泛�？毓沙鍪鄣拿绹�(guó)舊金山項(xiàng)目迎來(lái)新的接盤(pán)方。
3月29日，泛�？毓尚�，其全資子公司 Oceanwide Center LLC 和 88 First Street SF LLC(以下稱為“賣(mài)方”)與非關(guān)聯(lián)第三方 Hony Capital Mezzanine Fund 2019 Limited(以下簡(jiǎn)稱“弘毅”)簽署《框架協(xié)議》，賣(mài)方擬向弘毅轉(zhuǎn)讓其擁有的位于美國(guó)舊金山First Street 和 Mission Street 的相關(guān)境外資產(chǎn)，交易總金額為12億美元（約人民幣85億元）。
協(xié)議表示，賣(mài)方將把項(xiàng)目100%的產(chǎn)權(quán)賣(mài)與弘毅或其關(guān)聯(lián)公司。
泛�？毓杀硎�，本次交易如能順利完成，公司將不再持有美國(guó)舊金山項(xiàng)目，有利于優(yōu)化公司境外資產(chǎn)布局，有效減輕公司的境外經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
奮力自救
常言道“臘月黃天賣(mài)貨”，一般來(lái)說(shuō)是鬧“饑荒”了。據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，開(kāi)年至今，泛海控股因債務(wù)問(wèn)題已被多家機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。其中，標(biāo)普表示，由于泛海資產(chǎn)處置的延遲，使得其沒(méi)有時(shí)間緩沖即將到期的債務(wù)。此外，鑒于全球疫情的升級(jí)，標(biāo)普認(rèn)為泛海進(jìn)一步延遲的風(fēng)險(xiǎn)較大。
在3月29日密集披露的六條公告中，另外三條依舊與募集資金有關(guān)。當(dāng)日公告稱，泛�？毓傻目毓勺庸久裆C券擬實(shí)施增資擴(kuò)股，以非公開(kāi)發(fā)行股份的方式向不超過(guò)20名投資者(不包括公司關(guān)聯(lián)方)募集資金合計(jì)不超過(guò)25億元。此外，公告還表示將與具有上海國(guó)資背景的企業(yè)入股民生證券事宜正在磋商中，定價(jià)擬為1.361元/股，涉及金額不超過(guò) 40 億元。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)風(fēng)財(cái)訊表示，“2014年之后，泛�？毓刹季值亩嘣瘶I(yè)務(wù)沒(méi)有形成協(xié)同效應(yīng)，反而分散了資源，在現(xiàn)金流方面形成了各業(yè)務(wù)板塊之間的相互拖累和相互消耗�！�
現(xiàn)匯生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，“泛�？毓捎捎诮贽D(zhuǎn)行做金融，不少戰(zhàn)略投資出現(xiàn)虧損，資金有點(diǎn)緊張。其出售項(xiàng)目實(shí)為套現(xiàn)資產(chǎn)。而當(dāng)前情況下，出手海外資產(chǎn)是一個(gè)比較不錯(cuò)的時(shí)機(jī)�！�
魚(yú)和熊掌不可兼得，在地產(chǎn)與金融的兩條主營(yíng)業(yè)務(wù)中，泛�？毓蛇x擇剝離地產(chǎn)來(lái)渡過(guò)危機(jī)。據(jù)其半年報(bào)顯示，在此次12億美元出售舊金山海外項(xiàng)目后，旗下國(guó)內(nèi)地產(chǎn)板塊目前僅剩武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目、北京泛海國(guó)際居住區(qū)二期、沈陽(yáng)泛海國(guó)際居住區(qū)。企查查顯示，武漢項(xiàng)目股東里已有融創(chuàng)的身影。
此外，一年前，泛海亦將旗下北京與上海兩地的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目售于融創(chuàng)，其中包括東四環(huán)東側(cè)、緊鄰朝陽(yáng)公園，擁有優(yōu)質(zhì)的景觀資源及核心商圈的北京泛海國(guó)際項(xiàng)目，以及位于上海市黃浦區(qū)核心位置的董家渡項(xiàng)目，二項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓總價(jià)為125.53億元。
不過(guò)照現(xiàn)狀來(lái)看，籌措的資金與所背負(fù)的債務(wù)相比，依舊顯得有點(diǎn)杯水車(chē)薪。2016年至2018年，泛海控股的負(fù)債率分別為85.17%、85.36%、86.60%，高于行業(yè)平均水平。截至2019年9月末，泛�？毓傻馁Y產(chǎn)負(fù)債率為81.27%。有息負(fù)債余額約750億元。其中約500億元在境內(nèi)，250億元在境外，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為141.3億元，賬面現(xiàn)金為180億元。
接盤(pán)方弘毅
公開(kāi)資料顯示，弘毅投資成立于2003年，為聯(lián)想控股成員企業(yè)中專事股權(quán)投資及管理業(yè)務(wù)的公司，已在醫(yī)療健康、消費(fèi)通路、文化傳媒、高端制造、新能源等領(lǐng)域投資80多家企業(yè)。
柳傳志曾言，“弘毅投資要成為一家有實(shí)力的投資銀行”。據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，2020年弘毅投資國(guó)內(nèi)已募集1600萬(wàn)資金。2019年完成募集10億規(guī)模文化產(chǎn)業(yè)基金，成功投資檸萌影業(yè)、千秋歲、新華網(wǎng)客戶端等明星項(xiàng)目。
