱度能否持續(xù)仍待觀察。從4月份以來的帶看成交比、價格敏感度等指標來看，上海新房的成交熱度、客戶成交意愿已經開始出現下滑。5月、6月份的市場成交更有參考性。
從房地產調控政策走向來看，今年需求側的刺激措施不會松動，限購、限貸仍會從嚴。調控著力點仍將更多會在供給側發(fā)力，包括對于房地產開發(fā)企業(yè)的放松預售條件、延長土地出讓金繳納期限等。經過二十多年的快速發(fā)展，我國住房市場供需關系已經發(fā)生較大改變。過去“買到”就是“買對”，“買到”就是“賺到”的購房邏輯已經發(fā)生根本變化。政策層面“房住不炒”的定位已經明確，房價短期內大幅上漲的空間已經被遏制。
因此，建議購房者結合自身實際需求進行長期規(guī)劃，通過“買小換大”“買二線換一線”等方式分階段實現自己的住房規(guī)劃。在城市選擇上，重點關注人口凈流入、土地供應情況這兩個重要指標，人口持續(xù)流入、進入換房周期的城市住房市場發(fā)展?jié)摿Ω�。同時，樓市區(qū)域分化態(tài)勢還將進一步強化，三四線城市的房產投資需謹慎。
中原地產首席分析師張大偉：降息有利于保持房地產市場預期穩(wěn)定
疫情發(fā)生以來各地調控持續(xù)試探，2月份以來，超過100個城市發(fā)布了不同程度的房地產調控政策。各地房地產市場的調控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特征非常明顯。政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，為了穩(wěn)定市場，出臺針對剛需購房者的扶持性政策并不違背中央政策。
降息對于樓市肯定是直接利好，很可能會在疫情基本穩(wěn)定的情況下，導致之前一季度積壓的存量需求入市，整體看，市場在5-6月出現一輪一定力度的樓市小陽春可能性非常大。雖然不會入夏，但市場活躍度肯定會有明顯提高。
樓市靠天吃飯，最近大部分城市市場只是復蘇，遠遠談不上火熱，3月至今，全國只是恢復到了疫情前大約70-80%的水平，除南方少數城市稍微好一點外。市場都在等待政策。
整體看，疫情平穩(wěn)后必須穩(wěn)定經濟，而房地產一方面要堅持房住不炒，但也必須穩(wěn)定，降息有利于保持房地產市場預期穩(wěn)定。
克而瑞：相信粵港澳大灣區(qū)房地產市場的魅力依舊
一季度受疫情的影響，大灣區(qū)樓市遇到了很大的挑戰(zhàn)，成交量也和全國一樣處于萎縮的狀態(tài)。值得注意的是，雖然除了深圳以外，粵港澳大灣區(qū)樓市整體遇冷，但是核心城市的土地市場卻有回溫的跡象，包括廣州、佛山、東莞等城市均出現了涉宅用地溢價成交的情況，且樓面地價不低，反映了在疫情對市場的影響不確定性增強的情況下，開發(fā)企業(yè)在投資策略上更為聚焦一些核心基本面較好的城市，從而達到規(guī)避市場風險的目的。展望二季度，“內防反彈，外防輸入”依然會是粵港澳大灣區(qū)城市戰(zhàn)疫面臨的共同主題，而由于疫情的復雜性，也給包括大灣區(qū)在內的全國城市的經濟復蘇帶來了持續(xù)考驗。對于地方政府來說，房地產市場作為經濟的“穩(wěn)定器”的作用益發(fā)突顯，一方面各城市依然要堅守“房住不炒”的調控紅線，對于個別市場異動要保持警惕，紓困政策不宜用力過猛；另一方面也要客觀看待當前多數城市“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的工作重點已經從“抑過熱”轉為“防過冷”，后市預判不宜盲目樂觀。在做好防疫工作的基礎上，通過“因城施策、動態(tài)微調”，相信大灣區(qū)房地產市場的魅力依舊，二季度還會有更多的新進房企來的大灣區(qū)布局發(fā)展。
合富：三類購房群體帶動市場積極成交
合富研究院監(jiān)測廣州全市80個代表性項目成交情況數據顯示，3月后的樓市成交主要由三部分購房人群帶動：一是“剛需”首置人群，該部分人群現階段受疫情影響最大。外圍郊區(qū)降價、低總價項目，目前占整體成交的比重在50%—60%，主要是由這部分消費力支持。二是購買需求相對迫切的市區(qū)置業(yè)人群，他們對價格的支付要求敏感。對應的市場供應情況是中心區(qū)低總價項目，占比在15%—20%。三是由資產配置需求帶動的高端人群。具備資源優(yōu)勢的低密度、高端項目，占比在10%左右。
面對當前形勢，中期經濟動力需要加快切換，短期更需關注經濟、市場的復蘇與穩(wěn)定。雖然2月以來各地政策已在人才落戶等方面陸續(xù)調整，但疫情影響之下，人才措施對地方市場成交的促進效果尚難真正顯現。二季度市場成交或會在3月份基礎上保持，而在政策面未有持續(xù)改變、經濟動力難有顯著增強的情況下，市場仍然難言真正復蘇。
來源：南方日報
編輯：wangdc