地產(chǎn)方面，弘毅投資曾于深圳買(mǎi)地，計(jì)劃與深圳市政府合作在前海建設(shè)“全球私募股權(quán)投資基金中心，打造PE集散地。”這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是為弘毅開(kāi)始地產(chǎn)業(yè)板塊擴(kuò)張的開(kāi)端。其最近一筆地產(chǎn)投資交易為今年2月28日，弘毅投資完成對(duì)北京合生國(guó)際大廈北樓項(xiàng)目收購(gòu)交割，后者項(xiàng)目交易被稱為“史上最復(fù)雜的地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目之一”。
截至目前，弘毅投資資產(chǎn)規(guī)模逾200億元，管理面積逾70萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元，其地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)涉及商用物業(yè)、物流地產(chǎn)、特殊資產(chǎn)及資產(chǎn)證券化。
綜合來(lái)講，相別于拿地蓋樓的開(kāi)發(fā)商角色，弘毅投資為十足的地產(chǎn)投資商。而如果說(shuō)收購(gòu)合生國(guó)際大廈是老舊資產(chǎn)升級(jí)改造的話，那入手泛�？毓擅绹�(guó)舊金山項(xiàng)目則可說(shuō)是壓力資產(chǎn)的折價(jià)收購(gòu)。
投行人士何南野對(duì)風(fēng)財(cái)訊表示，“由于境內(nèi)房地產(chǎn)的嚴(yán)格管制，以及對(duì)出境資金的嚴(yán)格監(jiān)管，境內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)境外地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模都大幅下滑，市場(chǎng)相對(duì)較冷。在目前的情況下，金融機(jī)構(gòu)入手海外資產(chǎn)，主要是看重資產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，看重投資性價(jià)比。此外，弘毅投資收購(gòu)泛�？毓傻禺a(chǎn)項(xiàng)目，亦并非出于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向而做的收購(gòu)并長(zhǎng)期持有，更多的是一種短期的利益最大化的行為。在某種程度上，弘毅出手美國(guó)項(xiàng)目可認(rèn)為是典型的抄底行為，基于市場(chǎng)價(jià)格做出的重要決定�！�
弘毅投資將目光投向了海外。然而，現(xiàn)階段入手海外資產(chǎn)的時(shí)機(jī)真的到了嗎？黃立沖向風(fēng)財(cái)訊表示，“股權(quán)投資進(jìn)入地產(chǎn)，是對(duì)當(dāng)前形勢(shì)可以折扣購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)的考量，但是，現(xiàn)階段全球的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整才剛剛開(kāi)始，未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格還有很多的下探空間，現(xiàn)在出手還為時(shí)過(guò)早�！�
事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)入手海外資產(chǎn)項(xiàng)目并非當(dāng)前的行業(yè)趨勢(shì)，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部助理董事李想對(duì)風(fēng)財(cái)訊表示，第一、投資一些國(guó)家的標(biāo)的資產(chǎn)，如果是考量追求安全追求穩(wěn)健，追求一個(gè)成熟的市場(chǎng)的話，必然優(yōu)先考慮美國(guó)、澳洲等國(guó)家的城市，但實(shí)際上，近年來(lái)貿(mào)易摩擦不斷，其實(shí)也并非一個(gè)很好的投資契機(jī)。第二、從2017年開(kāi)始整個(gè)國(guó)內(nèi)的金融監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，很多機(jī)構(gòu)其實(shí)是拿不出錢(qián)，貸不出錢(qián)的。再遇疫情所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)放緩影響，金融機(jī)構(gòu)如果資金面都很緊張的話，去海外投資實(shí)則要冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，目前國(guó)內(nèi)房企出售海外項(xiàng)目者亦屬行業(yè)個(gè)例，據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，2020年開(kāi)年至今，除泛海控股出售美國(guó)項(xiàng)目外，最新披露出售海外資產(chǎn)項(xiàng)目者僅有大家保險(xiǎn)一家。而后者出售海外資產(chǎn)的考量實(shí)則本著強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債匹配、改善資產(chǎn)質(zhì)量、回歸主業(yè)的原則，化解安邦此前帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
最后，值得一提的是，截至2019年中報(bào)，泛海集團(tuán)仍為聯(lián)想控股的第三大股東，持有聯(lián)想控股16.97%的股份。
來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊
編輯：wangdc
